Megkötni a bérleti szerződést vagy sem. Dokumentumok a vállalkozások számára

Az orosz jogszabályok értelmében az Orosz Föderáció bármely ingatlannal rendelkező polgárának joga van azt bérelni vagy lízingelni. A vonatkozó megállapodás elkészítésének és megkötésének eljárása attól függ, hogy mely személyek vesznek részt az ügyletben (magánszemélyek vagy jogi személyek).

A lakástulajdonosok azonban gyakran nem tartják szükségesnek lakásbérleti szerződés megkötését a másik féllel (bérlővel), holott ez a dokumentum lehetővé tenné számukra, hogy elkerüljék a különféle ellentmondásokat, amelyek gyakran csak bírósági úton oldhatók meg, és elkerülhetetlenül felmerülnek a bérbeadó között. és a bérlő.

A bérleti szerződés megkötésével megoldható legégetőbb probléma a bérelt lakásban élők száma. Valamint egy lakás bérbeadásánál nagyon fontos előre formálisan meghatározni a felek intézkedéseit és felelősségét különböző vészhelyzetek esetén.

Ráadásul, ha lakásbérlést tervezel, gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor annak tulajdonosa figyelmeztet, hogy bármikor „ellenőrzésre” meglátogathatja. Ez a bérlői jogok közvetlen megsértése!

A következő fontos pont az előre nem látható körülmények, amelyek hirtelen felmerülhetnek az egyik fél számára. Tegyük fel, hogy megállapodott a bérbeadójával, hogy hat hónapra bérel egy lakóingatlant. Eltelik pár hónap, és hirtelen felhív a lakás tulajdonosa, aki azt követeli, hogy két napon belül hagyja el a helyiséget, mivel a lánya férjhez megy, és most a férjével fog lakni ezen a címen. Mi a teendő ilyen helyzetben? A helyiségekre előre kössön bérleti szerződést!

Lakásbérleti szerződés jogi szempontból

A lakásbérleti szerződés, amelyet a jogi terminológiát nem ismerő emberek lakásbérleti szerződésnek neveznek, a lakás tulajdonosa vagy az általa meghatalmazott személy (bérbeadó) és a birtokba venni kívánó magánszemély között létrejött kölcsönös kompenzációs és konszenzusos megállapodás. és e lakóhelyiség térítés ellenében és meghatározott ideig történő lakhatása (a továbbiakban: bérlő).

Az ilyen megállapodás tárgya egy elszigetelt lakóhelyiség, amely állandó tartózkodásra alkalmas. Ilyen helyiségek: lakóépület, lakás, lakóépület vagy lakás egy része.

A lakásbérleti szerződés rendelkezik a felek kölcsönös kötelezettségeiről. Tekintsük a lakóhelyiség bérbeadójának főbb feladatait:

1. A bérbeadó vállalja, hogy meghatározott díj ellenében ingyenes lakóhelyiséget biztosít a bérlő birtoklására és használatára, és a bérelt helyiségnek lakhatásra alkalmas állapotúnak kell lennie.
2. A bérbeadó vállalja, hogy azt a lakóépületet, amelyben a bérelt lakótér található, a vonatkozó követelményeknek megfelelően végzi.
3. A bérbeadó vállalja, hogy a bérlő részére a szükséges rezsiket biztosítja.
4. A bérbeadó vállalja, hogy a ház és a lakóhelyiségek közös tulajdonában lévő javításokat a közművek teljes körű biztosítása érdekében elvégzi.

Ami a második felet (munkaadót) illeti:

1. A lakóteret kizárólag lakhatásra kell használni.
2. A lakóhelyiség bérlője köteles gondoskodni annak biztonságáról.
3. A bérlő vállalja, hogy a helyiséget megfelelő állapotban tartja.
4. A lakóhelyiségek bérlő általi átrendezése és átépítése kizárólag a bérbeadó beleegyezésével történhet.
5. A bérlő vállalja, hogy a megállapított lakáshasználati és birtoklási díjat haladéktalanul megfizeti.
6. A bérlő vállalja, hogy a lakásbérleti szerződés eltérő rendelkezése hiányában havi rezsifizetést önállóan fizet.

Hogyan kössünk lakásbérleti szerződést

Időszaktól függően kétféle szerződés létezik: rövid és hosszú távú. A rövid távú lakásbérleti szerződés legfeljebb 1 évre, a hosszú távú pedig legfeljebb 5 évre köthető. Ha a szerződés nem határozza meg érvényességének feltételeit, a szerződés 5 évre megkötöttnek minősül.

Itt töltheti le a szabványos lakásbérleti szerződést, amelynek mintáját a kész nyomtatványok hivatalos honlapján teszik közzé:

1. Lakóhelyiség hosszú távú bérleti szerződése - letöltés.
2. Lakóhelyiség rövid távú bérleti szerződése - letöltés.

A felek kölcsönös beleegyezésével a szerződés feltételeit módosítani vagy kiegészíteni lehet.

Mire kell figyelni a lakásbérleti szerződés megkötésekor?

A lakásbérleti szerződés aláírása előtt a potenciális bérlőnek ellenőriznie kell a lakóhelyiség tulajdonosának alkalmasságát, vagyis a bérbeadó köteles bemutatni a tulajdonjogot igazoló dokumentumokat, amelyek szerint a lakás az övé. Ez lehet a lakóhelyiség tulajdonjogáról szóló igazolás, adásvételi szerződés, csereszerződés, ajándékozási szerződés vagy bírósági határozat az ingatlan tulajdonjogáról.

Ha a lakásbérleti szerződést az egyik fél képviselője írja alá, akkor a meghatalmazottnak írásbeli meghatalmazást (meghatalmazást) kell csatolnia alkalmasságának igazolására. Fontos, hogy az ilyen képviselő kompetenciája magában foglalja a bérleti szerződés aláírásának és a bérleti díj átvételének jogát.

Ha a bérbeadó nagykorú személy, akkor a lakóhelyiség bérleti szerződésének megkötéséhez a gyám-gondnoksági hatóság részéről megfelelő engedély szükséges.

A lakásbérleti szerződést általában legfeljebb 5 évre kötik. A hatályos jogszabályok értelmében az egy évnél hosszabb időtartamra kötött megállapodást szükségszerűen állami nyilvántartásba kell venni.

„A kaució megvéd a veszteségektől”

Tudni kell, hogy a lakóingatlan bérbeadása sok esetben nem lehetséges óvadék vagy készpénz befizetése nélkül. Mire való? Ez az összeg egyedi biztosítási (kártérítési) forma a lakótér üzemeltetése során keletkezett esetleges károk ellen. Ezenkívül az előleg összegét előre nem látható körülmények esetén költik el. Például a bérlő kiköltözött a bérelt lakásból, és erről tudatosan nem értesítette a bérbeadót, ebben az esetben a tulajdonosnak joga van az utolsó bérleti hónapra befizetett kauciót felvenni.

Az óvadék megvédi a bérbeadót az anyagi veszteségektől, segít a szerződő felek felelősségi szintjének és az ügylet feltételeinek biztonságának növelésében. A kaució általában megegyezik a havi bérleti díj összegével, de összege közvetlenül függ bizonyos feltételektől. Egyetértek azzal, hogy ha a „szököttek” hatalmas telefonszámlákat hagynak maguk után, akkor egy havi bérleti díj összegű kaució nyilvánvalóan nem lesz elegendő, és a nem fizetett bérlő megtalálása és bíróság elé állítása még az Ön számára is költséges lesz. több.

Fel kell ismerni, hogy az óvadék nagysága közvetlenül függ az általa nyújtott kötelezettségtől. Ezért kötelező a bérleti szerződésben rögzíteni a kaució letételének és visszautalásának menetét!

Kinek előnyös a lakásbérleti szerződés megkötése?

A fentiek alapján megállapítható, hogy a lakóhelyiség bérleti szerződése mind a bérbeadó (a lakás tulajdonosa) számára előnyös, mivel az ingatlan az övé, és a szerződés kezes az ingatlanban okozott károk megtérítésére, valamint a bérlőnek, mert a lakásbérleti szerződés biztosítja a bérlő számára a nyugodt életvitelt és jogainak védelmét abban az esetben, ha a bérbeadó megszegi a megállapított követelményeket.

Lakásbérleti szerződés bejegyzése

A lakásbérleti szerződés bejegyzése egy olyan eljárás, amelynek célja ennek az ügyletnek a legitimálása. Megjegyzendő, hogy a bérleti szerződés regisztrációja nem szükséges, ha a szerződést megfelelően teljesítik. Bizonyos körülmények azonban szükségessé teszik az „állami jóváhagyás” megszerzését. Ilyen esetek a következők:

1. A helyiségek bérbeadása több mint egy évre szól.
2. A megállapodás felei jogi személyek (vagy legalább az egyik fél jogi személyként jár el).

A lakásbérleti szerződés regisztrációját az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásába történő megfelelő bejegyzés kíséri, amely után a dokumentum jogerőt nyer. A szerződés regisztrációja védi az Ön jogait és érdekeit, valamint megerősíti a tranzakció jogszerűségét.

Egyszerű lakásbérleti szerződés bejegyzéséhez az egyik félnek megfelelő kérelmet kell benyújtania, amelyhez csatolnia kell a regisztrációs fizetésről szóló bizonylatot, a helyiségbérleti szerződés két példányát (vagy több, a szerződő felek számától függően) valamint a helyiség leírása, amely lehet Rendelés díj ellenében a műszaki leltári irodától.

Egy ilyen megállapodás bejegyzése kívánatos, ha:

1. Nem bízol túlságosan a bérlőidben.
2. Időnként el kell hagynia a várost, ahol bérbe adja a helyiségeit.
3. Nincs elég ideje a bérelt ingatlan biztonságának figyelemmel kísérésére.
4. Meg akarja védeni magát a kellemetlen következményektől.

Ami a bérlőket illeti, tőlük csak egy aláírás szükséges a szerződésen, de ha a bérlő megtagadja az okirat bejegyzését, ez már ok arra, hogy a lakástulajdonos elgondolkodjon.

Érdemes óvatosnak lenni

Lakóhelyiség bérleti szerződés megkötésekor legyen éber, ha:

A lakásköltség jóval alacsonyabb a piaci értékénél.Általában csak „ismerősség vagy kapcsolat révén” lehet olcsó bérlakást találni, egy ilyen ajánlat újabb ok az óvatosságra.

A lakóhelyiség tulajdonosa sietve köti a megállapodást és pénzt utal át, anélkül, hogy ragaszkodik a lakás részletes átvizsgálásához. Ilyen helyzetben minden elhamarkodott döntés katasztrofális következményekkel járhat a munkáltatóra nézve. Azzal, hogy elhamarkodottan köt megállapodást, elszalasztja annak lehetőségét, hogy a nem megfelelő életkörülmények miatt keresetet nyújtson be az ingatlan tulajdonosához. A szerződés aláírása és a pénz átutalása a tranzakció utolsó szakasza. Mindenekelőtt a gázberendezések, villanyvezetékek, vízvezetékek, ajtózárak, bútorok állapotára, az elektromos készülékek és háztartási gépek használhatóságára, valamint a lakás általános állapotára kell kellő figyelmet fordítani. Ezenkívül a szerződésben listát készíthet a háztartási gépekről és bútorokról, azok kopásáról, állapotáról és működőképességéről.

A pénzátutalásról szóló igazolást nyugtával igazolni. A pénzügyi elszámolások minden bérleti ügylet szerves részét képezik - a pénzeszközök átadása a bérlőtől a helyiség tulajdonosához. A hatályos jogszabályok alapján 10 minimálbért meghaladó elszámolás esetén javasolt a nyugta kiállítása, azonban a gyakorlatban kisebb összegeknél is kívánatos a nyugta megléte. Egyetértek, sokkal egyszerűbb és hatékonyabb az érdekek védelme, ha azok dokumentáltak, főleg, hogy a nyugta jogerős és a kölcsönös elszámolások megcáfolhatatlan bizonyítéka is.

A nyugta elkészítése nagyon egyszerű, és általában nem igényel közjegyzői igazolást. Elég, ha a felek feltüntetik útlevéladataikat, regisztrációs és tényleges lakcímüket, a pénzösszeget és a fizetés tárgyát.

A csalók számítanak a figyelmetlenségére

A lakás iránt érdeklődő ügyfelek kapkodása és figyelmetlensége a gátlástalan bérbeadók kezére játszik, ezért fordítsanak minél több időt a lakástulajdonos személyi okmányainak, a tulajdonjog okiratainak áttanulmányozására, amelyek szerint a lakás a tulajdonost illeti, a jogviszonyt. bérlő-bérlő”, valamint a pénzügyi befizetések szabályai.

Összesít

A lakóhelyiségek bérleti szerződése teljes mértékben szabályozza a felek - a bérlő és a bérbeadó - közötti legfontosabb jogviszonyokat. A lakásbérleti szerződés időtartama befolyásolja megkötésének formalitását (rövid távú vagy hosszú távú), valamint az egységes állami nyilvántartásba való bejegyzés szükségességét.

A bérbeadónak és a bérlőnek joga van megvédeni magát a negatív következményektől az iratok ellenőrzésével, lakásbérleti szerződés megkötésével, az Egységes Állami Nyilvántartásba történő bejegyzésével, óvadék letétbe helyezésével, valamint írásbeli pénzügyi elszámolásokkal.

A lakásbérleti szerződés mindkét fél érdekeit szolgálja, kölcsönös felelősséget állapít meg és minden szükséges garanciát biztosít.

Sergey Prezhevalsky, rmnt.ru

Az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban a bérleti szerződés megkötése bizonyos szabályok és eljárások betartásával történik. A törvény alapján jelen szerződés alapján a bérbeadó vállalja, hogy a bérlő részére a szerződésben meghatározott díj ellenében bizonyos ingatlant ideiglenes birtokbavétel és (vagy) ideiglenes használat céljából átad.

A bérleti szerződés különböző feltételekhez köthető, és a főbb pontok a következők:

• A szerződésnek tartalmaznia kell azokat az adatokat, amelyek lehetővé teszik az ideiglenes birtokba és (vagy) bérlő részére bérbeadásra átadandó ingatlan azonosítását. Ez a bérleti szerződés egyik lényeges feltétele;
• A bérleti szerződés futamideje is elengedhetetlen feltétel. Ha az ingatlan bérleti ideje egy évnél hosszabb, a bérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött;
• ha a megállapodásban részt vevő felek közül legalább az egyik jogi személy, a megállapodást írásban kell megkötni;
• ha az ingatlanbérleti szerződés előírja az ingatlan tulajdonjogának későbbi átruházását a bérlőre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 624. cikke), akkor azt az ilyen ingatlan adásvételi szerződésére megállapított formában kell megkötni ( Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 609. cikke).

A bérleti szerződés megkötése előtt alaposan tanulmányozni kell annak minden feltételét és árnyalatát. Különös figyelmet kell fordítani a bérleti szerződés – tárgya – lényeges feltételeinek kidolgozására, egyeztetésére. A helyes összeállítás és a felek kötelezettségeinek félreértelmezésének elkerülése érdekében a következő pontokat célszerű a szövegbe belefoglalni:

• preambulum, amely tartalmazza a megállapodás megkötésében részt vevő felek teljes nevét;
• a szerződés tárgya. Világosan és részletesen le kell írni, hogy milyen ingatlant kell bérelni, annak főbb jellemzőit;
• bérleti díj - meg kell adni a bérleti díjat, a havi fizetés feltételeit és eljárását;
• bérlési idő;
• a felek jogai, kötelességei és felelősségei;
• feltételeket, valamint a bérleti szerződés felmondásának előírt eljárását.

Ha az ingatlan egy részét bérbe adják, akkor a jogok állami bejegyzésére benyújtott épület, építmény vagy helyiség egy részére vonatkozó bérleti szerződéshez csatolni kell az objektum kataszteri útlevelét, amely feltünteti a bérelt terület méretét. De ha a lízingszerződés tárgyának tulajdonjogát a lízingbeadó 1997. július 21-i 122-FZ számú szövetségi törvénye tartalmazza „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről”, és a bérleti szerződés tartalmazza a bérbe adott ingatlan teljes leírása, mely lehetővé teszi az azonosítást, kataszteri útlevél bemutatása nem szükséges. A bérleti szerződés formájának be nem tartása jelen szerződés érvénytelenségét vonja maga után.

Mikor tagadhatja meg a bérbeadó a bérlőt?

(1) bekezdésének megfelelően Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. §-a alapján a korábbi bérlő előnyt élvez a többi érdekelt féllel szemben - joga van új időtartamra bérleti szerződést kötni. Ehhez a bérlőnek írásban be kell jelentenie a bérbeadónak a bérleti szerződés megújítási szándékát.

Ha a bérbeadó megtagadja az új időtartamra szóló bérleti szerződés megkötését, de a szerződés lejártától számított egy éven belül más személlyel bérleti szerződést köt, a bérlő saját belátása szerint jogosult követelni bíróság előtt a megkötött bérleti szerződésből eredő jogok és kötelezettségek átruházása és a vele kötött bérleti szerződés megújításának megtagadása miatt felmerült veszteségek megtérítése, vagy csak az ilyen veszteségek megtérítése.

A bérleti szerződés megkötésekor előzetesen biztosítani lehet, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke (a bérlő elővásárlási joga új időtartamra) nem alkalmazható.

Jegyzet!

Csak a jóhiszemű bérlő gyakorolhatja az elővásárlási jogát új időtartamra szóló szerződés megkötésére.

A bérlő nem tekinthető jóhiszeműnek, ha megsértette a megkötött szerződés lényeges feltételeit. Az ilyen jogsértések a következő feltételeket foglalják magukban:

• a bérleti díjak késedelmes fizetése (az Uráli kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. március 31-i határozata, F09-1986/08-C6 sz.);
• átépítés, rekonstrukció gyártása stb. a bérbeadó beleegyezése nélkül az ilyen típusú munkákhoz;
• bérelt ingatlannal való visszaélés (a tizedik döntőbíróság 209. március 17-i 10AP-404/2009. sz. határozata);
• az ingatlan idő előtti visszaadása a lízingbeadónak a lízingidő lejártakor, ha a lízingbeadó bejelentette a bérleti szerződés felmondási szándékát (A Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 11.06.06. sz. A40-114793/2010 sz. határozata);
• a bérlő által a megkötött szerződésben rögzített kötelezettségeinek egyéb megszegése.

A lízingbeadó minden esetben megtagadhatja az új időtartamra szóló bérleti szerződés aláírását, vállalva az elutasítás jogkövetkezményeinek kockázatát. Azaz senkinek nincs joga a bérbeadót arra kényszeríteni és kötelezni, hogy új időtartamra kössön megállapodást a bérlővel. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 445. cikke értelmében a személynek csak akkor van joga bírósághoz fordulni megállapodás megkötésére vonatkozó kötelezettséggel, ha a megállapodás megkötése kötelező annak a személynek, akinek az ajánlatot elküldték. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 621. cikke nem írja elő a bérbeadó azon kötelezettségét, hogy új időtartamra kössön bérleti szerződést a bérlővel (Az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2004. szeptember 30-i, A56. sz. határozata) -1450/04).

Ha ingatlanbérléssel kapcsolatos problémája van, vagy segítségre van szüksége a szerződés megkötésében, akkor jobb, ha megbízik egy hozzáértő ügyvédben. De például Moszkva városában a jogi tanácsadás költsége többszöröse lesz, mint azon kívül. A személyes képviselet mellett a távkonzultáció számos előnnyel jár.

A bérleti szerződés jogilag hibás teljesítésével járó kockázatok elkerülése érdekében forduljon szakembereinkhez segítségért. Az ország minden régiójából képzett jogászok azonnal válaszolnak kérdéseire, elemzik helyzetét, és kiválasztják a további lépésekhez szükséges stratégiát.

Ha a bérbeadó és a bérlő egymás között meg tudtak állapodni a felek életkörülményeiről, fizetéséről és felelősségéről, akkor ezeket a kérdéseket írásos megállapodásban kell tükrözniük. Kizárólag írásba foglalt szerződést lehet megtámadni, ha a felek egymással szemben követelései merülnek fel a bérelt lakóhelyiség megfizetésével vagy épségével kapcsolatban. De tudnia kell a bérbeadás és a lízing közötti különbségeket, bár ezeknek a kapcsolatoknak a lényege nagyon hasonló.

A bérleti díj jellemzően a lakóhelyiségben való tartós tartózkodásra vonatkozik, míg a bérletet csak önkormányzati hatóságokkal lehet megkötni, szociális bérbeadásnak is nevezik.

Az érdeklődők között létrejött szerződés bérleti szerződés, melynek értelmében a tulajdonos a meglévő lakását meghatározott időtartamra és fizetéssel másnak adja át. Másrészt a bérlő bizonyos kötelezettségeket is vállal: időben megfizeti a szerződésben meghatározott pénzt a szállásért, a rezsi-, villany- és telefonhasználatért. Mindezt a bérleti szerződésben dokumentálni kell.

Ez a megállapodás fizetős jellegű, vagyis az egyik lakást ad bérbe és kap érte egy összeget, a másik pedig bérli és kifizeti a megbeszélt összeget a tulajdonosnak.

A jogszabályi keret

Minden bérleti viszonyt a szövetségi jogszabályok normái szabályoznak: Lakáskódex, Polgári Törvénykönyv, Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve.

A lakhatás minden kérdését a Lakáskódex rendezi. Itt vannak a bérleti szerződés mindkét fél jogainak és kötelezettségeinek meghatározásához szükséges pontok: A lakástörvénykönyv 5. fejezete, a tartózkodás feltételei és a lakhatás fizetése. A 3. cikk meghatározza a lakóhelyiségek helyi hatóságok általi ellenőrzésének eljárását, bizonyos pontokat részletesen szabályoz a 3. cikk. 12-13.

A polgári jogszabályok pontosan meghatározzák a tulajdonos és a magánszemélyek vagy jogi személyek közötti bérleti és bérleti jogviszony fogalmát: a magánszemélyek közötti jogrendezést a 35. fejezet, a tulajdonos és a jogi személyek közötti jogrendezést a 34. fejezet írja le. A Ptk. bérleti jogviszony bejegyzése, jogaikat és kötelezettségeiket szerződők. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 680. cikke szabályozza az egészségügyi életszínvonalat, de átirányítja a lakásügyi jogszabályokhoz, amelyek meghatározzák a lakások bérbeadásának lehetőségét.

Ha a lakóhelyiségek bérbeadása meghaladja az egy évet, akkor a megállapodás kötelező regisztrációhoz kötött, a normákat az Orosz Föderáció 1997. július 21-én kelt 122. sz. „Regisztrációs törvény...” szövetségi törvény írja elő.

Lakóingatlan bérbeadása esetén annak tulajdonosa bevételhez jut, de az állampolgárok minden jövedelmét adókötelesnek kell lennie.

Hogyan kell helyesen megkötni a lakásbérleti szerződést

Mielőtt papíron köt szerződést, először mindenben meg kell állapodnia az ingatlan tulajdonosával. Mit is jelent ez? Először is ellenőrizni kell, hogy a tulajdonos valóban a tulajdonosa-e: kérje meg az eredeti tulajdoni igazolást, az eredetit, mivel a másolat könnyen hamisítható. Ha az ingatlan egyszerre több személynek van bejegyezve, akkor jól jönne a megegyezésük: ha valaki nem támogatja a lakás bérbeadását, akkor könnyen megtámadhatja a szerződést és kilakoltathatja a helyiségből. És akkor az előre kifizetett pénz örökre elveszhet, ami természetesen nem fog megfelelni Önnek.

És akkor, ha az egész lakást a családjának kívánja bérelni, akkor a tulajdonos hirtelen, egy felesleges pillanatban történő érkezése minden tervét tönkreteheti, és ennek elkerülése érdekében ezt a szerződésben külön kell rögzíteni.

Illetve előállhat ez a gyakori szituáció: 6 hónapja fizetett szállást, és hirtelen jön a tulajdonos és megkéri, hogy költözzön ki a lakásból, állítólag előre nem látható körülményei voltak, és a lakás szükségessé vált számára. És ismételten, hogy ne maradjanak az utcán, minden életfeltételt és a szerződéses kapcsolatok megszűnését elő kell írni.

A megállapodás összetétele

1. Béreljen vagy béreljen csak külön bejáratú szoba lehetséges, és a szerződésnek tartalmaznia kell a bérbe adott lakás részletes leírását.
2. Kell meghatározza a felek összes jogát: kinek mit kell tennie és kinek nem, itt mindent részletesen le kell írni, például hogy ne okozzon kárt az ingatlanban, és a bérlőnek teljes körűen rendelkezésére kell állnia.
3. Egy fontos szempont az fizetés, részletesen le kell írnia a feltételeket és a bérleti díjakat, meg kell adnia a fizetési feltételeket és azt, hogy a bérlő mivel kell szembenéznie a fizetés megtagadása esetén. Tüntesse fel magának a bérleti díjnak vagy az abban szereplő rezsinek a pontos összegét, a bérleti díj évenkénti felülvizsgálatának lehetőségét. Hiszen a bérleti díjak növekedhetnek vagy csökkenhetnek, mint például most, amikor válság idején az emberek megpróbálnak nem lakást bérelni.
4. Beszéljétek meg a lehetőséget ideiglenes regisztráció a bérleti időszakra, kinek lehet ilyen joga, például családtagoknak;
5. Néha lakást találnak az ügyfeleknek ingatlanügynökségek, és ha megköti a megállapodást, akkor meghatalmazásra van szükség, amely kimondja ezt a képviselői lehetőséget.
6. Beszéljétek meg a munkáltatónál óvadék megkötésének feltételei, Néha ez az intézkedés kompenzálhatja a bérlő tevékenységéből származó jelentős kockázatokat vagy károkat.

Alapvetően egy lakást bérbe adó állampolgár számára több okból is előnyös a megállapodás megkötése.

Írásos leírás van a lakásról és a található ingatlanról, állapotáról. És mindig behajthatja a kártérítést a bérlőtől.

Utasítás

1. Miután kiválasztotta az otthont, és előzetes megállapodást kötött a tulajdonosával, ellenőrizze a hitelesítő adatokat. Az is előfordulhat, hogy albérletben vesz részt, amikor az előző bérlő felfújt feltételekkel ad ki lakást. Vagy maga a tulajdonos helyett ezt egy családtag teszi meg, akinek nincs kizárólagos rendelkezési joga a lakás felett. Kérje a tulajdonjog igazolását. Ott minden részletesen fel van sorolva. De kérhet igazolást az ingatlanjog-nyilvántartásból is: az információk nyilvánosak és mindenki számára elérhetőek.
2. Kérjen minden ingatlanról részletes leltárt: hol van-e karc és hiba, van-e lehúzott tapéta, karcos-e a padló. Ez segít a jövőben elkerülni a lakástulajdonos alaptalan követeléseit. Sorolja fel az összes ingatlant egy listában, és tegye mellé megjegyzéseit, például mosógép - chip a házban ilyen-olyan helyen.
3. Beszélje meg a fizetési költséget, a pénzátutalási határidőt és a fizetési halasztás lehetőségét.
4. A családdal való együttélés lehetőségét is meg kell beszélni, kérje meg a tulajdonost, hogy ideiglenesen regisztráltassa magát a lakásban való tartózkodása idejére. Ez jól jöhet, ha orvosi segítségre vagy munkára van szüksége.

Lehetetlen minden árnyalatot leírni, a jelenlegi helyzet alapján követni kell, de fontos: azt, hogy távollétében mikor és ki látogathatja meg a lakást, azonnal tisztázni kell.

Hol kell lakásbérleti szerződést kötni

Sok tulajdonos nem hagyatkozik magára, és ingatlanirodákhoz fordul, és ez érthető is, hiszen ez a profiljuk, ismerik a lakásbérlés minden buktatóját, jellemzőjét. Ez egyrészt helyes, de a szolgáltatásokért jutalékot kell fizetni, néha ez az összeg jelentős lehet. De minden jogi kánon szerint köthetnek megállapodást, és akkor szinte lehetetlen lesz megtámadni annak bármelyik pontját.

De ha pénzt kell megtakarítani, akkor saját maga is megkötheti a szerződést, abban a lakásban, amelyet kiad.

De itt van egy fontos feltétel: a megállapodásnak jogi jelentőségűnek kell lennie, ami azt jelenti, hogy minden szabálynak megfelelően kell elkészíteni és megkötni.

Szerződés előkészítése

A lakóhelyiség átadás tényét csak kézzel írt, vagy kész nyomtatványon kitöltött és minden fél által aláírt megállapodás igazolja. Ezen okok miatt kell óvatosnak lennie a tervezet elkészítésekor. A megállapodás felei a bérlő és a bérbeadó lesz.

Mit kell tükrözni:

1. Ki adja bérbe a lakást: útlevél adatai, állandó regisztráció helye, születési dátuma, dátuma és helye.
2. Ugyanennek az információnak kell rendelkezésre állnia a bérlőről is.
3. Az apartman irányítószáma és teljes címe.
4. Tüntesse fel a lakás tulajdonjogát igazoló dokumentumot: átruházási okirat, adásvételi szerződés, csere, adományozás, a kiállított tulajdoni igazolvány azonosító száma.
5. Adja meg a határidőt: egy év, három év vagy öt év. Figyelem, bérbeadók: az 1 évnél hosszabb időre szóló szerződés kötelező regisztrációhoz kötött, és a kapott bevétel 13%-át kell fizetni. Tanács: ne próbálja meg kijátszani az adófizetést, ezért nagy - akár 5 ezer rubel - bírságot szabnak ki.
6. Bérleti díj minden hónapra: számokkal és szavakkal van megadva. Ha letétet hagy a tulajdonosnak, akkor ezt az összeget rögzíteni kell a szerződésben. Így bizonyíthatod, hogy igazad van, ha konfliktusok merülnek fel.
7. Ismertesse részletesen a fizetés módját és az átutalás időpontját, gondoskodjon a késedelmi kamatról;
8. A következő pont mindkét fél számára nagyon fontos: a lakás tulajdonosának látogatási gyakorisága: mikor és hányszor lesz lehetősége ellenőrizni a lakás állapotát, a rezsi- és telefonszámlák fizetését.
9. A lakás állapotának részletes leírása, bútorok, háztartási gépek, vízvezetékek. Ezen múlik a tulajdonos Önnel szembeni követelése egy sérült mosógép vagy hűtőszekrény miatt.
10. Jelölje meg a bérleti szerződés meghosszabbításának feltételeit, ha ilyen lehetőség szükséges.
11. Írja be a megkötés dátumát és az aláírását.

A szerződésben lehetnek más kikötések is, de ezek mindkét fél egyetértésével kiegészíthetők.

A szerződéses kötelezettségek a regisztrációs műveletek befejeztével lépnek életbe, de a bérlő már lakhat ebben a lakásban.

A szerződéskötés alapja mindkét fél kívánsága egyértelmű joghatárokat hozzon létre egy adott élettérhez és egymáshoz viszonyítva.

Hogyan köthetünk lakásbérleti szerződést? Minél kiterjedtebb a szerződés, és minél több olyan kitétel, amely leírja az esetleges nem szabványos helyzeteket és az elkövetők felelősségének formáját, könnyebb méltányos kártérítést kérni a veszteségekért a károsultnak.

Szükséges dokumentumok

Milyen dokumentumok szükségesek a bérleti szerződés megkötéséhez?

Minden fél személyazonossága, igazoló dokumentumok bérlakás tulajdonjogát bérbeadó részére (adásvételi okirat, öröklési okirat, adományozás, csere, bírósági határozat alapján történő átruházás,).

Hol lehet lakásbérleti szerződést kötni? Bármilyen kényelmes helyen, a szerződés szövegének kézzel történő elkészítésével vagy írógépen, számítógépen legépelve.

Ha biztosítani szeretné magát, okmányt is fel lehet állítani közjegyzőtől vagy ügyvédtől– szakember segít a részletesebb szerződés összeállításában, és elmondja, milyen kikötésekre lehet szükség.

Biztosítsd dokumentum nem szükséges. Ez nem ad jogi erőt a papírnak.

Mennyi időre szól a bérleti szerződés? A bérleti szerződések besorolásra kerülnek rövid és hosszú távú: legfeljebb egy évig, illetve legfeljebb öt évig.

Alapértelmezés szerint a szerződés időtartamát veszik figyelembe ötéves, ha nem tartalmaz kikötést a megállapodás időtartamára vonatkozóan. A szerződés kiadást igényel, ha közjegyzőt vagy ügyvédet von be az előkészítésbe.

Adófizetések a lakást bérbeadó személy erre az ideiglenes lakáshasználati jogot kapott személy jogállásától függetlenül köteles.

Cikkünkből megtudhatja, milyen esetekben kell bérleti szerződést készítenie.

Sajátosságok

A bérleti szerződés mellett célszerű egy dokumentumot is készíteni, amely felsorolja a helyiség vízvezetékeinek, vezetékeinek, berendezéseinek és bútorainak állapotát. Az ilyen dokumentumot a munkáltatónak és a bérlőnek alá kell írnia.

A főbérleti szerződés követelményeiről bővebben honlapunkon olvashat.

Hosszú távú bérbeadás esetén az ingatlan tulajdonosának szem előtt kell tartania, hogy a bérlő joga van számolni az első végén. A tulajdonosnak csak akkor van joga visszautasítani, ha a következő évben nem kívánja újra bérbe adni a lakóteret.

Egyoldalú felmondás hosszú távú szerződés a lakótér tulajdonosával a bérlő közüzemi díjainak fizetési kötelezettségének elmulasztása miatt, esetleg ha 6 hónapig nem érkezett be a befizetés.

Rövid távú szerződéssel felmondhatod a szerződést, ha van hasonló tartozás 2 hónapra.

Bővebben a feltételekről és az indokokról

A különféle ingatlanok bérlése manapság nagyon elterjedt üzleti gyakorlat. Irodák, üzletek, járművek, berendezések és egyéb ingatlanok bérelhetők. Ugyanakkor a főkönyvelő, mint pénzügyekért és adózásért felelős személy gyakran közvetlenül részt vesz a vonatkozó megállapodás elkészítésében. Ebben a cikkben arról fogunk beszélni, hogy milyen pontokra kell figyelnie a bérleti szerződés megkötésekor, hogy ne fizessen túl, és pontosan azt kapja, amit várt. Konkrétan arról lesz szó, hogy milyen következményekkel járhat, ha nem tartja be a szerződés előírt formáját, vagy ha nem köt ki benne ilyen vagy olyan feltételt.

Mikor lehetséges a bérlés?

Mielőtt rátérnénk a bérleti szerződés megkötésének árnyalataira, gondoljuk át, hogy elvileg milyen esetekben köthető ilyen szerződés. Ha lízingről beszélünk, az első dolog, amit emlékeznünk kell arra, hogy a lízingkapcsolatok valaki más tulajdonának fizetett használatát foglalják magukban. Nem lehet ingyenes bérlet. Így ha nem tervez díjat fizetni az ingatlan használatáért (például ha az ingatlant az alapító adja át, vagy egymásra utalt cégek között van), akkor nem kell bérleti szerződést kötni.

Vegye figyelembe azt is, hogy a bérleti díj nem határozható meg csak a közüzemi költségek kifizetéseként (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége tájékoztató levelének 12. pontja „A bérleti jogviták megoldásának gyakorlatának áttekintése”). Ha nem fizetnek külön fizetést az ingatlan használatáért, akkor a felek közötti kapcsolatokat egy másik megállapodás szabályozza - ingyenes használat vagy kölcsön (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 36. fejezete).

A következő fontos pont a bérlő használatába kerülő tárgy meghatározása. Bérleti szerződés keretében csak nem fogyasztásra alkalmas dolgokat adhat át, vagyis azokat, amelyek a használat során nem veszítik el tulajdonságaikat. Ennek megfelelően nem lehet bérelni például üzemanyagot és kenőanyagot, mivel azokat a „lízingbevevő” fogja elfogyasztani az autók üzemeltetése során.

Ezenkívül a bérelt tárgyat egyedileg kell meghatározni. Más szóval, rendelkeznie kell olyan jellemzőkkel, amelyek lehetővé teszik a bérelt ingatlan pontos meghatározását. Ez azt jelenti, hogy lízingszerződés keretében nem ruházhat át személytelen dolgokat, például áruszállítmányt. Ennek oka az a tény, hogy a bérlő köteles ugyanazt az ingatlant visszaadni a bérbeadónak, amelyet használatra kapott, és nem ugyanazt.

Tehát ha fogyóeszközöket, valamint személytelen dolgokat szándékoznak átadni, akkor nem kötnek bérleti szerződést. Az ilyen kapcsolatokat kölcsönszerződés szabályozza (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 42. fejezete). A kölcsönszerződéssel kapcsolatos további információkért lásd: "" és "".

Szerződés űrlap

A második szabály a következő: ha egy ingatlant bérleti szerződés alapján ruháznak át, akkor a megállapodást írásban kell elkészíteni, mindkét fél által aláírt dokumentum formájában (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve cikkének 1. szakasza). Ez a követelmény kötelező, függetlenül attól, hogy kik a megállapodás felei - szervezetek, egyéni vállalkozók vagy „közönséges” magánszemélyek.

A fenti szabályok megsértése különböző következményekkel jár. Így a legtöbb típusú ingatlan bérbeadásánál (az ingatlan kivételével) a szerződés írásbeli formájának (azaz a felek szóbeli, írásban semmilyen formában nem formált megállapodásának) be nem tartása önmagában nem jelenti azt, hogy a szerződés nem jön létre vagy érvénytelen. Ebben az esetben, ha vita alakul ki, a felek egyszerűen nem hivatkozhatnak tanúvallomásra a bíróságon. Ebben az esetben azonban bármilyen írásos bizonyíték felhasználható, amely megerősíti a bérleti szerződés megkötésének tényét és annak feltételeit (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1. cikkének 1. pontja).

Ám ingatlanbérlésnél sokkal súlyosabbak a következményei a „formából nem megfelelő” megállapodás megkötésének. Az ilyen megállapodást az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve cikkének (1) bekezdésének közvetlen megjelölése alapján érvénytelennek nyilvánítják. Ezenkívül ebben az esetben mind a szóbeli, mind az írásbeli megállapodás érvénytelen, de nem a felek által aláírt egyetlen dokumentum formájában készült. Emlékezzünk vissza, hogy az érvénytelen szerződés a megkötésének pillanatától számít, és nem jár semmilyen jogi következménnyel, kivéve azokat, amelyek az érvénytelenséghez kapcsolódnak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 167. cikkének 1. pontja és cikkének 1. szakasza). ). Ennek eredményeként a bérbeadónak nem lesz szerződéses alapja a bérleti díj beszedésére, és a bérlőnek nem lesz joga a bérelt ingatlan használatának megtartására.

Mi legyen a szerződésben

Ezzel a bérleti szerződés kötelező kikötéseinek listája véget ért. Ennek megfelelően a bérleti díj fizetésének rendjére és ütemezésére vonatkozó feltétel, valamint a bérleti tartamra vonatkozó feltétel nem kötelező. Ha a bérleti díjak átutalásának sajátosságai nem szerepelnek a szerződésben, akkor a fizetést olyan módon és feltételekkel kell teljesíteni, amelyeket általában hasonló tárgyak hasonló körülmények között történő bérbeadásánál használnak (az orosz polgári törvénykönyv cikkének 1. szakasza). Föderáció). Ha nem adja meg a bérlet időtartamát, akkor a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 2. cikkének 2. szakasza).

Bérlési idő

Most nézzük meg közelebbről a bérleti futamidő feltételét. A szerződés ezen pontjának megfogalmazásakor emlékeznie kell a következőkre. A telekre, épületre vagy építményre (valamint az ezekben lévő helyiségekre) vonatkozó, legalább egy évre megkötött bérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött, és csak a bejegyzés pillanatától tekinthető megkötöttnek (2. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének cikke és cikkének 2. pontja, az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 2. cikkének 2. szakasza). Ebben az esetben szem előtt kell tartani az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége tájékoztató levelének (3) bekezdésének rendelkezését „A bérleti jogviták megoldásának gyakorlatának áttekintése”. Ez a bekezdés kimondja, hogy a bérleti szerződésnek a tárgyév bármely hónapjának 1. napjától a következő év előző hónapjának 30. (31.) napjáig meghatározott érvényességi idejét egy évnek kell tekinteni.

Vagyis ha az ingatlanbérleti szerződésben az szerepel, hogy az 2018. február 1-től 2019. január 31-ig érvényes, akkor az ilyen szerződést be kell jegyezni. Ezt a logikát követve szükséges lesz a 2018. január 1-től 2018. december 31-ig érvényes szerződés bejegyzése, hiszen a bérleti idő ebben az esetben pontosan egy év lesz.

A határozatlan időre kötött bérleti szerződés azonban nem igényel állami regisztrációt (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége tájékoztató levelének 11. pontja „A szövetségi törvény alkalmazásával kapcsolatos viták megoldási gyakorlatának áttekintése” Az ingatlanhoz fűződő jogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről”). Ez az állítás azokra a szerződésekre is igaz, amelyekben egyszerűen nincs meghatározva az érvényességi idő, mivel az ilyen szerződéseket, amint azt fentebb megjegyeztük, határozatlan időre kötöttnek tekintik.

A fentiekből gyakorlati következtetés következik. Ha hosszú távú ingatlanbérleti jogviszonyt tervez, és a felek nem kívánják bejegyeztetni a megállapodást, akkor megkerülheti az állami nyilvántartásba vétel követelményét. Ehhez vagy meg kell állapítania, hogy a bérleti szerződés futamideje egy évnél rövidebb (például 11 ​​hónap), és egyúttal biztosítania kell annak lehetőségét, hogy a bérleti szerződést ugyanarra az időtartamra és azonos feltételekkel automatikusan meghosszabbítsák. , vagy egyszerűen nem szerepel a szerződésben a bérlet időtartamára vonatkozó záradék.

Ez utóbbi esetben azonban figyelembe kell venni, hogy a határozatlan időre kötött megállapodástól bármelyik fél bármikor elállhat. Ehhez elegendő három hónappal korábban értesíteni a másik felet (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 2. cikkének 2. pontja). Sőt, a szerződés megtagadása motiválatlan is lehet. Így a bérbeadó joga, hogy megtagadja a szerződést, semmilyen módon nem függ attól, hogy a bérlő követett-e jogsértést, és ezt a jogot a megállapodás nem korlátozhatja (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2017. szeptember 25-i határozata No. 305-ES17-5424).

Mi történik, ha a felek 11 hónapra kötöttek bérleti szerződést egy helyiségre, de nem tartalmaztak automatikus megújítást, és közben elfelejtették a szerződést időben „meghosszabbítani”? A Polgári Törvénykönyv szabályai szerint, ha a bérlő a szerződésben megállapított időtartam lejárta után a bérbeadó kifogásának hiányában tovább használja az ingatlant, az ilyen szerződést azonos feltételekkel megújítottnak kell tekinteni. határozatlan időre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 2. cikkének 2. pontja). Azaz a bérlő továbbra is használhatja a helyiséget, és köteles lesz fizetni a szerződésben rögzített bérleti díjat. Ugyanakkor, amint azt már említettük, mindkét félnek jogában áll bármikor megtagadni egy ilyen megállapodást.

Mire kell még figyelni

Befejezésül megjegyezünk még néhány fontos pontot, amelyekre figyelnie kell a bérleti szerződés megkötésekor.

Változás a tulajdonosi összetételben

Ha a bérbeadó oldalán több tulajdonos van, a bérlő a bérleti díjat mindegyiküknek megfelelő arányban köteles átutalni. Ez a szabály nem csak abban az esetben érvényes, ha a bérlemény eredetileg több tulajdonos tulajdonában volt, hanem abban az esetben is, ha a tulajdonosok összetétele a bérleti időszak alatt megváltozott.

Itt nem szabad megfeledkezni arról, hogy a tulajdonosok összetételében bekövetkezett változás puszta ténye nincs hatással a bérleti szerződésre: az a korábban megbeszélt feltételek szerint működik tovább. Ugyanakkor az új társtulajdonosnak joga van részesedést kapni az ingatlan bérbeadásából származó bevételből, amely megegyezik az ingatlan tulajdoni hányadával (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének cikke). Ennek a jognak pedig semmi köze ahhoz, hogy megfelelő változtatásokat hajtottak-e végre a szerződésen. Ezért amint a bérlemény új tulajdonostársa kéri a bérleti díj átutalását a számlájára, a bérlőnek a fizetést részekre kell osztania, és minden tulajdonosnak külön-külön át kell utalnia. E szabály megsértése szankciókat von maga után, és a bérleti szerződés felmondásának oka lehet (a Nyugat-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2018. április 24-i F04-4219/2017 sz. határozata).

Egyoldalú elállás a szerződéstől

A következő pont a bérleti szerződéstől való egyoldalú elállás jogának feltételére vonatkozik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének cikkében rögzített általános szabály szerint, ha a megállapodásban részt vevő mindkét fél vállalkozói tevékenységet folytat, akkor jogában áll a megállapodásba beépíteni a megállapodás egyoldalú megtagadásáról szóló záradékot, ha bizonyos esetekben feltételek lépnek fel. Ha pedig csak az egyik fél folytat ilyen tevékenységet, akkor nem illeti meg az egyoldalú visszautasítás jogát, míg a másik fél kijelentheti a szerződés egyoldalú megtagadását.

Ennek megfelelően, ha az ingatlant olyan magánszemélytől adják bérbe, aki nem egyéni vállalkozó, akkor a szerződés nem kötheti ki a bérlő (szervezet vagy vállalkozó) jogát az ilyen megállapodás egyoldalú megtagadására.

Vegyük észre, hogy állami vagy önkormányzati vagyon bérbeadása esetén ilyen feltétel nem szerepelhet a szerződésben, hiszen a szerződés egyoldalú megtagadási feltételeiben csak a vállalkozói tevékenységet folytató személyek jogosultak megegyezni. Az állami vagyon bérbeadásakor pedig a lízingbeadó olyan állami szerv, amely értelemszerűen nem folytat vállalkozói tevékenységet (a Távol-keleti Kerületi Választottbíróság 2018. április 24-i F03-1250/2018. sz. határozata).

Bérbeadó hozzájárulása az újrabérlethez

Végül pedig térjünk ki a meglévő bérleti szerződés „visszavásárlásának” kérdésére. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve cikkének (2) bekezdése rendelkezik arról, hogy a bérlő a bérleti szerződésből eredő jogait és kötelezettségeit egy másik személyre ruházza át (felszabadítás). Ha újrabérlést tervez (ahelyett, hogy közvetlen bérleti szerződést kötne), ellenőriznie kell a bérbeadó hozzájárulását. Különböző módon lehet kifejezni. Például külön levél formájában, amelyben a bérbeadó közli, hogy nem tiltakozik a bérlemény továbbbérbeadása ellen. A bérbeadó a bérleti szerződésre is elhelyezhet egy megfelelő feliratot. A lényeg az, hogy egyértelművé tegyük, hogy melyik bérleti szerződés kapcsán adták meg az újrabérbeadáshoz való hozzájárulást. Ha nincs megállapodás, akkor a bérleti szerződés érvénytelen. Az ilyen ügylet nem jár jogi következményekkel, és a teljesítés pillanatától érvénytelennek minősül (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve cikkének 1. szakasza). Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződésben kötelezett marad a korábbi bérlő. És semmilyen körülmény (az eredeti bérlő felszámolása, az ingatlan tényleges használata az új bérlő által, a bérleti díj időben történő kifizetése) nem javítja a helyzetet (a Volga-Vjatka Kerületi Választottbíróság állásfoglalása).