Para celebrar um contrato de arrendamento ou não. Documentos para e negócios

De acordo com a legislação russa, os cidadãos da Federação Russa que possuem qualquer imóvel têm o direito de alugá-lo ou alugá-lo. O procedimento de elaboração e celebração do respectivo contrato depende das pessoas envolvidas na operação (pessoas físicas ou jurídicas).

No entanto, os proprietários de espaços habitacionais muitas vezes não consideram necessário celebrar um contrato de arrendamento de apartamento com a outra parte (inquilino), embora este documento lhes permita evitar várias contradições, que muitas vezes só podem ser resolvidas em tribunal e surgem inevitavelmente entre o senhorio e o inquilino.

O problema mais urgente que pode ser resolvido com a celebração de um contrato de arrendamento é o número de pessoas que vivem num apartamento alugado. Além disso, ao alugar um apartamento, é muito importante determinar formalmente e com antecedência as ações e responsabilidades das partes em caso de diversas situações de emergência.

Além disso, se você pretende alugar um apartamento, muitas vezes há casos em que o proprietário avisa que poderá visitá-lo para “verificações” a qualquer momento. Isto é uma violação direta dos seus direitos como inquilino!

O próximo ponto importante são as circunstâncias imprevistas que podem surgir repentinamente para uma das partes. Suponhamos que você tenha concordado com seu senhorio em alugar um imóvel residencial por seis meses. Alguns meses se passam e de repente você recebe um telefonema do dono do apartamento exigindo a desocupação do local em dois dias, já que a filha dele vai se casar e agora vai morar com o marido neste endereço. O que fazer em tal situação? Faça um contrato de aluguel de instalações com antecedência!

Contrato de aluguel de apartamento do ponto de vista jurídico

Um contrato de arrendamento residencial, que quem não conhece a terminologia jurídica chama de contrato de arrendamento de apartamento, é um acordo de compensação mútua e consensual celebrado entre o proprietário do imóvel residencial ou pessoa por ele autorizada (o locador) e uma pessoa física que deseja obter posse e uso deste imóvel residencial para morar nele mediante pagamento e por um determinado período de tempo (doravante denominado inquilino).

O objeto de tal acordo é uma instalação residencial isolada, adequada para residência permanente. Essas instalações incluem: um edifício residencial, um apartamento, parte de um edifício residencial ou apartamento.

Um contrato de aluguel de apartamento prevê obrigações mútuas entre as partes. Consideremos as principais responsabilidades atribuídas ao proprietário de instalações residenciais:

1. Mediante o pagamento de uma determinada taxa, o locador compromete-se a fornecer ao inquilino um imóvel residencial gratuito para posse e uso, devendo o imóvel alugado estar em condições adequadas para habitação.
2. O locador compromete-se a explorar o edifício residencial onde se encontra o espaço habitacional arrendado de acordo com os requisitos aplicáveis.
3. O senhorio compromete-se a fornecer ao inquilino as utilidades necessárias.
4. O senhorio compromete-se a assegurar a realização de reparações no património comum da casa e nas instalações residenciais para o pleno fornecimento das utilidades.

Quanto à segunda parte (empregador):

1. O espaço habitacional deve ser utilizado exclusivamente para habitação.
2. O inquilino das instalações residenciais é obrigado a garantir a sua segurança.
3. O inquilino compromete-se a manter as instalações em boas condições.
4. A reorganização e reconstrução das instalações residenciais pelo inquilino são efectuadas exclusivamente com o consentimento do senhorio.
5. O inquilino compromete-se a pagar prontamente a taxa estabelecida pela utilização e posse do imóvel residencial.
6. O inquilino compromete-se a efetuar pagamentos mensais de serviços públicos de forma independente, salvo disposição em contrário do contrato de arrendamento residencial.

Como redigir um contrato de aluguel de apartamento

Dependendo do período, existem dois tipos de contratos: de curto prazo e de longo prazo. O contrato de arrendamento de apartamento de curta duração é celebrado por um período até 1 ano, e um contrato de arrendamento de longa duração - até 5 anos. Se o contrato não especificar os termos da sua validade, o contrato considera-se celebrado por 5 anos.

Você pode baixar um contrato padrão de aluguel de apartamento, cuja amostra está publicada no site oficial de formulários prontos, aqui:

1. Contrato de aluguel de longo prazo para instalações residenciais - download.
2. Contrato de aluguel de curta duração para instalações residenciais - download.

Com consentimento mútuo das partes, poderão ser feitas alterações ou acréscimos aos termos do acordo.

O que você deve prestar atenção ao assinar um contrato de locação de apartamento?

Antes de assinar um contrato de arrendamento de apartamento, o potencial inquilino necessita de verificar a competência do proprietário do imóvel residencial, ou seja, o locador é obrigado a fornecer os documentos de titularidade segundo os quais o apartamento lhe pertence. Pode ser um certificado de propriedade de imóveis residenciais, um contrato de compra e venda, um contrato de troca, um contrato de doação ou uma decisão judicial sobre a propriedade desse imóvel.

Se o contrato de locação residencial for assinado por representante de uma das partes, para confirmar sua competência a pessoa autorizada deverá anexar autorização por escrito (procuração). É importante que a competência de tal representante inclua o direito de assinar um contrato de locação e receber aluguel.

Se o senhorio for uma pessoa que ainda não atingiu a maioridade, para celebrar um contrato de arrendamento de instalações residenciais, será necessária a autorização adequada em nome da autoridade tutelar e tutelar.

Regra geral, o contrato de arrendamento de apartamento é celebrado por um período não superior a 5 anos. De acordo com a legislação em vigor, um contrato celebrado por um período superior a um ano está necessariamente sujeito a registo estadual.

“Um depósito de segurança protegerá contra perdas”

Ressalta-se que, em muitos casos, não é possível alugar um imóvel residencial sem caução ou depósito em dinheiro. Para que serve? Este valor é uma forma única de seguro (indemnização) contra possíveis danos causados ​​​​durante o funcionamento do espaço habitacional. Além disso, o valor do adiantamento é gasto em caso de imprevistos. Por exemplo, o inquilino saiu do apartamento alugado e não comunicou conscientemente o senhorio, neste caso o proprietário tem o direito de cobrar a caução paga no último mês de renda.

A caução protege o locador de perdas materiais, ajuda a aumentar o nível de responsabilidade das partes no contrato e a segurança dos termos da transação. Em regra, a caução é igual ao valor da renda mensal, mas o seu valor depende diretamente de determinadas condições. Concordo, se os “fugitivos” deixarem você com contas telefônicas enormes, então um depósito caução no valor de um mês de aluguel claramente não será suficiente, e encontrar um inquilino que não pagou e levá-lo à justiça custará até mesmo mais.

É preciso perceber que o valor da caução depende diretamente da responsabilidade que ela proporciona. Portanto, é obrigatório especificar no contrato de locação o procedimento para efetuar e devolver a caução!

Quem se beneficia com a celebração de um contrato de aluguel de apartamento?

Com base no exposto, podemos concluir que o contrato de locação de imóvel residencial é benéfico tanto para o locador (proprietário do apartamento), uma vez que o imóvel lhe pertence, e o contrato é fiador da indenização pelos danos causados ​​​​ao imóvel, e ao inquilino, porque o contrato de arrendamento do apartamento garante ao inquilino uma convivência tranquila e a protecção dos seus direitos em caso de violação por parte do senhorio dos requisitos estabelecidos.

Registro de contrato de aluguel de apartamento

O registo do contrato de arrendamento de apartamento é um procedimento que visa legitimar esta operação. Ressalta-se que o registro do contrato de locação não é necessário se o contrato for devidamente executado. No entanto, certas circunstâncias tornam necessária a obtenção de “aprovação estatal”. Esses casos incluem:

1. As instalações estão alugadas por um período superior a um ano.
2. As partes do acordo são pessoas jurídicas (ou pelo menos uma das partes atua como pessoa jurídica).

O registo do contrato de arrendamento de apartamento é acompanhado da correspondente inscrição no Cadastro Único de Direitos do Estado, após o qual o documento adquire força jurídica. O registro do contrato protege seus direitos e interesses e também confirma a legitimidade da transação.

Para registar um contrato simples de arrendamento de apartamento, uma das partes deve apresentar o requerimento correspondente, anexar ao mesmo o recibo de pagamento da inscrição, dois exemplares do contrato de arrendamento do imóvel (ou mais, consoante o número de partes no contrato) e uma explicação das instalações, que pode ser solicitada mediante pagamento ao departamento de inventário técnico.

O registro de tal acordo é desejável se:

1. Você não confia muito em seus inquilinos.
2. Você precisa sair periodicamente da cidade onde aluga suas instalações.
3. Você não tem tempo suficiente para monitorar a segurança do seu imóvel alugado.
4. Você quer se proteger de consequências desagradáveis.

Quanto aos inquilinos, a única coisa que lhes é exigida é a assinatura do contrato, mas se o inquilino se recusar a registar o documento já é motivo para o proprietário do apartamento pensar no assunto.

Vale a pena ser cauteloso

Ao celebrar um contrato de arrendamento de instalações residenciais, esteja atento se:

O custo do espaço vital é muito inferior ao seu valor de mercado. Via de regra, você só pode encontrar imóveis para alugar baratos “através de um conhecido ou relacionamento”; em outros casos, tal oferta é outro motivo para cautela.

O proprietário do imóvel residencial apressa o processo de celebração de contrato e transferência de dinheiro, sem insistir em uma vistoria detalhada do apartamento. Em tal situação, qualquer decisão precipitada pode levar a consequências desastrosas para o empregador. Ao concluir um acordo às pressas, você perde a oportunidade de registrar uma reclamação junto ao proprietário do imóvel sobre condições de vida inadequadas. A assinatura do contrato e a transferência do dinheiro é a última etapa da transação. Em primeiro lugar, preste a devida atenção ao estado dos equipamentos de gás, fiação elétrica, encanamento, fechaduras, móveis, manutenção de eletrodomésticos e eletrodomésticos, bem como ao estado geral do apartamento. Além disso, no contrato você pode fazer uma lista de eletrodomésticos e móveis, seu grau de desgaste, estado e funcionalidade.

Certifique o certificado de transferência de dinheiro usando um recibo. As liquidações financeiras são um atributo integral de todas as transações de aluguel - a transferência de fundos do inquilino para o proprietário das instalações. Com base na legislação vigente, a emissão de recibos é recomendada em caso de liquidações superiores a 10 salários mínimos, porém, na prática, a presença de recibos também é desejável para valores menores. Concordo, é muito mais fácil e eficaz defender os seus interesses se estes estiverem documentados, até porque o recibo tem valor jurídico e é também prova irrefutável de acordos mútuos.

O recibo é muito simples de emitir e, via de regra, não exige reconhecimento de firma. Basta que as partes indiquem os dados do passaporte, moradas de registo e residência real, o montante em dinheiro e o objeto do pagamento.

Os fraudadores estão contando com seu descuido

A pressa e a desatenção dos clientes interessados ​​​​em habitação jogam a favor de proprietários inescrupulosos, por isso gaste o máximo de tempo possível estudando os documentos pessoais do proprietário do apartamento, os documentos de título segundo os quais o apartamento pertence ao proprietário, a relação jurídica “ senhorio-inquilino”, bem como as regras para efetuar pagamentos financeiros.

Resumir

O contrato de arrendamento de imóveis residenciais regula integralmente as relações jurídicas mais importantes entre as suas partes - o inquilino e o senhorio. A duração do contrato de arrendamento residencial afeta a formalidade da sua celebração (curto ou longo prazo), bem como a necessidade de inscrição no Cadastro Único do Estado.

O senhorio e o inquilino têm o direito de se protegerem das consequências negativas, verificando documentos, celebrando um contrato de arrendamento de apartamento, registando-se no Cadastro Único do Estado, fazendo uma caução, bem como fazendo liquidações financeiras por escrito.

O contrato de arrendamento de apartamento atua no interesse de ambas as partes, estabelece a responsabilidade mútua e oferece todas as garantias necessárias.

Sergey Prezhevalsky, rmnt.ru

De acordo com a legislação da Federação Russa, a celebração de um contrato de arrendamento ocorre em conformidade com certas regras e procedimentos. Com base na lei, nos termos deste contrato, o locador compromete-se a fornecer ao inquilino determinado imóvel mediante o pagamento de uma taxa especificada no contrato de posse temporária e (ou) uso temporário.

O contrato de arrendamento está sujeito a diversas condições, sendo que os principais pontos são:

• O contrato deve conter dados que permitam identificar o imóvel a ser transferido para posse temporária e (ou) utilização ao locatário como objeto de locação. Este é um dos termos essenciais do contrato de arrendamento;
• O prazo do contrato de locação também é uma condição essencial. Se o prazo de locação do imóvel for superior a um ano, o contrato de locação está sujeito a registro estadual;
• se pelo menos uma das partes do acordo for pessoa jurídica, o acordo é redigido por escrito;
• se o contrato de locação de imóvel prevê a transferência subsequente da propriedade desse imóvel para o inquilino (artigo 624 do Código Civil da Federação Russa), ele deve ser celebrado na forma estabelecida para o contrato de compra e venda de tal imóvel ( Artigo 609 do Código Civil da Federação Russa).

Antes de celebrar um contrato de locação, todos os seus termos e nuances devem ser cuidadosamente estudados. Deve ser dada especial atenção à elaboração e coordenação dos termos essenciais do contrato de arrendamento – seu objeto. Para que seja redigido corretamente e para evitar interpretações errôneas das obrigações das partes, é aconselhável incluir no texto os seguintes pontos:

• preâmbulo, que fornece o nome completo das partes envolvidas na celebração do acordo;
• o objeto do contrato. É necessário descrever de forma clara e detalhada qual o imóvel objeto de arrendamento, suas principais características;
• taxa de aluguel - é necessário indicar o preço do aluguel, prazos e procedimento para efetuar pagamentos mensais;
• período de aluguel;
• direitos, deveres e responsabilidades das partes;
• condições, bem como o procedimento prescrito para a rescisão do contrato de locação.

Se parte do imóvel for arrendada, o contrato de arrendamento de parte do edifício, estrutura ou local submetido a registo estadual de direitos deverá ser acompanhado de passaporte cadastral do objeto com indicação da dimensão da área arrendada. Mas se a propriedade do objeto do contrato de locação estiver registrada na Lei Federal “Sobre Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Ele” de 21 de julho de 1997 nº 122-FZ para o locador, e o contrato de locação contiver uma descrição completa do imóvel arrendado, que permita identificá-lo, não sendo necessária a apresentação de passaporte cadastral. O incumprimento da forma do contrato de arrendamento implica a invalidade deste contrato.

Quando um proprietário pode recusar um inquilino?

De acordo com o parágrafo 1º do art. 621 do Código Civil da Federação Russa, o ex-inquilino tem uma vantagem sobre outras partes interessadas - o direito de celebrar um contrato de locação por um novo prazo. Para tal, o arrendatário deve comunicar por escrito ao senhorio a sua intenção de renovar o contrato de arrendamento.

Se o locador se recusar a celebrar um contrato de locação por um novo prazo, mas no prazo de um ano a contar da data de expiração do contrato, celebrar um contrato de locação com outra pessoa, o locatário tem o direito, a seu critério, de exigir em juízo, a transferência de direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação celebrado e a indenização pelos prejuízos sofridos por esta recusa de renovação do contrato de locação com ele, ou apenas a indenização por tais prejuízos.

Na celebração de um contrato de locação, é possível prever antecipadamente que o disposto no art. 621 do Código Civil da Federação Russa (direito de preferência do inquilino para um novo prazo) não estão sujeitos a aplicação.

Observação!

Apenas um inquilino de boa-fé pode exercer o direito de preferência para celebrar um contrato por um novo prazo.

O inquilino não será considerado de boa fé se tiver cometido violações dos termos essenciais do contrato celebrado. Tais violações incluem as seguintes condições:

• atraso no pagamento de aluguéis (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito dos Urais de 31 de março de 2008 nº F09-1986/08-C6);
• produção de redesenvolvimento, reconstrução, etc. sem o consentimento do locador para estes tipos de obras;
• uso indevido de imóvel locado (Resolução do Décimo Tribunal Arbitral de Apelação de 17 de março de 209 nº 10AP-404/2009);
• devolução intempestiva do imóvel ao locador ao término do prazo de locação, caso o locador tenha notificado sua intenção de rescindir o contrato de locação (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito de Moscou de 06.06.11 nº A40-114793/2010);
• outras violações por parte do inquilino das suas obrigações estabelecidas no contrato celebrado.

Em qualquer caso, o locador poderá recusar a assinatura do contrato de arrendamento por novo prazo, assumindo os riscos das consequências jurídicas dessa recusa. Ou seja, ninguém tem o direito de obrigar e obrigar o locador a celebrar um acordo com o inquilino para um novo prazo. De acordo com o art. 445 do Código Civil da Federação Russa, uma pessoa tem o direito de recorrer ao tribunal com um pedido de obrigação de celebrar um acordo apenas quando a celebração de um acordo for obrigatória para a pessoa a quem a oferta é enviada. Arte. 621 do Código Civil da Federação Russa não estabelece a obrigação do proprietário de celebrar um contrato de arrendamento com o inquilino por um novo período (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Noroeste de 30 de setembro de 2004 nº A56 -1450/04).

Se você tiver algum problema relacionado ao aluguel de um imóvel, ou precisar de ajuda na elaboração de um contrato, então é melhor confiar em um advogado competente. Mas, por exemplo, na cidade de Moscou, o custo da assessoria jurídica será várias vezes maior do que fora dela. Juntamente com a representação pessoal, a consulta remota apresenta uma série de vantagens.

Para evitar os riscos associados à execução legalmente incorreta de um contrato de arrendamento, contacte os nossos especialistas para obter ajuda. Advogados qualificados de todas as regiões do país responderão prontamente às suas dúvidas, analisarão sua situação e selecionarão a estratégia necessária para ações futuras.

Quando o senhorio e o inquilino conseguirem chegar a acordo entre si sobre as condições de vida, pagamento e responsabilidade de cada uma das partes, deverão reflectir todas estas questões num acordo escrito.T Apenas um contrato escrito pode ser contestado, se surgirem reclamações das partes entre si em relação ao pagamento ou à integridade das instalações residenciais alugadas. Mas é preciso conhecer as diferenças entre contratação e locação, embora a essência dessas relações seja muito semelhante.

Normalmente, o aluguel refere-se à residência de longa duração em imóveis residenciais, enquanto o aluguel só pode ser celebrado com autoridades municipais; também é chamado de aluguel social de imóveis residenciais;

O contrato celebrado entre os interessados ​​​​é um contrato de arrendamento, segundo o qual o proprietário cede a sua habitação existente a outra pessoa por um determinado período e mediante pagamento. Por outro lado, o inquilino também assume certas obrigações: pagar atempadamente o dinheiro especificado no contrato de alojamento, pela utilização de serviços públicos, electricidade e telefone. Tudo isso deve ser documentado no contrato de locação.

Este contrato é de natureza remunerada, ou seja, um aluga a habitação e recebe por ela uma quantia em dinheiro, e o outro aluga e paga ao proprietário o valor acordado.

O quadro legislativo

Todas as relações de arrendamento são reguladas pelas normas da Legislação Federal: Código de Habitação, Código Civil, Código Tributário da Federação Russa.

Todas as questões de residência são resolvidas pelo Código da Habitação. Aqui estão os pontos para determinar os direitos e obrigações de ambas as partes no contrato de arrendamento: Capítulo 5 do código da habitação, condições de residência e pagamento da habitação. O artigo 3.º define o procedimento de fiscalização de instalações residenciais pelas autoridades locais; alguns pontos são regulamentados detalhadamente pelo art. 12-13.

A Legislação Civil define com precisão o conceito de relações de locação e arrendamento entre proprietário e pessoas físicas ou jurídicas: a liquidação jurídica entre pessoas físicas está descrita no Capítulo 35, e entre proprietário e pessoas jurídicas - no Capítulo 34. O Código Civil determina o procedimento para registrar relações de aluguel, pessoas contratantes, seus direitos e responsabilidades. O artigo 680 do Código Civil da Federação Russa regula o padrão de vida sanitário, mas é redirecionado para a Legislação de Habitação, que estabelece os padrões para a possibilidade de alugar habitação.

Se o aluguel de instalações residenciais exceder um ano, o contrato estará sujeito a registro obrigatório, as normas são prescritas na Lei Federal da Federação Russa de 21 de julho de 1997, nº 122 “Lei de Registro...”

Ao alugar um imóvel residencial, o seu proprietário recebe rendimentos, mas todos os rendimentos dos cidadãos devem estar sujeitos a tributação.

Como celebrar corretamente um contrato de aluguel de apartamento

Antes de fazer um acordo no papel, primeiro você precisa combinar tudo com o proprietário do imóvel. O que isto significa? Primeiro é preciso verificar se o proprietário é realmente seu dono: peça para ver o certificado de propriedade original, o original, pois uma cópia pode ser facilmente falsificada. Se a propriedade estiver registrada para várias pessoas ao mesmo tempo, então o acordo deles seria útil: se alguém não aprovar o aluguel do apartamento, poderá facilmente contestar o contrato e despejá-lo do local. E então o dinheiro pago antecipadamente pode ser perdido para sempre, o que, claro, não combina com você.

E então, se você pretende alugar o apartamento inteiro para sua família, então a chegada repentina do proprietário em um momento desnecessário pode arruinar todos os seus planos, e para evitar que isso aconteça, isso deve ser estipulado separadamente no contrato.

Ou pode surgir esta situação comum: você pagou hospedagem por 6 meses, e de repente o proprietário chega e pede que você saia do apartamento, supostamente ele teve imprevistos e a moradia tornou-se necessária para ele. E mais uma vez, para não ficar na rua, todas as condições de vida e o fim das relações contratuais devem ser prescritos.

Composição do acordo

1. Alugar ou alugar apenas uma sala separada com entrada é possível, e o contrato deve conter uma descrição detalhada da habitação disponibilizada para arrendamento.
2. Preciso determinar todos os direitos das partes: quem deve e não deve fazer o quê, aqui tudo precisa ser detalhado, por exemplo, para não causar danos ao imóvel e para fornecer ao inquilino moradia à disposição.
3. Um ponto importante é pagamento, é necessário descrever detalhadamente as condições e taxas de aluguel, fornecer as condições de pagamento e o que o inquilino enfrenta em caso de recusa de pagamento. Indique o valor exato do aluguel propriamente dito ou das utilidades nele incluídas, possibilidade de revisão anual do valor do aluguel. Afinal, o custo do aluguel pode aumentar ou diminuir, como, por exemplo, agora, quando durante uma crise as pessoas tentam não alugar moradia.
4. Discuta a possibilidade registro temporário para o período de aluguel, quem pode ter esse direito, por exemplo, familiares;
5. Às vezes eles encontram moradia para clientes agências imobiliárias, e se ele celebrar o acordo, será necessária uma procuração que especifique essa possibilidade de representante.
6. Discutir condições para celebração de caução junto ao empregador, Por vezes, esta medida pode compensar riscos ou danos significativos decorrentes das atividades do inquilino.

Basicamente, para um cidadão que aluga habitação, é vantajoso celebrar um acordo por vários motivos.

Existe uma descrição escrita do apartamento e do imóvel localizado, bem como do seu estado. E você sempre pode recuperar os danos do inquilino.

Instruções

1. Depois de escolher uma casa e fazer um acordo prévio com o seu proprietário, verifique as credenciais. Também pode acontecer que você se torne participante de sublocação, quando o inquilino anterior aluga habitação em condições inflacionadas. Ou, em vez do próprio proprietário, isso é feito por um membro da família que não tem o direito exclusivo de dispor do apartamento. Tais ações são consideradas ilegais por lei; Peça para ver o comprovante de propriedade. Tudo está listado lá em detalhes. Mas também pode solicitar a certidão do registo de direitos imobiliários: a informação é pública e está à disposição de todos.
2. Peça para fazer um inventário detalhado de todos os imóveis: onde há arranhões e defeitos, o papel de parede está descascado, o chão está arranhado. Isso ajudará no futuro a evitar reclamações infundadas por parte do proprietário do apartamento. Liste todos os imóveis em uma lista e ao lado coloque seus comentários, por exemplo, uma máquina de lavar - uma lasca na caixa em tal ou tal lugar.
3. Discuta o custo do pagamento, a data final da transferência de dinheiro e a possibilidade de diferir o pagamento.
4. A oportunidade de morar com sua família também precisa ser discutida; peça ao proprietário para registrar todos temporariamente durante a estadia no apartamento; Isso pode ser útil se você precisar de ajuda médica ou de um emprego.

É impossível descrever todas as nuances que você precisa seguir com base na situação atual, mas é importante: quando e quem pode visitar o apartamento na sua ausência deve ser esclarecido imediatamente.

Onde celebrar um contrato de aluguel de apartamento

Muitos proprietários não confiam em si próprios e recorrem às imobiliárias, o que é compreensível, porque este é o seu perfil, conhecem todas as armadilhas e características do aluguer de habitação. Por um lado, isso está correto, mas você tem que pagar uma comissão pelos serviços, às vezes esse valor pode ser significativo. Mas eles podem redigir um acordo de acordo com todos os cânones jurídicos, e então será quase impossível contestar quaisquer pontos dele.

Mas se precisar economizar, você mesmo pode fazer o contrato, no apartamento que vai alugar.

Mas aqui está uma condição importante: o acordo deve ter valor jurídico, o que significa que deve ser elaborado e celebrado de acordo com todas as regras.

Preparação de contrato

O fato da entrega do imóvel residencial só poderá ser comprovado por meio de contrato, que é redigido à mão ou preenchido em formulário já pronto e assinado por todas as partes. É por esses motivos que você precisa ter cuidado ao elaborá-lo. As partes do acordo serão o inquilino e o locador.

O que deve ser refletido:

1. Quem aluga o apartamento: dados do passaporte, local de registo permanente, data, data e local de nascimento.
2. As mesmas informações devem estar disponíveis sobre o inquilino.
3. Código postal e endereço completo do apartamento.
4. Indicar o documento de titularidade do apartamento: escritura de transmissão, contrato de venda, troca, doação, número de identificação do certificado de propriedade emitido.
5. Especifique a data de vencimento: um ano, três anos ou cinco anos. Atenção, senhorios: o contrato com duração superior a 1 ano está sujeito a registo obrigatório e terá de pagar 13% dos rendimentos recebidos. Conselho: não tente fugir do pagamento de impostos, há uma multa grande para isso - até 5 mil rublos.
6. Taxa de aluguel para cada mês: é indicada em números e por extenso. Se você deixar um depósito para o proprietário, esse valor deverá ser fixado no contrato. Dessa forma, você pode provar que está certo caso surjam conflitos.
7. Descrever detalhadamente a forma de pagamento e a data da transferência, prever juros de mora;
8. O próximo ponto é muito importante para ambas as partes: a frequência das visitas do proprietário do apartamento: quando e quantas vezes ele terá a oportunidade de verificar o estado do apartamento, pagamento de contas de luz e telefone.
9. Uma descrição detalhada do estado do apartamento, móveis, eletrodomésticos e equipamentos de encanamento. As reclamações do proprietário contra você em relação a uma máquina de lavar ou geladeira danificada dependerão disso.
10. Indique as condições de prorrogação do contrato de locação, caso tal oportunidade seja necessária.
11. Coloque a data de conclusão e sua assinatura.

Pode haver outras cláusulas no contrato, mas podem ser acrescentadas mediante acordo de ambas as partes.

As obrigações contratuais entrarão em vigor após a conclusão das ações de registo, mas o inquilino já pode residir neste apartamento.

A base para a celebração de um contrato é o desejo de ambas as partes criar limites claros de direitos em relação a um espaço de vida específico e entre si.

Como celebrar um contrato de arrendamento de apartamento? Quanto mais extenso o contrato e maior o número de cláusulas que descrevem possíveis situações atípicas e a forma de responsabilidade dos perpetradores, maior será a é mais fácil buscar uma compensação justa pelas perdasà parte lesada.

Documentos exigidos

Que documentos são necessários para celebrar um contrato de arrendamento?

Identificação de cada parte, documentos comprovativos direito de propriedade de habitação para arrendamento para o locador (escritura de compra e venda, certidão de herança, doação, permuta, transferência com base em decisão judicial).

Onde celebrar um contrato de arrendamento de instalações residenciais? Em qualquer local conveniente, redigindo à mão o texto do contrato ou digitando-o na máquina de escrever ou no computador.

Se você quiser fazer um seguro, pode ser elaborado um documento de um notário ou advogado– um especialista irá ajudá-lo a elaborar um contrato mais detalhado e indicar quais cláusulas podem ser necessárias.

Assegurar documento não é necessário. Isso não adicionará força legal ao documento.

Quanto tempo dura o contrato de locação? Os contratos de arrendamento são classificados em curto e longo prazo: até um ano e até cinco anos, respectivamente.

Por defeito, a duração do contrato é considerada cinco anos, se não contiver cláusula sobre a duração do contrato. O contrato exigirá despesas quando envolver um notário ou advogado na sua elaboração.

Pagamentos de impostos quem aluga habitação é obrigado a fazê-lo independentemente do estatuto jurídico da pessoa que recebeu direitos temporários de utilização de habitação.

Descubra em quais casos você precisará redigir um contrato de locação em nosso artigo.

Peculiaridades

Além do contrato de arrendamento, é aconselhável a elaboração de um documento que enumere o estado das canalizações, cablagens, equipamentos e mobiliário do local fornecido. Tal documento deve ser assinado pelo empregador e pelo locatário.

Leia mais sobre os requisitos do contrato de locação principal em nosso site.

Ao arrendar habitação para arrendamento de longa duração, o proprietário do imóvel deve ter em atenção que o inquilino tem o direito de contar no final do primeiro. O proprietário tem o direito de recusar apenas se não pretender alugar novamente o espaço habitacional no próximo ano.

Rescisão unilateral contrato de longo prazo pelo proprietário do espaço residencial devido à falta de pagamento das contas de serviços públicos por parte do inquilino, possivelmente se os pagamentos não tiverem sido recebidos durante 6 meses.

Com um contrato de curto prazo, você pode rescindir o acordo se houver uma situação semelhante dívida por 2 meses.

Mais sobre as condições e motivos

Alugar vários imóveis é uma prática comercial muito comum hoje em dia. Alugam-se escritórios, lojas, viaturas, equipamentos e outros bens. Ao mesmo tempo, o contador-chefe, como responsável pelas finanças e impostos, muitas vezes participa diretamente na elaboração do acordo relevante. Neste artigo falaremos sobre quais pontos você precisa prestar atenção na hora de fechar um contrato de locação, para não pagar a mais e conseguir exatamente o que esperava. Em particular, falaremos sobre as consequências que podem surgir se não cumprir a forma exigida do contrato, ou se não estipular esta ou aquela condição no mesmo.

Quando é possível alugar?

Antes de passarmos às nuances da celebração de um contrato de arrendamento, consideremos em que casos tal contrato pode, em princípio, ser celebrado. A primeira coisa que você precisa lembrar ao falar sobre arrendamento é que as relações de arrendamento envolvem o uso remunerado da propriedade de outra pessoa. Não pode haver aluguel grátis. Assim, se não pretende pagar uma taxa pela utilização do imóvel (por exemplo, se o imóvel for transferido pelo fundador, ou entre empresas interdependentes), não há necessidade de celebrar um contrato de arrendamento.

Observe também que o aluguel não pode ser definido apenas como pagamento de custos de serviços públicos (cláusula 12 da Carta Informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa “Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas ao aluguel”). Se não for fornecido um pagamento separado pelo uso da propriedade, as relações entre as partes serão reguladas por outro acordo - uso gratuito ou empréstimo (Capítulo 36 do Código Civil da Federação Russa).

O próximo ponto importante é a determinação do item que irá para uso do inquilino. No contrato de locação, é possível transferir apenas coisas não consumíveis, ou seja, aquelas que não perdem suas propriedades durante o processo de utilização. Dessa forma, não é possível alugar, por exemplo, combustíveis e lubrificantes, pois eles serão consumidos pelo “locatário” na operação dos carros.

Além disso, o objeto de locação deve ser definido individualmente. Ou seja, deve possuir características que permitam determinar com precisão qual imóvel está alugado. Isto significa que, ao abrigo de um contrato de arrendamento, não é possível transferir coisas impessoais, por exemplo, uma remessa de mercadorias. Isto porque o inquilino é obrigado a devolver ao senhorio o mesmo imóvel que recebeu para uso, e não o mesmo.

Assim, se se pretende a transferência de bens consumíveis e também impessoais, não se celebra um contrato de arrendamento. Essas relações são reguladas por um contrato de empréstimo (Capítulo 42 do Código Civil da Federação Russa). Para mais informações sobre o contrato de empréstimo, consulte "" e "".

Formulário de contrato

A segunda regra é esta: se um imóvel for transferido ao abrigo de um contrato de arrendamento, o contrato deve ser redigido por escrito na forma de um documento assinado por ambas as partes (cláusula 1 do artigo do Código Civil da Federação Russa). Este requisito é obrigatório, independentemente de quem sejam as partes do acordo - organizações, empresários individuais ou indivíduos “comuns”.

Existem diferentes consequências para a violação das regras acima. Assim, no arrendamento da maioria dos tipos de imóveis (exceto imóveis), o incumprimento da forma escrita do contrato (ou seja, um acordo oral entre as partes, não formalizado de forma alguma por escrito) não significa por si só que o o contrato não foi celebrado ou é inválido. Neste caso, se surgir um litígio, as partes simplesmente não poderão referir-se ao depoimento de testemunhas em tribunal. Mas, neste caso, será possível utilizar qualquer prova escrita que confirme tanto o próprio facto da celebração do contrato de arrendamento como os seus termos (cláusula 1 do artigo 1.º do Código Civil da Federação Russa).

Mas no aluguel de um imóvel, as consequências de fechar um contrato “fora de forma” são muito mais graves. Tal acordo, em virtude da indicação direta do parágrafo 1 do artigo do Código Civil da Federação Russa, é declarado inválido. Além disso, neste caso, será inválido tanto o acordo verbal como o escrito, mas não redigido sob a forma de documento único assinado pelas partes. Recorde-se que o contrato inválido é considerado como tal desde o momento da sua celebração e não acarreta quaisquer consequências jurídicas, exceto as associadas à sua invalidez (n.º 1 do artigo 167.º e n.º 1 do artigo do Código Civil da Federação Russa ). Como resultado, o locador não terá base contratual para a cobrança do aluguel e o locatário não terá o direito de reter o uso do imóvel locado.

O que deveria estar no contrato

Isso conclui a lista de cláusulas obrigatórias do contrato de locação. Assim, a condição relativa ao procedimento e prazo de pagamento da renda, bem como a condição relativa ao prazo do arrendamento, não são obrigatórias. Se as especificidades da transferência do pagamento do aluguel não estiverem especificadas no contrato, o pagamento deverá ser feito na forma e nos termos normalmente usados ​​​​ao alugar objetos semelhantes em circunstâncias comparáveis ​​​​(Cláusula 1 do artigo do Código Civil da Rússia Federação). Se não indicar o prazo do arrendamento, considerar-se-á que o contrato é celebrado por tempo indeterminado (cláusula 2 do artigo 2 do Código Civil da Federação Russa).

Período de aluguel

Agora vamos dar uma olhada mais de perto nas condições do prazo do aluguel. Ao formular esta cláusula do contrato, é necessário lembrar o seguinte. O contrato de arrendamento de terreno, edifício ou estrutura (bem como das instalações dos mesmos), celebrado por um período mínimo de um ano, está sujeito a registo estadual e considera-se celebrado apenas a partir do momento desse registo (cláusula 2 do artigo e cláusula 2 do artigo do Código Civil da Federação Russa, cláusula 2 do art. Neste caso, é necessário ter em mente o disposto no parágrafo 3 da Carta Informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa “Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas ao aluguel”. Este parágrafo estabelece que o prazo de validade do contrato de locação, definido a partir do 1º dia de qualquer mês do ano corrente até o 30º (31º) dia do mês anterior do ano seguinte, é reconhecido como igual a um ano.

Ou seja, se o contrato de locação de imóvel indicar que é válido de 1º de fevereiro de 2018 a 31 de janeiro de 2019, então tal contrato deverá ser registrado. Seguindo essa lógica, será necessário registrar o contrato válido de 1º de janeiro de 2018 a 31 de dezembro de 2018, já que o prazo de locação neste caso será de exatamente um ano.

Mas um contrato de arrendamento celebrado por tempo indeterminado não requer registro estadual (cláusula 11 da Carta Informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa “Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas à aplicação da Lei Federal “ Sobre o registro estadual de direitos sobre bens imóveis e transações com eles”). Esta afirmação também é verdadeira para contratos em que o prazo de validade simplesmente não é especificado, uma vez que tais contratos, conforme referido acima, são reconhecidos como celebrados por tempo indeterminado.

Uma conclusão prática segue do acima exposto. Se você está planejando um relacionamento de longo prazo para locação de imóveis e as partes não desejam registrar o contrato, você pode contornar a exigência de registro estadual. Para tal, é necessário estabelecer que o prazo do contrato de arrendamento é inferior a um ano (por exemplo, 11 meses), e ao mesmo tempo garantir a possibilidade da sua prorrogação automática pelo mesmo período e nas mesmas condições. , ou simplesmente não incluir cláusula sobre o prazo de locação no contrato.

No entanto, neste último caso, deve-se ter em conta que cada uma das partes pode, a qualquer momento, rescindir um acordo celebrado por tempo indeterminado. Para tal, basta notificar a outra parte com três meses de antecedência (cláusula 2 do artigo 2.º do Código Civil da Federação Russa). Além disso, a recusa do contrato pode ser desmotivada. Assim, o direito do locador de recusar o contrato não depende de forma alguma de o locatário ter cometido alguma violação, e este direito não pode ser limitado pelo contrato (decisão do Supremo Tribunal da Federação Russa de 25 de setembro de 2017 no caso Nº 305-ES17-5424).

O que acontecerá se as partes celebrarem um contrato de arrendamento de um imóvel por 11 meses, mas não incluírem nele a previsão de renovação automática e, ao mesmo tempo, se esquecerem de “prorrogar” o contrato em tempo hábil? De acordo com as regras do Código Civil, se, decorrido o prazo estabelecido no contrato, o inquilino continuar a utilizar o imóvel na ausência de objeções do locador, tal contrato considera-se renovado nos mesmos termos por um período indefinido (cláusula 2 do artigo 2 do Código Civil da Federação Russa). Ou seja, o inquilino poderá continuar a utilizar o imóvel e será obrigado a pagar o aluguel estipulado no contrato. Mas, ao mesmo tempo, ambas as partes, como já foi referido, terão o direito de recusar tal acordo a qualquer momento.

O que mais prestar atenção

Concluindo, destacamos mais alguns pontos importantes aos quais você precisa prestar atenção na hora de redigir um contrato de locação.

Mudança na composição acionária

Havendo vários proprietários do lado do locador, o locatário deve transferir a renda para cada um deles na proporção adequada. Esta regra aplica-se não só numa situação em que o imóvel alugado era originalmente propriedade de vários proprietários, mas também numa situação em que a composição dos proprietários mudou durante o período de aluguer.

Aqui devemos lembrar que o simples facto de haver alteração na composição dos proprietários não tem qualquer impacto no contrato de arrendamento: este continua a funcionar nos termos previamente acordados. Ao mesmo tempo, o novo coproprietário tem o direito de receber uma parcela dos rendimentos do aluguel do imóvel, igual à sua participação na propriedade do imóvel (artigo do Código Civil da Federação Russa). E esse direito não tem nada a ver com o fato de terem sido feitas alterações apropriadas no contrato. Portanto, assim que o novo coproprietário do imóvel alugado solicitar a transferência do aluguel para sua conta, o inquilino terá que dividir o pagamento em partes e transferi-las separadamente para cada um dos proprietários. A violação desta regra acarretará penalidades e poderá ser motivo de rescisão do contrato de locação (resolução do Tribunal Arbitral do Distrito da Sibéria Ocidental de 24 de abril de 2018 nº F04-4219/2017).

Retirada unilateral do contrato

O próximo ponto diz respeito à condição do direito de rescisão unilateral do contrato de arrendamento. De acordo com a regra geral consagrada no artigo do Código Civil da Federação Russa, se ambas as partes do acordo desenvolverem atividades empresariais, elas terão o direito de introduzir no acordo uma cláusula de recusa unilateral do acordo quando certos condições ocorrem. E se apenas uma das partes estiver envolvida em tais atividades, não lhe será concedido o direito de recusa unilateral, enquanto a outra parte poderá declarar uma recusa unilateral do contrato.

Assim, se o imóvel for arrendado a um indivíduo que não seja empresário individual, o contrato não pode estipular o direito do inquilino (organização ou empresário) de recusar unilateralmente tal acordo.

Ressaltamos que, no caso de locação de imóvel estadual ou municipal, tal condição não pode ser incluída no contrato, uma vez que somente as pessoas que exercem atividade empreendedora têm o direito de pactuar os termos da recusa unilateral do contrato. E na locação de imóvel estatal, o locador é um órgão governamental que, por definição, não exerce atividade empreendedora (resolução do Tribunal Arbitral do Extremo Oriente de 24 de abril de 2018 nº F03-1250/2018).

Consentimento do locador para alugar novamente

E, por fim, detenhamo-nos na questão da “recompra” do contrato de arrendamento existente. A possibilidade de o inquilino transferir os seus direitos e obrigações decorrentes do contrato de arrendamento para outra pessoa (liberação) está prevista no n.º 2 do artigo do Código Civil da Federação Russa. Se você planeja alugar novamente (em vez de celebrar um contrato de locação direta), deverá verificar o consentimento do locador. Pode ser expresso de diferentes maneiras. Por exemplo, sob a forma de carta separada em que o senhorio informa que não se opõe à relocação do imóvel arrendado. O locador também pode colocar uma inscrição correspondente no contrato de locação. O principal é deixar claro em relação a qual contrato de locação foi dado consentimento para relocação. Se não houver acordo, o contrato de locação será nulo. Tal transação não acarretará consequências jurídicas e será declarada inválida a partir do momento em que for concluída (cláusula 1 do artigo do Código Civil da Federação Russa). Isto significa que a pessoa obrigada pelo contrato de arrendamento continuará a ser o inquilino anterior. E nenhuma circunstância (liquidação do inquilino original, uso efetivo do imóvel pelo novo inquilino, pagamento pontual do aluguel) corrigirá a situação (decisão do Tribunal Arbitral do Distrito Volga-Vyatka).