Dodatni ugovor o najmu stana. Ugovor o najmu stambenog prostora: zakonodavstvo Ruske Federacije, karakteristike postupka i njegove različite pravne suptilnosti

apartmani Gr. , pasoš: serija, br., izdat, sa prebivalištem na adresi: , u daljem tekstu „ Poslodavac“, s jedne strane, i gr. , pasoš: serija, br., izdat, sa prebivalištem na adresi: , u daljem tekstu „ Stanodavac", s druge strane, u daljem tekstu "Stranke", sklopile su ovaj sporazum, u daljem tekstu " Sporazum“, o sljedećem:

1. PREDMET UGOVORA

1.1. Zakupodavac se obavezuje da zakupcu ustupi stan koji se nalazi na adresi: , koji se nalazi na spratu, u daljem tekstu „Stan“, uz naknadu za privremeno korišćenje za stanovanje.

1.2. Zakupodavac raspolaže Stanom po pravu svojine, što je potvrđeno izdatom potvrdom o državnoj registraciji prava, upisnom evidencijom u Jedinstveni državni registar broj od "" 2019. godine.

2. OPĆE ODREDBE

2.1. Stan se izdaje zajedno sa svim pripadajućim priborom i imovinom koja se u njemu nalazi, u daljem tekstu “Imovina”, prema popisu priloženom Ugovoru (Prilog br. 1).

2.2. Prilikom potpisivanja Ugovora, Zakupodavac prenosi Zakupcu Stan, Nekretninu, set(ove) ključeva, ključ(ove) za poštanski sandučić.

2.4. Najmodavac garantuje: u trenutku potpisivanja Ugovora, Stan je oslobođen obaveza, tj. nije pod hipotekom, nije iznajmljeno, nije u sporu ili pod zabranom (u pritvoru), nije na bilo koji drugi način opterećeno, nema potraživanja trećih lica prema Stanu.

2.5. Oni će živjeti sa zakupcem.

3. PRAVA I OBAVEZE STRANA

3.1. Najmodavac je dužan da stan i nekretninu obezbijedi u stanju pogodnom za stanovanje i odgovarajuću namjenu. Prijenos stana, imovine i ključeva ozvaničen je aktom o prihvatanju prijenosa i moraju ga Strane izvršiti na dan potpisivanja Ugovora.

3.2. Zakupodavac ima pravo provjeriti stanje stana i imovine najmanje jednom sedmično, o tome unaprijed obavijestiti Zakupca.

3.3. Zakupodavac nije odgovoran za nedostatke u stanu i imovini za koje se dogovorio pri sklapanju ugovora i koji su bili unaprijed poznati zakupcu, ili ih je najmoprimac trebao otkriti prilikom njihovog pregleda ili provjere prilikom zaključenja ugovora. Sporazum.

3.4. Poslodavac je dužan:

3.4.1. Koristiti stan i imovinu u skladu sa uslovima Ugovora i njihovom namjenom;

3.4.2. Plaćajte blagovremeno zakupninu za stan i struju na način iu rokovima utvrđenim u tački 5. stvarni sporazum;

3.4.3. Omogućiti Zakupodavcu pristup stanu nakon što obavijesti Zakupodavca;

3.4.4. U slučaju oštećenja na stanu ili imovini, u roku od nekoliko dana od prijema zahtjeva Zakupodavca, nadoknaditi mu troškove vezane za otklanjanje štete, ili, u dogovoru sa Najmodavcem, sam otkloniti štetu. Činjenica nanošenja štete, njen iznos i obračun navedenih troškova ozvaničava se bilateralnim aktom, ili, u slučaju odbijanja jedne strane, druge strane uz učešće dva svjedoka;

3.4.5. Po isteku perioda zakupa, vratite Stan i imovinu Zakupodavcu u stanju u kojem su primljeni, uzimajući u obzir normalno habanje, kao i vratite Zakupodavcu primljene komplete ključeva i dokumente o plaćanju električne energije. Povrat je formaliziran potvrdom o prijemu.

3.4.6. Zakupac ima pravo, po otkrivanju nedostataka u stanu ili imovini koji su nastali iz razloga koji su van kontrole Zakupca, a koji u potpunosti ili djelimično onemogućavaju korištenje stana ili imovine, zahtijevati od najmodavca da te nedostatke otkloni o trošku Zakupodavca.

3.4.7. Poslodavac nema pravo:

• izvršiti neodvojiva poboljšanja ili promjene u stanu;
• izdati u podzakup Stan ili Nekretninu, ili njihov dio, i/ili prenijeti svoja prava i obaveze iz ovog Ugovora na treća lica;
• koristiti stan na bilo koji način u svrhu obavljanja poslovne djelatnosti.

4. RASKID UGOVORA

4.1. Ugovor se može raskinuti sporazumnim sporazumom Strana.

4.2. U svim ostalim slučajevima, strane se rukovode članom 687. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

5. NAPOMENE PO UGOVORU

5.1. Naknada za najam stana i imovine iznosi rubalja mjesečno, počevši od datuma stvarnog davanja stana i imovine na korištenje. Plaćanje se vrši unaprijed, kvartalno (tri mjeseca unaprijed).

5.2. Svi datumi i rokovi su navedeni u Ugovoru, uključujući.

5.3. Prilikom potpisivanja ovog Ugovora, Zakupac plaća naknadu za zakup za prvi i poslednji period najma u iznosu od rubalja.

5.4. Naknadno, zakupninu plaća Zakupac periodično najkasnije nekoliko dana prije početka svakog tromjesečja (tri mjeseca) korištenja stana i imovine.

5.5. Zakupac dodatno plaća usluge korištenja električne energije. Navedeni iznosi podliježu plaćanju Zakupca u rokovima utvrđenim za takva plaćanja.

6. TRAJANJE UGOVORA

6.1. Ovaj Ugovor je zaključen od dana potpisivanja na period do "" 2019. godine.

6.2. Po isteku perioda zakupa, Ugovor se može produžiti na period utvrđen sporazumom Strana.

7. OSTALI USLOVI UGOVORA

7.1. Izmjene i dopune ovog Ugovora moraju se izvršiti u pisanoj formi.

7.2. Rizik od slučajnog gubitka ili oštećenja stana i imovine bez krivice Zakupca i/ili osoba koje žive sa njim snosi Najmodavac.

7.3. Sve sporove i nesuglasice po ovom Ugovoru Strane rješavaju na način utvrđen zakonodavstvom Ruske Federacije.

7.4. Ovaj Ugovor je sastavljen u dva originalna primjerka, po jedan za svaku od Strana.

8. DETALJI STRANAKA

Poslodavac

Stanodavac Registracija: Poštanska adresa: Serija pasoša: Broj: Izdao: Od: Telefon:

9. POTPISI STRANA

Poslodavac________________

Vlasnik ________________

Nije tajna da je svaki pravni odnos, bez obzira da li ima finansijsku osnovu ili ne, važno potkrijepiti službenim dokumentima. za bilo koju svrhu nije izuzetak, tako da je sastavljanje ugovora prilikom organizacije jednostavno neophodno.

Mnogi potcjenjuju važnost ovog dokumenta, a on, zauzvrat, može biti puna garancija zaštite zakonskih prava i interesa i zakupca i stanodavca. U današnjem materijalu, naš resurs odlučio je razmotriti ugovor o najmu, pokrivajući što je moguće detaljnije osnovne principe i nijanse njegovog izvršenja.

Ugovor o zakupu: garancija ispunjenja uslova ugovora

Iznajmljivanje ili iznajmljivanje stambenog prostora je vrsta pravnog odnosa u kojem se jedna strana, koja se zove zakupodavac, obavezuje da drugoj strani, zvanoj zakupac ili zakupac, ustupi neki stambeni prostor na korištenje na određeno privremeno vrijeme.

Ova vrsta društvenih odnosa je uvijek podržana nekim sporazumima, ponekad predstavljenim usmeno, ali mnogo češće - zvanično formalizovanim ugovorom. U svojoj osnovi, stanovanje za iznajmljivanje može biti predstavljeno:

1. komercijalni ugovor, odnosno stanovanje se izdaje uz naknadu (uz određenu naknadu, ne nužno novčanu);
2. društveni ili poklon ugovor, koji se razlikuje po tome što se stambeni prostor prenosi na zakupca potpuno besplatno.

Danas zakonodavstvo Ruske Federacije dozvoljava svim ličnim jedinicama jurisprudencije naše zemlje da djeluju kao stanari stambenog prostora. One u potpunosti uključuju:

• pojedinci (građani i);
• pravna lica (organizacije);
• općina i najviši državni organi koji djeluju u interesu države.

Općenito, strane u ugovoru o zakupu su direktni vlasnik prostora ili lice koje radi u njegovo ime, te građani ili grupa njih koji privremeno posjeduju prostor.

Bez obzira na pravni status, u transakciji svaka strana se obavezuje da će ispuniti zvanično podržane ugovore. Kao što praksa pokazuje, kada se pojave kontroverzna pitanja, usmeni sporazum gotovo uvijek isključuje mogućnost rješavanja problema, ali formalizirani sporazum često dozvoljava interese strana u transakciji u skladu sa zakonom. Zato je zaključivanje ugovora o zakupu veoma važno prilikom provođenja ovakvog postupka.

Nijanse procedure zapošljavanja

Ugovor o zakupu može se potpisati samo uz saglasnost svih vlasnika nekretnine.

Nakon što su pribjegli postupku iznajmljivanja ili iznajmljivanja stambenog prostora, obje strane u transakciji moraju znati njegove nijanse, koje su sadržane u zakonodavstvu Ruske Federacije. Radi udobnosti naših čitatelja, donosimo osnovnu listu odredbi koje morate znati kada iznajmljujete kuću:

• Izdavanje stambenog prostora moguće je samo ako se s tim slože svi službeni vlasnici prostora. U suprotnom, lizing transakcija može biti proglašena nevažećom, što će dovesti do određenih problema za sve strane.
• Stvarno iznajmljivanje stambenog prostora mora se obaviti uz učešće jednog od njegovih vlasnika ili uz prisustvo njegovog zvaničnog predstavnika.
• Predmet iznajmljivanja, u bilo kom obliku, treba da bude isključivo stanovanje koje se nalazi u zgradi odvojenoj od obližnjih. Odnosno, stanodavac ima pravo izdati samo cijelu sobu, stan ili kuću, ali, na primjer, ne i dio sobe.
• Period iznajmljivanja određuju strane u transakciji i naveden je u relevantnom ugovoru; ako u ugovoru nema takve klauzule, onda njegov rok važenja postaje jednak 5 godina.
• U slučaju komercijalnog iznajmljivanja stambenog prostora, veličinu i sredstva ugovorne strane utvrđuju u istom ugovoru. Važno je napomenuti da nijedna strana u transakciji nema pravo jednostrano mijenjati ovu klauzulu ugovora.
• Ako se nakon sklapanja ugovora o zakupu pravo vlasništva njegovog vlasnika prenese na drugo lice, tada ugovor ne gubi na snazi ​​i važi do njegovog završetka.
• Na vlastitu inicijativu, obje strane u transakciji to mogu učiniti, sudskim putem i mirnim putem. Najznačajniji razlozi za raskid ugovora su nepoštivanje jedne od strana u transakciji sa uslovima ugovora ili normama važećeg zakonodavstva.

Inače, postupak iznajmljivanja stambenog prostora nema posebnosti, tako da svakako ne bi trebao stvarati poteškoće.

Principi izvršenja ugovora

Ugovor o najmu je pravno obavezujući

Ugovor o zakupu je dokument kojim se zvanično utvrđuje procedura za ovu vrstu pravnog odnosa. U suštini, takav ugovor ne zahtijeva obaveznu ovjeru kod notara i može se sastaviti u jednostavnom pisanom obliku.

Glavna stvar pri izradi je pridržavati se osnovnih zakonskih normi koje su na snazi ​​na teritoriji Ruske Federacije. Potonji uključuju:

1. ispravnost opšteg sadržaja ugovora;
2. pismenost njegovog sastava;
3. potpuno isključenje upotrebe nepristojnog jezika i uvreda u tekstu sporazuma.

Ako je potrebno razjasniti zakonodavne aspekte sastavljanja takvog sporazuma, potrebno je pozvati se na nekoliko pravnih akata odjednom. Glavni su sljedeći:

• Građanski zakonik Ruske Federacije - razmatra opći postupak zapošljavanja i sklapanja ugovora;
• Stambeni zakonik Ruske Federacije - definiše osnovne principe za iznajmljivanje stambenih prostorija pod različitim uslovima;
• Federalni zakoni Ruske Federacije suptilnije reguliraju neke nijanse zapošljavanja.

Važno je napomenuti da ugovor o zakupu nema pravno utvrđenu formu, pa se uvijek sastavlja u slobodnom formatu. Uprkos tome, u pravnoj sferi naše zemlje već je razvijen standardni obrazac ovog dokumenta, koji nužno sadrži sljedeće informacije:

1. kontakt i lični podaci strana u transakciji: stanodavca i zakupca (puno ime, adresa stanovanja, telefon, itd.);
   trajanje ugovora (datum stupanja na snagu i datum isteka);
2. podatke o stanu za iznajmljivanje (tehničke karakteristike, adresa, lokacija, itd.);
3. upućivanje na dokumente koji se koriste prilikom sklapanja ugovora (vlasnički listovi za iznajmljivanje stanova, tehnička dokumentacija i sl.);
4. trošak najma i postupak prenosa sredstava (ako je potrebno);
5. druge informacije o pravima/obavezama strana i uslovima ovog sporazuma;
6. datum pripreme i potpis stranaka.

Vrijedi razumjeti da je moguće sastaviti ugovor o najmu što je kompetentnije samo uz direktno sudjelovanje profesionalnog pravnika u ovom procesu. U suprotnom, uvijek postoji rizik da će se propustiti neki aspekti ili nijanse pripreme dokumenta.

Ne zaboravite, ovo je dokument koji sadrži sve uslove za iznajmljivanje stambenog prostora i prava/odgovornosti strana u transakciji, stoga njegove odredbe moraju zadovoljiti želje i interese i stanodavca i zakupca, inače je nepoželjan ulazak u sporazum.

Kako biste bolje razumjeli suštinu ugovora o najmu, predlažemo da se upoznate sa sljedećim primjerom:

Odgovornosti i prava strana u transakciji

Ugovor o najmu će vas zaštititi od prevaranata!

Sumirajući današnji materijal, ne bi bilo naodmet razmotriti glavne odgovornosti i prava koja su data strankama u transakciji za iznajmljivanje stambenih prostorija. Važno je shvatiti da ih je važno poštovati, jer su određeni i ugovorom o najmu i zakonodavstvom Ruske Federacije, a kršenje oba regulatora pravnih odnosa je neprihvatljivo.

Krenimo od prava i obaveza stanodavca. Lista ovih je sljedeća:

1. obaveza prenosa predmeta ugovora o privremenom posjedu na zakupca;
2. obaveza obavljanja odgovarajućeg rada stambenog prostora, čiji je dio iznajmljeni prostor;
3. obaveza blagovremenog organizovanja iznajmljenih prostorija, osim ako ugovorom nije predviđena druga procedura;
4. obaveza dostavljanja zakupcu osnovne liste komunalija uz dodatnu naknadu;
5. pravo na prijevremeni raskid ugovora ako je zakupac prekršio odredbe ugovora o zakupu ili važećeg zakonodavstva Ruske Federacije.

Odgovornosti i prava stanara su:

• koristiti dobijeni stan samo za život;
• čuvati primljene prostorije u bezbednom stanju i pogodnim za korišćenje do isteka ugovora;
• platiti ugovorom ugovorenu zakupninu na vrijeme iu cijelosti;
• vrši redovne popravke primljenih prostorija, osim ako ugovorom nije predviđena druga procedura;
• pravo useljenja ljudi u primljeni stambeni prostor, davanje u podzakup i rekonstrukciju, ali samo uz saglasnost stanodavca.

Preostali zakonski i obavezni uslovi su direktno navedeni u zaključenom ugovoru i moraju se poštovati od strane svih strana nakon njegovog zaključenja.

Kao što vidite, suština i opći principi iznajmljivanja stambenog prostora, kao i sastavljanje odgovarajućeg ugovora, prilično su jednostavni za razumijevanje. Glavna stvar u procesu analize postupka je upućivanje na zakonodavstvo Ruske Federacije i gore predstavljeni materijal. Nadamo se da je današnji članak odgovorio na vaša pitanja. Sretno sa vašim ugovorima!

Mišljenje stručnog advokata:

Građanski zakonik Ruske Federacije posvećuje cijelo jedno poglavlje ugovoru o zakupu stambenih prostorija (poglavlje 35). Osnovni uslovi ugovora su predmet ugovora. To je zaseban stambeni prostor pogodan za stanovanje. Postoje i obavezni dodatni uslovi predviđeni zakonom. Oni su navedeni u gore pomenutom poglavlju Građanskog zakonika. To su obaveze stranaka za održavanje prostorija, plaćanje troškova života, trajanje ugovora i uslove života.

Ugovor može sadržavati i druge uslove o kojima su se strane dogovorile. Nepoštivanje ovih uslova dovodi do priznavanja takvog sporazuma kao nezaključenog. Potreban je pismeni oblik ugovora. Članak skreće pažnju čitateljima na potrebu zaključivanja ugovora za iznajmljivanje stana kako bi se izbjegle nevolje. Ovo je posebno važno za porodice.

Kada tražite mogućnosti iznajmljivanja stambenog prostora, morate obratiti pažnju na status osobe koja će se u ugovoru pojaviti kao vlasnik stambenog prostora. To mora biti vlasnik ili osoba ovlaštena od strane vlasnika. Pouzdanost takvih informacija može se provjeriti u odgovarajućem registru na Internetu.

Tokom perioda najma, savjestan stanodavac će uvijek ponuditi izdavanje privremene registracije u mjestu boravka. Ovo se mora iskoristiti za legitimizaciju vašeg prisustva u stambenoj zoni. Konačni dokument prilikom završetka transakcije je potpisivanje od strane obje strane Potvrde o prijemu i prijenosu stambenog prostora. Upravo ovaj dokument potvrđuje činjenicu legalnog zauzimanja prostorija.

I još jedna preporuka. U 2018. godini, na inicijativu Vlade, planirano je donošenje prijedloga zakona o poreskim olakšicama za one građane koji iznajmljuju stambeni prostor. Za podnošenje zahtjeva za beneficije bit će potrebna pouzdana dokumentacija.

Kako izbjeći da postanete žrtva prevaranta prilikom iznajmljivanja kuće? Kako minimizirati rizike prilikom iznajmljivanja stana? Advokat će odgovoriti na ova i druga pitanja:

Ugovor o zakupu je osnov odnosa između zakupca i vlasnika stana. Uz njegovu pomoć će se riješiti svi nesuglasice, on će postati odlučujući argument u svim sporovima s vlasnikom kuće. Stoga se sastavljanju ugovora o zakupu mora pristupiti što je moguće odgovornije.

Iznajmljivanje kuće: kako se pripremiti za sastavljanje ugovora

Prije sastavljanja ugovora o najmu potrebno je provjeriti dokumentaciju stanodavca. Ne treba se ograničiti samo na pasoš, potrebno je pogledati vlasničke dokumente stana, kao i izvode iz matične knjige i ličnog računa. Ugovor možete sklopiti samo sa vlasnikom nekretnine.

Prijava nije osnov za izdavanje stana.

Ukoliko stan ima više vlasnika, a samo jedan od njih se slaže, potrebno je pribaviti pismenu saglasnost za iznajmljivanje od svih ostalih. Mora biti priložen uz ugovor o zakupu, a u samom ugovoru mora biti dodatno naznačeno da se stan iznajmljuje uz saglasnost svih vlasnika. U suprotnom, transakcija koja se na prvi pogled čini legalnom može se pokazati nevažećom.

Kako sastaviti ugovor

Ako se odluka o stanu donese preko agenta, tada će im najvjerovatnije biti ponuđen standardni ugovor o najmu. Obično sadrži osnovne informacije o transakciji:

Informacije o zakupcu i stanodavcu;
- trajanje ugovora;
- kratke informacije – adresa i karakteristike;
- podatke iz dokumenata o vlasništvu;
- trošak najma i postupak plaćanja;
- uslovi za povećanje zakupnine i prijevremeni raskid ugovora.

Ovaj dokument se može koristiti kao osnova. Neophodno je dodati klauzule o tome koliko ljudi može da živi u njemu (ako stan iznajmljuje porodica), ako je moguće, navesti ih poimence.

Bitno pojašnjenje u ugovoru će biti ko i o čijem trošku treba da izvrši velike i tekuće popravke u stanu, ko plaća komunalije, komunikacije, struju itd.

Ako se stan iznajmljuje prazan, to treba da se odrazi u ugovoru. Prilikom iznajmljivanja stana sa namještajem potrebno je sastaviti akt o prijemu i prijenosu cjelokupne imovine u njemu, navodeći u njemu stanje i operativnost stvari i priložiti akt uz ugovor.

Dodatno, u ugovor možete uključiti klauzule o pušenju u stanu, posedovanju kućnih ljubimaca, satima poseta gostiju i sl. Što detaljnije sve će biti precizirano u fazi

Odmah napravimo rezervaciju: u ovom članku ćemo posebno govoriti o ugovoru o komercijalnom najmu stambenih prostorija, koji je reguliran Poglavljem 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije i djelomično Poglavljem 5 Stambenog zakonika Ruske Federacije , odnosno o iznajmljivanju stana od strane pojedinca. Postoji zakonska razlika između ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa fizičkim licem) i ugovora o zakupu (koji se zaključuje sa pravnim licem). Međutim, u običnom govoru se koristi ustaljena riječ "renta". Stoga ćemo u ovom materijalu, radi jednostavnosti, koristiti oba pojma - "unajmljivanje" i "najam" - kao ekvivalentne.

Dokumentacija

Ni u kom slučaju ne ustručavajte se da tražite od vlasnika stana kompletan paket dokumenata:

• pasoš;
• potrebna je potvrda o registraciji vlasništva nad stanom;
• dodatno: plaćene račune za komunalije (da se uvjerimo da po njima nema dugovanja) i izvod iz matične knjige o osobama prijavljenim u stambeni prostor.

Ako ima više vlasnika stana, onda saglasnost jednog od njih nije dovoljna, potrebno je pribaviti saglasnost svih. Postoje tri moguća scenarija:

1. Priložiti pismenu saglasnost svih suvlasnika.
2. Jedan suvlasnik sklapa ugovor uz punomoć ostalih.
3. Prilikom sklapanja ugovora svi vlasnici su lično prisutni (tada u ugovoru stoji da stan izdaju istovremeno svi vlasnici).

Potreban je i pismeni pristanak osoba koje nisu vlasnici, ali su uknjižene u stambeni prostor. U suprotnom, oni se u svakom trenutku mogu izjasniti o svojim pravima, a vi ćete morati hitno tražiti novi smještaj.

Pošto je riječ o iznajmljivanju stana, to znači da je zakupac fizičko lice. Stoga mora sa sobom ponijeti pasoš. Ako ćete živjeti u stanu više od jednog, tada su potrebni i podaci iz pasoša drugog (trećeg, petog) stanara.

Ugovor o zakupu nekretnine podliježe državnoj registraciji. Izuzev ugovora zaključenih na manje od godinu dana.

Termin

Ugovor o zakupu može biti kratkoročni (do jedne godine) ili dugoročni (od jedne do pet godina). Ako u ugovoru ništa ne piše o roku, smatra se da je zaključen na period od najviše pet godina. Osnovna razlika između dugoročnih i kratkoročnih ugovora su uslovi za iseljenje stanara.

Kratkoročni ugovor

Vlasnik može propisati period u kojem strane mogu prijevremeno raskinuti ugovor. Ako takav rok nije određen, on nema pravo iseliti stanare prije isteka ugovora. Ali nakon tog perioda, vlasnik sam odlučuje da li će nastaviti izdavanje stana istim stanarima ili će tražiti druge.

Dugoročni ugovor

Vlasniku je mnogo teže rastati se od stanara. Po isteku ugovora, najmodavac ne može jednostavno useliti nekog drugog u stan: ako najmanje tri mjeseca prije isteka ugovora nije obavijestio zakupca o svojoj želji, smatra se da se ugovor automatski produžava na dan. stari uslovi.

Ako stanodavac kaže da više ne planira da iznajmljuje nekretninu, onda se stanari moraju iseliti. Ali u ovom slučaju on zapravo ne može iznajmiti stan najmanje godinu dana, inače prethodni stanari imaju pravo da se obrate sudu i traže naknadu štete.

Za razliku od najmodavca, zakupac može raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme bez navođenja razloga.

Stanje stana i nekretnine

Popravke i poboljšanja

Postavlja se goruće pitanje: ko vrši popravke? Uobičajeno je da ugovor sadrži formulaciju da „nakon isteka ugovora o zakupu stanari se obavezuju da će vratiti prostor u istom stanju u kojem je dat“. Stoga u ugovoru treba odmah naznačiti šta se u stanu može mijenjati, a šta ne.

Osim toga, bez saglasnosti vlasnika, stanari nemaju pravo da vrše rekonstrukciju i rekonstrukciju stambenog prostora. Na primjer, prilikom renoviranja ne možete samo srušiti unutarnju pregradu ili proširiti vrata.

Ako je moguće izvršiti popravke, obavezno navedite u ugovoru za koliko treba smanjiti najam. Ako nema uputstva, moguće je da ćete sve sami popraviti, a vlasnik će jednostavno odbiti da vam nadoknadi troškove.

Sve tekuće popravke i troškovi za njih padaju na teret stanara. On ne samo da održava red u stanu, već je odgovoran i za sigurnost imovine.

Veće popravke mora izvršiti najmodavac, a sve troškove snosi on (osim ako ugovorom nije drugačije navedeno). Ako najmodavac ne pokaže interes za veće popravke kada su one potrebne, tada zakupac ima pravo:

• samostalno izvršiti veće popravke predviđene ugovorom ili uzrokovane hitnom potrebom i povratiti troškove od najmodavca;
• zahtijevati odgovarajuće smanjenje stanarine;
• zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke.

Kada renovirate ili kupite nešto novo za iznajmljeni stan, zakonski gledano, radite poboljšanja. Mogu biti razdvojivi ili neodvojivi. Na primjer, ako je stanar o svom trošku ugradio klimu ili bojler (a stanodavac nije smanjio stanarinu niti nadoknadio troškove), ima pravo da ih ponese sa sobom.

Neodvojiva poboljšanja, poput novih tapeta, ne možete ponijeti sa sobom, a da ne pokvarite izgled stana. Stoga, zakupac može tražiti nadoknadu njihovih troškova kada ugovor istekne. Ali zahtjev će biti zadovoljen ako je u ugovoru navedeno da se zakupodavac nije protivio ovom poboljšanju.

Stanje nekretnine

Zakupodavac je dužan da zakupcu obezbijedi nekretninu u dobrom stanju. To znači da ako vas nešto sprječava u korištenju stana, stanodavac mora otkloniti ovaj razlog o svom trošku. Čak i onu za koju nije ni sumnjao u trenutku iznajmljivanja stana. Na primjer, uselili ste se i bili ste iznenađeni kada ste otkrili da su sve cijevi odavno istrunule i da je jednostavno nemoguće oprati se pod tušem. Najmodavac mora otkloniti ovaj nedostatak što je prije moguće i potpuno besplatno. Ako to ne učini, možete sami ispraviti razlog i zahtijevati nadoknadu ili raskinuti ugovor.

Pažnja: stanodavac mora o svom trošku ispraviti samo one nedostatke za koje ni on ni vi niste znali.

Ako ste prilikom pregleda stana vidjeli da tu nešto ne radi, ili ste na to unaprijed upozoreni, onda je vaše pravo da pristanete na takav uslov ili potražite bolju opciju.

Advokati takođe preporučuju sastavljanje potvrde o prijemu stana uz ugovor. Opisuje stanje namještaja, vodovoda, podova, prozora i svega ostalog. Nakon toga, to će pomoći da se izbjegnu sporovi o kvaliteti popravaka i namještaja. Naravno, u stanu sa starim sovjetskim namještajem i bez opreme, to možda neće biti potrebno. No, vlasnik koji iznajmljuje kuću sa skupim namještajem i tehnikom zainteresiran je da mu se sva imovina vrati u ispravnom stanju, pa čak može priložiti i fotografije nekretnine i račune koji potvrđuju njenu vrijednost. Prirodna amortizacija se, naravno, uzima u obzir. Ali stanar će morati da plati pokvareni TV ekran.

Obratite pažnju na koncept “solidarne odgovornosti” ako iznajmljujete stan sa nekim drugim. Ako ugovor ne predviđa klauzulu o solidarnoj odgovornosti, onda će osoba koja je sklopila ugovor snositi svu odgovornost. Odnosno, ako vaš neoprezni komšija nešto pokvari, a u ugovoru ste samo vi napisani kao odgovorni, onda ćete morati da platite.

Najam

Ugovorom se definiše postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine. Ako o tome nema posebnih uputstava, onda se smatra da su slične onima koje se obično koriste prilikom iznajmljivanja takve nekretnine: u slučaju stana radi se o fiksnom iznosu koji se plaća svaki mjesec.

Ako stanodavac traži da odmah plati zakupninu za 2-3 mjeseca unaprijed ili depozit, to mora biti navedeno u ugovoru.

Dokument takođe treba da naznači koliko često iu kojoj meri stanodavac može da povećava zakupninu. U praksi obično jednom godišnje fiksiraju povećanje stanarine do 10% početne cijene. Ali sve je to na diskreciji stranaka.

Ako takva klauzula nije sadržana u ugovoru, najmodavac i dalje ima pravo da poveća zakupninu, ali to se može učiniti najviše jednom godišnje. Štaviše, dužan je da o tome unaprijed pismeno obavijesti zakupca. Ako mu novi uslovi ne odgovaraju, može jednostrano odbiti ugovor.

Zakupac takođe ima pravo da zahteva smanjenje zakupnine ako se zbog okolnosti na koje ne može uticati, pogoršati uslove zakupljenog prostora.

Dodatno

Razgovarajte sa vlasnikom o svim detaljima. Najvjerovatnije ćete se morati često sastajati. On je zabrinut za svoj stan, vi ste zabrinuti za kvalitet vašeg boravka, pa naučite da pregovarate i sve usmene dogovore zapišite u dokument.

Ne često, ali se dešava neprijatna situacija: vlasnici ponekad vole da uđu bez upozorenja, čak i u odsustvu stanara i nekoliko puta mesečno. Ovo je razlog za raskid ugovora uz nadoknadu selidbenih troškova stanara. Da biste izbjegli takvu situaciju, jednostavno dodajte jedan red u ugovor o tome koliko često vas vlasnik može posjećivati, da li vas o tome treba unaprijed upozoriti i naznačiti zabranu spontanih posjeta u vašem odsustvu.

Saznajte kako se stanodavac odnosi prema gostima i životinjama i to navedite u ugovoru.

Samo dogovorom i bilježenjem svih bitnih detalja obje strane će moći živjeti bez sukoba i bez nepotrebne brige.

Raskid ugovora putem suda

Već smo rekli da stanodavcu nije lako odvojiti se od zakupca, vrstu ugovora igra važnu ulogu. Ali zakupac ima pravo da raskine ugovor u bilo kom trenutku, ali uz jedan uslov: mora da obavesti stanodavca o svojoj želji tri meseca pismeno.

Ali ponekad je nemoguće postići sporazum na ljudskoj osnovi, a za jednu od strana postoji samo jedan izlaz - tražiti pravdu preko suda i raskinuti ugovor.

Na zahtjev zakupodavca, ugovor se može prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima kada zakupac:

• koristi imovinu uz bitnu povredu uslova ugovora ili sa ponovljenim kršenjima;
• značajno pogoršava imovinu;
• ne plati zakupninu na vrijeme više od dva puta zaredom;
• ne izvrši veće popravke na nekretnini u roku određenom ugovorom, ako je prema ugovoru za velike popravke odgovoran zakupac.

Zakupodavac može sudskim putem raskinuti ugovor samo ako je pisanim putem zahtijevao od zakupca da otkloni prekršaje.

Na zahtjev zakupca, ugovor o zakupu može se prijevremeno raskinuti od strane suda u slučajevima kada:

• davalac lizinga ne daje imovinu ili stvara prepreke koje sprečavaju da se imovina u potpunosti iskoristi;
• nekretnina ima nedostatke koje zakupodavac nije naveo prilikom zaključivanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati zakupcu i nisu mogli biti otkriveni prilikom pregleda nekretnine;
• zakupodavac ne izvrši veće popravke imovine u ugovorenim ili razumnim rokovima;
• imovina je, zbog okolnosti koje su van kontrole zakupca, u stanju neprikladnom za upotrebu.

Po raskidu ugovora o zakupu, zakupac je dužan vratiti zakupodavcu nekretninu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno habanje ili u stanju predviđenom ugovorom.

U zaključku, zadržimo se na još dvije važne tačke.

Ako stanodavac pokloni ili proda nekretninu za iznajmljivanje, to ne raskida ugovor o zakupu. Drugim riječima, kada osoba dođe i kaže: „Iselite se, prodajem stan“, to je protivzakonito. Promjena vlasnika ne povlači za sobom raskid ugovora o zakupu stana.

Ako je potrebno, možete promijeniti poslodavca (stanara). Odnosno, ako je ugovor sklopljen za muža, a on, na primjer, ide na Sjeverni pol na dugo poslovno putovanje, tada uz njegov pristanak možete promijeniti stanara u njegovu ženu. U ovom slučaju ugovor ostaje isti, isti uslovi, rok nastavlja da teče i ne resetuje se. Ali ovo se može riješiti birokratije ako se pojave problemi (na primjer, ako morate raskinuti ugovor ili nešto naplatiti putem suda).

Ugovori o najmu i zakupu su dva suštinski različita pravna pojma. Prema klauzuli 1 člana 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu stambenog prostora podrazumijeva davanje nekretnine od strane vlasnika pojedincu uz fiksnu naknadu za potrebe života. U okviru takvog dokumenta, zakupac nema pravo da prostoriju daje u podzakup niti da je koristi za ličnu korist na bilo koji drugi način.

Član 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ugovor o najmu stana

1. Ugovorom o zakupu stana jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu.
2. Pravnim licima se može dati u posjed i (ili) korištenje stambenih prostorija na osnovu ugovora o zakupu ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambeni prostor samo za stanovanje građana.

Ugovorom o najmu stana uređuju se odnosi između vlasnika nekretnine i pravnog lica koje će biti zakupac. Takođe u stavu 2 čl. 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da pravno lice može koristiti obezbeđeno stanovanje direktno za boravak osoba navedenih u sporazumu. Ovaj ugovor isključuje ostvarivanje komercijalnih i bilo koje druge svrhe od strane zakupca.

PAŽNJA: Pravni odnosi između vlasnika nekretnine koja se iznajmljuje i zakupca će se regulisati u skladu sa odredbama poglavlja. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Što se tiče ugovora o radu, čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Zašto morate da sastavite ugovor sa svojim stanarima pre nego što ih izdate?

Ugovor o zakupu je dokument kojim se uređuje odnos između zakupca i najmodavca. U takvom dokumentu obje strane u početku preciziraju sve uslove transakcije koja se sklapa, što kasnije pomaže da se izbjegnu nepredviđene okolnosti. Najčešći uzroci sukoba su:

• Stanje imovine i prostorija u vrijeme kada je stan vraćen vlasniku. Kako biste se zaštitili od konfliktnih situacija, prilikom potpisivanja ugovora o najmu treba fotografirati namještaj i osnovnu dekoraciju stana.
• Finansijski obračuni i povećanje troškova najma. Standardni ugovor sadrži klauzulu da vlasnik nekretnine može povećati cijenu zakupa najviše jednom godišnje. Međutim, ovaj uslov se može promijeniti na zahtjev stranaka.
• Plaćanje komunalnih usluga. Ovih dana računi za komunalije rastu svakih šest mjeseci, a računi za grijanje mogu potpuno zbuniti stanara. Stoga se prije iznajmljivanja stana svakako treba upoznati s iznosom dodatnih plaćanja. Idealna opcija bi bila da zakupac plaća samo očitanja brojila.

Razlike i nijanse u dizajnu

Postoji nekoliko vrsta ugovora koji se koriste za pružanje stanova za iznajmljivanje ili zakup:

1. Predugovor o najmu stambenog prostora.

   Ovaj oblik sporazuma smatra se dodatnim i zaključuje se na zahtjev strana. Po svom sadržaju, takav ugovor mora biti u potpunosti usklađen sa glavnim ugovorom o zakupu, inače glavni dokument neće imati pravnu snagu. Predugovor mora sadržavati sljedeće podatke:

   • Predmet transakcije (soba, stan, kuća, itd.).
   • Detalji stranaka.
   • Cijena najma mjesečno.
   • Informacije o kolateralu, depozitu i drugim dodatnim uplatama.
   • Prava i obaveze ugovornih strana.
   • Popis imovine.
   • Datum zaključenja glavnog ugovora o zakupu.

   Preliminarni ugovor može se zaključiti na inicijativu jedne od strana u transakciji, na primjer, radi utvrđivanja avansa. To se radi u slučajevima kada se datum transakcije i datum useljenja u stan ne poklapaju. Takav dokument se može zamijeniti unaprijed dogovorom ili potvrdom.

2. Model (standardnog) ugovora o najmu.

   Takvi ugovori imaju propisanu formu i smatraju se glavnim dokumentom koji reguliše odnos između strana učesnika. Obično se ovaj tip koristi za dugoročne zakupne transakcije. U dokumentu se navodi:

   • Naziv, adresa i podaci o registraciji nekretnine koja se daje za iznajmljivanje.
   • Podaci iz pasoša strana u transakciji.
   • Trajanje ugovora.
   • Datum prijave.
   • Prava i obaveze stranaka u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
   • Procedura za finansijska poravnanja, troškovi najma, doplate.
   • Popis imovine.
   • Dodatni uslovi transakcije.

   Na zahtjev strana, standardni ugovor o zakupu može se dopuniti posebnim ugovorima: aktom prijenosa ključeva, izjavom o prijenosu novca, potvrdom o prijenosu sigurnosnih depozita i tako dalje. Takvi prilozi nisu obavezni, ali će biti pravno obavezujući nakon potpisivanja.

   PAŽNJA: U skladu sa čl. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije, svi ugovori o najmu moraju biti registrovani kod nadležnih organa. Izuzetak će biti dokumenti u kojima se navodi da se prostor daje na period kraći od 12 mjeseci.

   Međutim, ova klauzula ne uključuje transakcije između fizičkog i pravnog lica, kako je navedeno u tački 3. čl. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

   Član 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu

   1. Ugovor o zakupu na period duži od godinu dana, a ako je najmanje jedna od ugovornih strana pravno lice, bez obzira na rok, mora biti zaključen u pisanoj formi.
   2. Ugovor o zakupu nepokretnosti podliježe državnoj registraciji, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
   3. Ugovor o zakupu imovine, koji predviđa naknadni prijenos vlasništva nad ovom imovinom na zakupca (), zaključuje se u obliku predviđenom za ugovor o kupoprodaji takve imovine.
3. Pojednostavljeni (kratki) ugovor o najmu.

   Najjednostavniji oblik ugovora o najmu. Takav dokument navodi samo osnovne uslove transakcije, može se ručno sastaviti u bilo kom obliku i imaće pravnu snagu nakon potpisivanja. Prilikom pisanja treba navesti sljedeće odredbe:

   • Šta je dostupno za iznajmljivanje?
   • Ko su strane u sporazumu?
   • Cijena najma mjesečno.
   • Trajanje ugovora.
   • Popis imovine.

   Što se tiče prava i obaveza strana, u posebnom paragrafu treba navesti da će oni biti regulisani u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, možete se posebno pozvati na poglavlje. 34 i poglavlje 35. Po želji, vlasnik i zakupac mogu dokumentu dodati dodatne uslove najma. Međutim, ovdje treba biti oprezan, jer ako ne ispunjavaju zahtjeve Građanskog zakonika i Krivičnog zakona Ruske Federacije, tada će cijeli sporazum naknadno biti proglašen nevažećim.

4. Neodređeno.

   Dokument otvorenog tipa je standardni dokument za iznajmljivanje koji ne precizira period zakupa. Ovaj oblik sporazuma je dozvoljen čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije, gdje se ova vrsta ugovora naziva "zaključenim na neodređeno vrijeme". Glavna razlika u odnosu na druge vrste ugovora o radu biće klauzula o raskidu.

   Član 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Trajanje ugovora o zakupu

   1. Ugovor o zakupu se zaključuje na period određen ugovorom.
   2. Ako rok zakupa nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme.

      U tom slučaju svaka od strana ima pravo da raskine ugovor u bilo kom trenutku, o tome obavesti drugu stranu mesec dana unapred, a u slučaju davanja u zakup nekretnine tri meseca unapred. Zakonom ili ugovorom može se utvrditi i drugačiji rok za upozorenje na raskid ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme.

   3. Zakonom se mogu utvrditi maksimalni (granični) rokovi ugovora za pojedine vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine. U tim slučajevima, ako rok zakupa nije određen ugovorom i nijedna strana nije raskinula ugovor prije isteka zakonom utvrđenog roka, ugovor se raskida istekom roka.

      Ugovor o zakupu zaključen na period koji prelazi zakonski rok smatra se zaključenim na period jednak limitu.

   U tom slučaju, stranka od koje dolazi inicijativa dužna je da tri mjeseca unaprijed obavijesti drugu stranku-učesnika. Izuzetak će biti kada je u dokumentu prvobitno predviđen kraći rok.

Pročitajte kako pravilno urediti najam stana, a savjete o sastavljanju ugovora možete pronaći u.

Da li dokument ima pravnu snagu?

Ugovor o zakupu stambenog prostora stupa na snagu kada je zakonski sastavljen i ne sadrži uslove koji su u suprotnosti sa Građanskim zakonikom i Krivičnim zakonikom Ruske Federacije. Čak i ako vlasnik kuće potpiše dokument na period koji podliježe obaveznoj registraciji i ne upiše ga, dokument će i dalje važiti. Međutim, u ovom slučaju, vlasnik prostora će se suočiti s problemima s poreznom službom.

Dokument koji netačno sadrži podatke iz pasoša strana u transakciji, registarski broj imovine ili njena adresa može biti proglašen nevažećim. Ukoliko dokument sadrži greške u navođenju površine stana, broja sprata, unutrašnjeg uređenja, to nije dovoljan osnov za poništavanje dokumenta.

PAŽNJA: U čl. 674 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da svaki ugovor o zakupu mora biti zaključen u pisanoj formi. Stoga svi usmeni dogovori i dodatni uslovi neće imati pravnu snagu. Ali pisani oblik sporazuma može biti standardan ili proizvoljan.

Potvrda o prijenosu stambenog prostora u zakup također se neće smatrati ugovorom o najmu., već samo aplikacija za to.

U kojim slučajevima se smatra nevažećim?

Postoji nekoliko razloga za poništavanje ugovora o radu:

Ugovor o najmu je obavezan dokument koji prati svaku transakciju iznajmljivanja stambenog prostora. Može se zaključiti samo u pisanoj formi i regulisati će odnose učesnika u skladu sa zakonodavnim okvirom Ruske Federacije. Ovaj dokument je odlična prilika za vlasnika da osigura svoja prava i svoju imovinu. Za zakupca je ovo šansa da izbjegne nezakonite radnje i potraživanja od strane stanodavca.