Aluguel diário de apartamentos empresariais. Aluguel diário de apartamentos - negócio para jovens

23.08.18 73 313 76

Experiência hoteleira

Tenho um apartamento de um quarto grátis em São Petersburgo e alugo-o.

Marina Smetanina

alugou um apartamento diariamente

Anteriormente eu alugava por um longo período, e então resolvi verificar quanto ganharia se alugasse por um dia ou por uma semana. Foi isso que resultou.

Como aluguei um apartamento

Preparando o apartamento

O que mais me preocupava era que o apartamento ficaria ocioso. Quando é alugado por um ou dois anos, há menos problemas com os clientes: entregar e esquecer. Mas quando é alugado por um dia ou uma semana, deve haver muitos clientes. Quando um sai, o outro já deveria estar batendo na porta. Então tentei tornar minha oferta mais atraente.

Dados iniciais do apartamento

Desvantagens	prós
O apartamento não fica no centro, mas sim numa área residencial comum.	Apartamento perto do metro. 20 minutos de metrô até o centro.
A reforma é simples e desatualizada.	Mobília moderna.
Não há cafeteira - os moradores anteriores não precisavam dela.	Há plasma, Wi-Fi, micro-ondas, máquina de lavar.
Não há roupa de cama nem toalhas - para aluguéis de longa duração, os moradores usam as suas próprias.	Existem muitos supermercados e centros comerciais ao redor.
O apartamento é pequeno, 35 m².	Casa segundo projeto individual.
	Linda vista da cidade da varanda do 24º andar.
	Zona verde, não sobrecarregada de transportes.

Prós:

1. Apartamento perto do metro. 20 minutos de metrô até o centro.
2. Existem muitos supermercados e centros comerciais ao redor.
3. Zona verde, não sobrecarregada de transportes.
4. Casa segundo projeto individual.
5. Mobília moderna.
6. Há plasma, Wi-Fi, micro-ondas, máquina de lavar.
7. Linda vista da cidade da varanda do 24º andar.

Desvantagens:

1. O apartamento não fica no centro, mas sim numa área residencial comum.
2. A reforma é simples e desatualizada.
3. O apartamento é pequeno, 35 m².
4. Não há roupa de cama nem toalhas - para aluguéis de longa duração, os moradores usam as suas próprias.
5. Não há cafeteira - os moradores anteriores não precisavam dela.

O que eu comprei?

Para aluguéis de longa duração, o principal é que o apartamento possua equipamentos de grande porte e Internet. Os moradores geralmente compram o restante sozinhos.

Pessoas que alugam um apartamento por alguns dias geralmente estão de férias ou em viagem de negócios. Nessas viagens raramente levam alguma coisa para morar com eles - acredita-se que tudo isso já esteja em vigor. Portanto, a primeira coisa que fiz foi verificar se o apartamento tinha todos os equipamentos, louças, lençóis, toalhas e produtos de higiene pessoal. Tive que comprar uma cafeteira e alguns pratos.

Não haverá tempo para lavar a roupa entre as estadias, por isso comprei imediatamente 4 conjuntos de roupa de cama e toalhas boas. Ao mesmo tempo, encontrei uma colcha linda para deixar o quarto mais elegante no anúncio.

30.000 rublos.

Gastei em compras adicionais

Também comprei antecipadamente os suprimentos do mês: produtos de limpeza e detergentes, papel toalha, sabonete, papel higiênico, esfregão e outras coisinhas úteis para a limpeza.

O apartamento não fica no centro da cidade - esta desvantagem não pode ser corrigida. Mas fica no 24º andar, com uma vista maravilhosa da varanda. Comprei bancos de bar e flores para a varanda - acabou sendo um lobby bar improvisado com vista para a cidade.

A área do apartamento é de 35 m², o quarto possui uma grande cama de casal. Isso é suficiente para um casal que veio conhecer a cidade do Neva, mas se eles tiverem um filho será mais cômodo para ela com meus concorrentes. Esse arranjo não me agradou, então comprei uma cadeira-cama e escrevi no anúncio que tinha três dormitórios.

Descobriu-se então que era conveniente para pequenos grupos de turistas. Para o terceiro hóspede, pedi apenas 300 rublos por dia, e dividir os custos entre três é mais lucrativo do que dividir com dois.

Todas as compras custam aproximadamente 30.000 RUR.

width="1000" height="750" class="outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Comprei bancos de bar na Maxidom por 1500 RUR cada peça, flores - em “Lenta” por 350 R

Cadastro em sites

Publiquei anúncios de aluguel de apartamento no Booking, Air BBC e em vários sites menos conhecidos. No total foram 6 sites de reserva de alojamento.

A reserva tem as condições mais inconvenientes. O registo do anúncio demorou uma semana e meia, a plataforma cobra uma comissão de 15% por cada transação, e depois acrescenta 18% de IVA, caso não seja empresário individual. Além disso, o Booking paga o dinheiro apenas no dia 15 do mês seguinte à data de check-out do hóspede. Isso significa que se o hóspede chegou no final de abril e saiu no dia primeiro de maio, receberei o dinheiro somente no dia 15 de junho - 40 dias após a chegada.

Para efeito de comparação, a Air BBC paga após 3 dias, sua comissão é de apenas 3%. Mas temos que aguentar todos os inconvenientes, porque 80-90% dos clientes chegam através do Booking.

Em outros sites, os anúncios começam a aparecer imediatamente após o registro. Para que inspirem mais confiança em potenciais clientes, você pode ganhar emblemas como “anúncio verificado” e “proprietário real” – eles são diferentes em todos os sites. Para isso, costumam pedir que você confirme que é o proprietário do apartamento.

Em todos os sites você pode indicar um depósito para segurança do patrimônio, que os hóspedes pagam no momento do check-in. Decidi que levaria 2.000 RUR, e isso se justificou: uma vez que retive o dinheiro do depósito por uma chave quebrada, outra vez fui multado por fumar no apartamento. Mas quase sempre devolvi o dinheiro. Talvez os clientes tenham sido disciplinados pelo próprio fato da garantia, mesmo que o valor fosse pequeno. Por outro lado, meus principais concorrentes trabalham sem garantias.

2.000R

Eu recebo dos clientes como garantia

Onde postei os anúncios?

Local na rede Internet	Comissão	Termos adicionais
Reserva	15%	Você pode aumentar a comissão de forma independente nas configurações, então o site irá promovê-lo e recomendá-lo nas pesquisas.
Diariamente-ru	15%	A comissão fica na sua carteira virtual do site, e você pode usar esse dinheiro para divulgar seu anúncio.
Ar BBC	3%	O primeiro dinheiro pode ser congelado até que se convençam de que você não é um fraudador. Eles também podem aumentar o preço do apartamento - isso é inconveniente quando o imóvel está ocioso e você deseja encontrar clientes mais rapidamente.
Cianogênio	0%	Se você pagar pela veiculação, o anúncio será exibido acima dos demais e destacado em cores. O anúncio deve ser levantado pelo menos uma vez a cada duas semanas, caso contrário será removido da pesquisa.
Apartamento	0%
Imóveis Yandex	0%	Você pode promover seu anúncio por dinheiro.

Reserva

Comissão

Termos adicionais

Você pode aumentar a comissão de forma independente nas configurações, então o site irá promovê-lo e recomendá-lo nas pesquisas.

Diariamente-ru

Comissão

Termos adicionais

A comissão fica na sua carteira virtual do site, e você pode usar esse dinheiro para divulgar seu anúncio.

Ar BBC

Comissão

Termos adicionais

O primeiro dinheiro pode ser congelado até que se convençam de que você não é um fraudador. Eles também podem aumentar o preço do apartamento - isso é inconveniente quando o imóvel está ocioso e você deseja encontrar clientes mais rapidamente. Você pode promover seu anúncio por dinheiro.

Cianogênio

Comissão

Termos adicionais

Se você pagar pela veiculação, o anúncio será exibido acima dos demais e destacado em cores. O anúncio deve ser levantado pelo menos uma vez a cada duas semanas, caso contrário será removido da pesquisa.

Apartamento

Comissão

Termos adicionais

Você pode promover seu anúncio por dinheiro.

Imóveis Yandex

Comissão

Termos adicionais

Você pode promover seu anúncio por dinheiro.

Anúncio de aluguel

Quando pensei em alugar um apartamento diariamente, olhei quantos concorrentes eu teria. Só o Booking mostra quase 7 mil anúncios como o meu. Se olharmos apenas para o centro da cidade, temos a sensação de que todas as habitações estão para alugar. Nas áreas residenciais as coisas são um pouco melhores, mas alugar um apartamento lá é mais barato.

Eu estava com medo de que não houvesse clientes suficientes para todos e que ninguém viesse até mim - afinal, eu ainda não tinha nenhuma avaliação ou avaliação. Por isso, no anúncio procurei indicar tudo que pudesse atrair turistas.

Para começar, decidi não reduzir muito o preço - coloquei 100 rublos a menos que um concorrente dois quarteirões depois com sua reforma quase de designer, cinco anos de experiência em aluguel diário, uma classificação de quase 10 estrelas e 40 avaliações. Mas estou duas quadras mais perto do metrô, tenho uma varanda quase de designer no 24º andar com vista para a cidade!

O primeiro cliente veio do Booking. Antes mesmo de receber minha notificação de reserva, um cara me ligou e disse que tinha acabado de reservar meu apartamento. Ele fez isso em um café em frente à casa e estava pronto para entrar em 5 minutos.

Isso foi inesperado para mim: naquela época eu ainda não sabia como eram as reservas instantâneas na prática. Tive que voltar no meio do caminho para a academia e encontrar o convidado.

Avaliações e comentários

Tive sorte com o meu primeiro cliente: a procura de um apartamento depende fortemente da avaliação e dos comentários dos hóspedes. Muito mais tarde, quando eu já tinha uma classificação estável de 9,8 em 10, um casal de repente deu 5,8 sem qualquer motivo ou explicação aparente. Minha classificação caiu imediatamente para 8,2 - menos clientes apareceram por algum tempo.

Aos poucos a avaliação voltou a aumentar, tudo voltou ao normal, mas percebi que não são apenas números. Por isso, procurei deixar os hóspedes felizes: minha casa está sempre limpa e continuo simpática, mesmo que não tenha vontade.

Sazonalidade

A demanda é muito influenciada pela época do ano. Em São Petersburgo, a temporada de aluguel diário de apartamentos é verão, maio e feriados de ano novo. Acontece que a procura aumenta nos outros feriados: 8 de março, “Noite dos Museus”, Dia da Cidade, “ Velas Escarlates" Mas essas explosões duram alguns dias, e nem sempre.

O resto do tempo é fora de temporada. Para que o apartamento não fique parado é preciso sair dessa: reduzir preços, divulgar um anúncio, fazer promoções e descontos.

O período de aluguel de um apartamento também depende da época. Durante a temporada as pessoas vêm por muito tempo: muitas vezes alugam apartamentos por 5, 10 ou até 20 dias. Na baixa temporada, costumam ficar alguns dias - para conhecer a cidade, ter um encontro romântico ou a negócios.

Como resultado, você terá que trabalhar mais do que com um contrato de arrendamento de longo prazo.

Atendimento aos hóspedes

Quando aluguei apartamento por muito tempo, era uma renda passiva: não tinha que fazer quase nada. Liguei para o agente e conversei com os candidatos, e depois verifiquei de vez em quando para ter certeza de que estava tudo bem.

Com os aluguéis de curto prazo, fiquei preso ao local. Antes da chegada dos hóspedes, tudo deve estar limpo, a roupa lavada e passada e todos os equipamentos devem estar funcionando. O mais difícil é na baixa temporada, quando o apartamento costuma ficar reservado por apenas um dia. Tenho sorte de a academia, o apartamento e a residência principal estarem próximos.

Com a segurança do apartamento tudo acabou sendo mais fácil do que eu pensava. Quando as pessoas alugam um apartamento por muito tempo, em qualquer caso, alguma coisa quebra, suja, arranha. Mesmo as pessoas mais cuidadosas não tratam o apartamento alugado com o mesmo cuidado que o seu. E quem aluga apartamento por pouco tempo simplesmente não tem tempo de quebrar ou quebrar nada. Seu principal objetivo é passar a noite. Isso é especialmente perceptível para os turistas que passam o dia todo caminhando em algum lugar da cidade.

Três vezes

Aluguei o apartamento em um dia. Este é o meu recorde

Se quiser reduzir a carga, você pode providenciar para que os hóspedes aluguem um apartamento por um período mais longo - você não terá que trocar a roupa de cama, limpar e passar a ferro todos os dias. Todos os sites permitem especificar um número mínimo de noites. Mas fora da temporada, as reservas de um dia representam aproximadamente 30% da receita.

Tenho um registro interessante: em um dia aluguei um apartamento 3 vezes. Cuidado com suas mãos:

1. O homem reservou e pagou um dia através do Booking, mas não pôde comparecer. De acordo com as regras do site, se você cancelar com menos de 24 horas de antecedência, o dinheiro da reserva vai para o locador como multa.
2. Depois de conversar com o homem naquela mesma manhã, clientes regulares me ligaram e aluguei o apartamento para eles. Eles já haviam saído durante o dia.
3. À noite chegaram outros hóspedes que haviam reservado o apartamento durante o dia.

Claro, isso é muito trabalhoso. Mas também muito dinheiro. Outra coisa é que isso aconteceu apenas uma vez - geralmente não há mais de um cliente por dia.

Renda

Com um aluguel de longo prazo, recebia 21.000 RUR por mês, as contas eram pagas pelos inquilinos - isso economizou mais 4.500 RUR. Comecei a alugar um apartamento diariamente em março, fora da temporada. No primeiro mês, menos as comissões do site, ganhei 21.300 RUR. Mas agora eu mesmo paguei pelos serviços públicos, então no final fiquei no vermelho por 4.000 RUR.

Aí as coisas melhoraram, fora de temporada eu ganhava de 20 a 40 mil por mês. A demanda dependia fortemente de publicidade e descontos. Por exemplo, se você fizer um desconto de 30 a 50%, sempre haverá clientes. Mas você terá que trabalhar quase todos os dias.

Além disso, o preço acabou sendo uma espécie de filtro de adequação. Aqueles que pagavam muito menos do que o habitual muitas vezes me causavam problemas: por exemplo, recusavam-se a sair porque não dormiam o suficiente ou tentavam mudar-se sem depósito. Depois de diversas situações semelhantes, parei de baixar meus preços.

50.000 R

Ganho um mês no verão e nos feriados

Durante a temporada as coisas correram ainda melhor: no verão e nas férias conseguia ganhar de 50 a 60 mil por mês. Durante esse período, você esquece o que é publicidade.

As principais despesas são roupa de cama e toalhas. Eles precisam ser lavados e passados ​​​​com frequência, por isso rapidamente se tornam inutilizáveis. A vida útil aproximada de uma boa roupa é de 8 meses. Se somarmos aqui os custos de limpeza e detergentes e produtos de higiene pessoal, resulta em aproximadamente 10-15 mil por ano. Com um arrendamento de longa duração, todas essas compras ficam na consciência dos inquilinos.

Qual é o resultado?

É mais rentável alugar um apartamento diariamente do que por um longo prazo, principalmente no verão e nos feriados. Mas ao mesmo tempo você tem que trabalhar muito.

Não conseguiria conciliar este negócio com um trabalho a tempo inteiro, por isso por enquanto decidi alugar um apartamento diariamente durante a temporada e por muito tempo fora de temporada. Devido às contas de serviços públicos, isso acaba sendo ainda mais lucrativo do que o ano todo alugue um apartamento diariamente.

Vou perder clientes regulares, mas se você alugar o apartamento apenas durante a temporada já haverá clientes suficientes. Mas a classificação e os comentários não desaparecerão: os anúncios podem simplesmente ser pausados ​​e abertos novamente. Em alguns sites você pode fazer isso sozinho, em outros você precisa ligar para o suporte.

No Booking você pode fechar uma reserva por tempo indeterminado, mas o anúncio continua aparecendo na busca e no mapa. Para remover o anúncio da pesquisa, você precisa ligar para eles. E em “Ciano” o anúncio deve ser levantado quinzenalmente, caso contrário fica inativo. Fora da temporada, você simplesmente não pode fazer isso.

O negócio de arrendamento tem sido e continua a ser popular há muitos anos, uma vez que muitas pessoas não têm a oportunidade de adquirir habitação e as empresas procuram reduzir o nível de investimentos únicos em atividades de desenvolvimento. A gama de imóveis que podem ser alugados está em constante crescimento: este momento Você pode até alugar coisas como patins, esquis, etc. - tudo que não tem demanda constante, mas é objeto de uso sazonal.

Porém, a opção mais comum ainda é alugar um imóvel. Para obter uma determinada receita com a disponibilização de um determinado imóvel para aluguel, é necessário levar em consideração uma série de nuances que serão discutidas neste artigo.

É preciso entender que os imóveis costumam ser classificados em 3 grupos – terra, habitação e instalações não residenciais . Os tipos de serviços mais comuns neste mercado são a oferta de habitação para arrendamento e instalações não residenciais.

Entre os imóveis não residenciais, geralmente são alugados imóveis comerciais. Ao mesmo tempo, todas as agências analíticas respeitáveis ​​identificam os seguintes tipos:

• salas de escritório;
• negociação;
• armazém;
• industrial.

Além disso, algumas organizações alugam um tipo separado de instalações - a categoria “para fins especiais”. Aqui são alocados edifícios para jardins de infância, escolas, hospitais, igrejas, etc.

Além de imóveis, você pode alugar terrenos, gazebos, equipamentos, carros, equipamentos especiais, estoques e muito mais. No entanto, esta é uma forma de negócio mais rara e complexa.

Qual é o melhor negócio?

Se falamos de imóveis residenciais, o custo médio de um apartamento de um quarto a 10-15 minutos do metrô em uma área residencial de Moscou custará de 5 a 6,5 ​​milhões de rublos. Ao mesmo tempo, a taxa média de aluguel desses quartos é de cerca de 25 a 30 mil rublos. Como resultado, no cálculo, obtém-se que o prazo mínimo de retorno para um apartamento de um cômodo será cerca de 15 anos.

Assim, esta opção não pode ser considerada muito lucrativa do ponto de vista do investimento: o único caso em que pode realmente compensar é quando a habitação foi herdada.

Se falamos de escritórios, eles são um pouco mais caros que os residenciais, pois sua localização deve ser em locais mais acessíveis e sua área é maior. Em Moscou, um pequeno escritório custará de 6,5 a 7,5 milhões de rublos, desde que a área seja de cerca de 60 a 70 metros quadrados. Neste caso, a taxa de aluguel será calculada por 1 metro quadrado.

De acordo com a agência Knight Frank, no final de 2015, a taxa de aluguel para escritórios de classe A era de cerca de 25 mil rublos, e para escritórios de classe B - cerca de 15 mil rublos por ano. Assim, o período máximo de retorno será cerca de 8 anos.

As instalações de varejo são ainda mais lucrativas para alugar do que as instalações de escritório - seu período de retorno é 5-6 anos. Mas há uma limitação importante: para esses imóveis, a localização é um dos fatores-chave. As instalações devem estar localizadas em região central, em um local com alto tráfego. Finalmente, deve ser bem executado.

Em geral, os imóveis comerciais são inferiores aos residenciais em apenas um parâmetro: o nível de risco, pois depende da situação econômica do país e de uma determinada cidade.

Para saber por onde começar e como desenvolver tais atividades, assista ao vídeo a seguir:

Como organizar um negócio desse tipo do zero?

1. Em primeiro lugar, é necessário encontrar um local adequado para alugar. No caso de herança de espaço habitacional, o procedimento terá início com a preparação dos documentos que comprovem que o empresário é o proprietário do imóvel.
2. Numa situação de procura de um imóvel pronto, o melhor é recorrer aos serviços de agências profissionais que o ajudarão a avaliar o custo real de uma habitação ou de um imóvel comercial: um empresário inexperiente pode facilmente calcular mal.
3. Em seguida, é necessário preencher a documentação necessária do imóvel. Se se tratar de um imóvel comercial e você planeja alugá-lo para organizações especiais (por exemplo, aquelas que trabalham no setor de alimentação), você deve ter o cuidado de obter licenças e conclusões adicionais de determinados serviços.
4. Após o preenchimento da documentação inicial, é necessária a realização de remodelações e reparações: no caso de imóveis residenciais, é importante adquirir um determinado conjunto de móveis e eletrodomésticos, uma vez que os apartamentos em que poderá viver imediatamente após a mudança podem ser oferecido a um custo mais elevado. No caso de imóveis comerciaisÉ importante apostar no aumento do espaço livre e na possibilidade de posterior remodelação de acordo com as necessidades do cliente.

Na prática russa, muitas pessoas alugam imóveis residenciais sem celebrar um contrato - isso lhes permite se livrar do imposto de renda pessoal de 13% e reduzir o período de retorno. No entanto, isto está associado a certos riscos - em particular, aqueles associados à falta de fiabilidade dos clientes. Portanto, tanto no caso de imóveis não residenciais como residenciais, é necessário formalizar o vínculo com o inquilino.

Onde procurar clientes?

Encontrar clientes através de opções de publicidade padrão (colocação de anúncios em locais públicos ou mídia impressa) não é eficaz no negócio de aluguel. A publicidade pode ser realizada através mídia social(isto é especialmente verdadeiro para a situação de arrendamento de imóveis residenciais) – aqui o efeito “boca a boca” funcionará.

Além disso, a postagem em sites e fóruns temáticos é adequada. Para estabelecimentos comerciais, especialmente aqueles localizados em centros comerciais, é possível postar um anúncio de “aluguel” com o telefone do proprietário. Isso ampliará o círculo de clientes potenciais a todos os visitantes do shopping.

Por último, existem mais 2 formas bastante eficazes de encontrar clientes - manter um site ou blog temático com publicidade discreta de serviços de senhorio, bem como distribuir brochuras e cartões de visita.

Custos necessários

Se um empresário vai se dedicar a tal negócio, ele deve entender que entre os principais itens de custo é necessário incluir custos de redesenvolvimento: neste caso, os clientes estão dispostos a celebrar contratos de aluguer com taxas muito mais elevadas (a diferença pode ser de até uma vez e meia). Isto acontece porque após a remodelação, a percentagem de área útil na maioria das vezes aumenta, além disso, a divisão pode ser alterada de acordo com as suas necessidades.

Dentre os custos também é necessário destacar:

• Despesas de construção ou aquisição de instalações.
• O custo dos serviços de um especialista que pode estimar o preço de mercado de um imóvel.
• Despesas com manutenção e segurança das instalações.
• Custos de eletricidade, abastecimento de água, etc.

Rochas subaquáticas

Uma das armadilhas é determinar o investimento ideal de dinheiro. Muitas vezes, empresários inexperientes avaliam incorretamente o valor de uma determinada sala, investindo assim em objetos ilíquidos, perdendo uma grande quantia de dinheiro.

Além disso, é importante estar atento à legalidade do negócio, às mudanças na legislação e ao processo de burocracia (principalmente para imóveis comerciais).

Observe que a legislação tributária no ramo de aluguel está em constante mudança.

No cálculo dos custos e do nível de retorno, é necessário determinar diversas opções de desenvolvimento - otimistas, mais realistas e pessimistas, a fim de determinar o período de retorno aproximado do objeto, bem como o fato de como diversificar os riscos. É imprescindível ter outras fontes de renda para se proteger contra uma situação de falta de dinheiro.

Prós e contras desta área

Este tipo de negócio, como outros, apresenta uma série de vantagens e desvantagens que decorrem das suas características. Entre as desvantagens, destaca-se a principal - a procura de um inquilino pode demorar vários meses (aplica-se principalmente a instalações industriais e imóveis comerciais em locais intransitáveis). Como resultado, mesmo um preço de aluguer elevado não será capaz de compensar aqueles despesas financeiras, que o locador deverá arcar durante todo o período de indisponibilidade.

Também entre as desvantagens estão:

• um período de retorno bastante longo;
• Não é bom alto nível lucratividade;
• alto nível de custos iniciais.

Nesta situação, a única opção racional é adquirir um imóvel líquido (aquele para o qual existe sempre um certo nível de procura). Para isso, é importante ter um bom conhecimento desta área ou procurar os serviços de um especialista.

Entre as vantagens do negócio estão:

• contratos de longo prazo por um período igual ou superior a um ano;
• nível estável de lucro;
• os rendimentos serão recebidos pelo locador de forma constante;
• caráter passivo da obtenção de lucro (o locador não precisa despender nenhum esforço após assinar o contrato com o locatário);
• a possibilidade de constituir empresa sem registo de pessoa colectiva.

Assim, o negócio de aluguel é uma área bastante atrativa para ganhar dinheiro. No entanto, é melhor combiná-lo com outras fontes de renda para se proteger contra possíveis riscos.

Três empresários da periferia de Moscou ganham cerca de 400 mil rublos. por mês, pelo fato de que apartamentos elegantes são alugados por um preço duas vezes maior que o custo de apartamentos de um quarto

Fundadores da Mama Ro, Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev e Anatoly Smirnov (Foto: Oleg Yakovlev/RBC)

​Os fundadores da Mama Ro, Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev e Anatoly Smirnov, sempre sonharam em viver no centro de Moscou. “Eu queria absorver o espírito das aventuras noturnas de Moscou em Kitay-Gorod”, disse Smirnov em entrevista ao RBC. “Além disso, não queríamos perder uma hora e meia da nossa vida todos os dias, vindo da enfadonha periferia residencial da capital para chegar ao centro.” Kozlov foi o primeiro a arriscar mudar-se para o centro e em 2010 alugou 18 m2. m no térreo em Maly Ivanovsky Lane. Ele fez as reformas sozinho e acabou se tornando um “lugar cheio de alma”, para onde os amigos rapidamente começaram a se aglomerar. A partir desse pequeno sucesso, a galera teve uma ideia de negócio - criar habitação econômica no centro da capital para pessoas como eles. “Portanto, aquela noite é comparável ao custo de uma corrida de táxi”, diz Anton. De acordo com as estimativas dos rapazes, o volume potencial de mercado desses migrantes suburbanos era de cerca de 700 mil pessoas todos os dias, o que significa que o produto deveria ser procurado.

Sorte com suas próprias mãos

Sentamos para traçar um plano de negócios e percebemos: para criar um “hostel para descolados” em 600 m². m, você precisa de pelo menos 10 milhões de rublos. investimentos. “Não tínhamos tanto dinheiro”, diz Nizovtsev. “Eu era cinegrafista freelancer, Anton era recepcionista de hotel e Tolya organizava transmissões de televisão.” Como resultado, os fundadores da Mama Ro decidiram tentar um projeto de menor capital e, em maio de 2012, a sorte sorriu para eles. “Uma manhã fui ao www.cian.ru e vi que havia um quarto para alugar no porão da Spiridonovka: 80 m². m por apenas 67 mil rublos. por mês”, diz Smirnov. - Foi o mais ponto principal todo o projeto: percebemos que se quisermos fazer alguma coisa, precisamos começar agora.” Os caras juntaram 30 mil rublos. para um depósito e começou os reparos.

No início, eles queriam dividir todo o espaço em várias salas de 12 a 15 metros quadrados. m. “Mas então percebemos que não seríamos diferentes dos típicos quartos de hotel”, explica Kozlov. “Percebemos que nós mesmos não gostaríamos de viver nessas celas. Foi assim que tivemos a ideia de criar não apenas um interior para alojamento temporário, mas também estúdios, apartamentos e espaços de convivência completos.” Por 2,5 meses e 800 mil rublos. os caras fizeram os reparos. “No começo aplicávamos o gesso com as mãos, mas depois aprendemos a usar a espátula”, diz Smirnov. — O dinheiro foi arrecadado de amigos: cerca de 50 mil rublos. Alguém deu 100 mil e tirou 350 mil de um amigo capitalista a juros.” Em meados de julho, dois estúdios em Spiridonovka estavam prontos para receber seus primeiros convidados. Um anúncio foi postado no mesmo CIAN e no dia 19 de julho chegou o primeiro cliente. “O casal alugou um apartamento por dois dias por 8 mil rublos”, diz Nizovtsev com um sorriso. “Pareceu-nos que tinha acontecido exatamente o que mais temíamos: nossos clientes seriam aqueles que costumam alugar apartamentos por dia.” Mas os empreendedores iniciantes se enganaram: os primeiros, como todos os clientes subsequentes, eram de um público diferente - eram turistas comuns ou de negócios que queriam estar em uma cidade estrangeira em um ambiente confortável, diferente dos pequenos e idênticos quartos de hotel .

NúmerosMamãe Ro

14 apartamentos disponível em Mama Ro

7 mil rublos.— preço médio de aluguel de apartamento por dia

18,8 milhões de rublos.— investimentos totais

20 mil apartamentos para aluguel diário em Moscou

3,5 mil rublos.— preço médio de um apartamento em bom estado de conservação por dia

Fonte: Mama Ro, “Miel”, projeto “Daily”

Depois de um Agosto relativamente “podre” (75% de ocupação), desde Setembro que há reservas todos os dias. “De setembro de 2012 a fevereiro de 2014, não tivemos nenhum tempo de inatividade em Spiridonovka”, orgulham-se os empresários. Nos primeiros cinco meses de trabalho, todas as dívidas foram pagas (cerca de 800 mil rublos). Durante esse período, como durante os reparos, eles foram ao Metro e compraram xampus e toalhas e consertaram as avarias. “Uma vez a cada três dias, cada um de nós ficava encarregado de limpar e lavar os banheiros”, diz Smirnov. “Percebemos que o princípio é simples: ou você se afoga e isso é problema seu, ou você luta e vence.”

Depois que o negócio decolou, a galera começou a pensar em expandir. Eles começaram a monitorar intensamente os anúncios no CIAN, mas no início não tiveram sorte. “Ou você encontra uma vovó com um apartamento de três cômodos, ou o proprietário que mora permanentemente nos Emirados e se oferece para assinar um acordo via Skype”, lembra Kozlov. E por acaso, por meio de conhecidos, encontramos o representante de uma pessoa que comprou uma casa inteira na Chistye Prudy, na rua Gusyatnikov. No início de 2013, os fundadores da Mama Ro alugaram 300 m2. Estou no terceiro andar e comecei a procurar dinheiro para reparos. No total, eles arrecadaram 1,5 milhão de rublos. e outros 2,5 milhões de rublos. contraiu um empréstimo de 20% ao ano de um dos bancos de Moscou. E em janeiro de 2013 iniciamos a construção. “Cada um de nós tinha sua própria visão de como deveriam ser os estúdios. Eu adoro o Suprematismo, então criei um estúdio Suprematista. Anton é obcecado por mosaicos bizantinos”, diz Nizovtsev. “Cada um de nós começou com seus próprios sonhos.” Atualmente alugam dois dos três andares da casa. Os fundadores da Mama Ro investiram um total de 18 milhões de rublos no lançamento de 12 apartamentos na Gusyatnikov Lane. Na verdade, eles tiveram que fazer uma grande reforma no prédio, substituindo canos e fiação elétrica, reforçando pisos e substituindo paredes e tetos.

Vladimir Nizovtsev: “O contrato de locação do imóvel em Spiridonovka, claro, tínhamos um parente (sublocação da cidade), e, de fato, poderíamos ser solicitados a qualquer momento, ou seja, para retirar o negócio. Aqui, o que é importante entender é que qualquer negócio é feito de quem faz. Sem um executor, um negócio é inútil. E, graças a Deus, nosso ambiente de negócios está começando a entender que sem caras que estão prontos para limpar o banheiro com as próprias mãos, desculpe, não vai ter essa carga, não vai ter essas pessoas que vêm aqui, tudo falhará, nada funcionará.” .

Anatoly Smirnov: “O estúdio Jazz tem todos os meus traços psicológicos. Por exemplo, desde criança não tive local de trabalho próprio, morava com meus pais na sala. Por isso, no estúdio criei um espaço de trabalho chique com vista da janela. Quero uma sensação de segurança psicológica, por isso faço o chão com cinza sólida. Como ator de profissão, substituo a luz comum por holofotes teatrais, permeando o ar com a sensação de teatro. E é assim em todos os estúdios. Provavelmente é isso que atrai clientes ao Mama Ro: todos os interiores são muito pessoais.”

Anton Kozlov: “A Rússia é um país difícil para fazer negócios, mas é tão promissor quanto complexo que, em princípio, você pode escolher qualquer negócio e fazê-lo com qualidade verdadeiramente elevada, conscientemente. Este será um sucesso garantido, porque o mercado, especialmente o de serviços, está muito inacabado, subvalorizado, subfinanciado. Tudo é feito de joelhos para obter lucro rápido e fugir para o exterior. Não temos vontade de sair, entendemos que estamos ligados ao país e queremos desenvolvê-lo. Essa honestidade é um dos componentes deste negócio.”

Economia de apartamento

O apartamento padrão Mama Ro pode acomodar quatro pessoas. A maioria deles está implementada em dois níveis: abaixo há uma sala de estar com cinema e aparelho de som, balcão de bar e banheiro, e acima há um quarto. Cada estúdio tem seu próprio projeto de design de interiores exclusivo. Por exemplo, “Bauhaus” é feito no lacônico design alemão do início do século 20, com móveis de design feitos de freixo do Extremo Oriente. Os apartamentos “Jazz” remetem aos clubes e teatros americanos da década de 30 com alvenaria à vista, enquanto o apartamento “Pine” com pinheiros instalados no interior remete a um sonho de infância de uma casa na árvore.

Para o design individual de cada quarto, móveis e equipamentos artesanais da Apple você terá que pagar de 6,5 a 8,5 mil por dia. O custo é determinado pela área e popularidade do apartamento. Os empresários afirmam que em 2015 operaram com 97,2% da capacidade. “Há clientes estrangeiros que saem de hotéis e moram conosco por um mês”, diz Vladimir Nizovtsev. Segundo os empresários, cerca de 60% dos clientes são estrangeiros, mas com a crise a participação de turistas de regiões da Federação Russa e da China começou a crescer. Segundo eles, há quem viva em apartamento sozinho (cerca de 20%) durante várias semanas ou em casal (também cerca de 20%). Famílias e grupos de amigos representam cerca de 30% dos clientes. O máximo de os clientes vêm através de sistemas de reservas (booking.com, airbnb.com, etc.). Muitas vezes os apartamentos são alugados para festas ou filmagens, caso em que são alugados de acordo com uma tabela de preços separada, de acordo com o evento. Em média, Mama Ro ganha cerca de 2,8 milhões de rublos. por mês.

As principais despesas de Mama Ro são aluguel (674 mil rublos por mês) e pagamentos de empréstimos e dívidas (juros e reembolsos - 747 mil rublos por mês) a bancos e pessoas físicas. Os custos com pessoal totalizam cerca de 420 mil rublos. Os empresários pagam salários a si próprios e a dois assistentes. Contas de serviços públicos, limpeza (terceirizada), comissões de publicidade e sistema de reservas ocupam outros 400 mil rublos. Em geral, as despesas chegam a 2,2 milhões de rublos por mês. As atividades da Mama Ro são realizadas através do empresário individual Anton Kozlov (USN, 6% da receita).

Outro mercado

Yuri Kuznetsov, proprietário do projeto de Internet “Daily”, estima o mercado da capital para aluguel de curta duração de apartamentos e apartamentos em 20 mil instalações, a maioria deles apartamentos padrão de um quarto. Existem agora cerca de 3,5 mil ofertas no site Sutochno na categoria de preço de 2 a 5 mil rublos. por dia.

Yulia Tselyakovskaya, diretora de desenvolvimento da LikeHome Apartaments, que administra 76 apartamentos em Moscou, acredita que a demanda por apartamentos e apartamentos vem de diferentes categorias de clientes. “Quase todas as nossas propriedades estão dentro do Garden Ring e são destinadas a cidadãos ricos que muitas vezes as alugam por várias semanas e querem viver ‘como em casa’”, disse ela à RBC. — As pessoas muitas vezes não querem tanto economizar quarto de hotel quanto custa ter comodidades que os hotéis normalmente não podem oferecer.” Segundo ela, isso vale principalmente para famílias com crianças, quando alugar um apartamento se torna mais econômico do que reservar vários quartos de hotel. Ela estima que o mercado para essas instalações de alojamento na capital seja de apenas algumas centenas de propriedades.

Para uma família ou grupo de quatro pessoas em Moscou agora, via de regra, é mais barato ficar em um apartamento do que em um hotel. De acordo com o booking.com, quatro noites de 30 de janeiro a 3 de fevereiro no Mama Ro custarão 29,2 mil, no LikeHome - 24 mil rublos. Um quarto quádruplo no hotel Aeropolis custa 28,5 mil, no apart-hotel Adagio – já 42 mil, no Novotel (dois quartos duplos standard) – 51 mil, e uma suíte deluxe com cama king size no Four Season – e em todos 493 mil rublos.

Antes da crise, a LikeHome Apartaments geria cem apartamentos (todos os imóveis são privados, a empresa assume a sua gestão), 60% dos clientes eram estrangeiros e a ocupação média do ano rondava os 80%. “Agora a situação mudou: mais de 60% dos clientes são russos, a carga também caiu”, admite Tselyakovskaya. Mama Ro afirma que a crise não afetou seus negócios - a ocupação dos apartamentos em 2015 era de 97,2%. Os fundadores da Mama Ro pretendem assumir a gestão de uma mansão inteira no centro de Moscou para criar nela um verdadeiro apart-hotel, mas até agora não encontraram um imóvel e investidor adequado para este projeto.

Venda de interiores e móveis

A popularidade dos apartamentos Mama Ro se deve em grande parte aos seus interiores únicos, que os próprios fundadores projetaram e construíram. Nizovtsev diz que alguns convidados até começaram a fazer pedidos para preparar projetos de design semelhantes para seus apartamentos. “Cada quinta pessoa chega e diz: “Que ótimo!” Eu quero o mesmo”, diz ele. A equipa já concluiu quatro projetos de interiores e está atualmente a trabalhar na criação de projetos de design para três hotéis na Europa - República Checa, Letónia e Estónia. Os móveis que os caras fizeram de acordo com seus próprios projetos nos estúdios Bauhaus e Sosnovaya têm interesse semelhante. “Fomos oferecidos para fazer uma coleção inteira e colocá-la à venda na loja de departamentos Tsvetnoy”, diz Nizovtsev. Mama Ro está atualmente trabalhando em dois pedidos de móveis.

O aluguel diário de apartamentos está ganhando cada vez mais popularidade entre os proprietários. Isto se deve ao aumento da rentabilidade em comparação com a habitação para arrendamento de longa duração. Serviço popular entre viajantes de negócios, estudantes de meio período, turistas, casais com filhos, para quem um hotel pode não ser acessível, e um albergue pode ser inaceitável por uma série de razões.

Vejamos os detalhes deste negócio um por um.

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Opções de imóveis para alugar

A opção mais comum é alugar moradias vagas. Por exemplo, parentes deixam um espaço livre para morar. Se você não tem vontade nem oportunidade de vendê-lo, organizar seu próprio negócio e alugá-lo com lucro diariamente não é uma má ideia.

Um investimento lucrativo de capital livre seria a compra de um apartamento separado, especificamente para fins de posterior aluguel. Uma vantagem óbvia é que o preço dos imóveis sempre aumenta. Além disso, além de garantir seus próprios recursos, você recebe uma renda estável e considerável.

Se você quer aprender a negociar corretamente na hora de comprar um apartamento, então isso será útil para você.

Sublocação – relocação do imóvel do locador. Por exemplo, se um inquilino aluga um apartamento de dois quartos, ele pode alugar um quarto diariamente para outras pessoas, economizando e, em alguns casos, recuperando completamente o dinheiro gasto no aluguel. Vale ressaltar que isso deve ser discutido com o proprietário do imóvel com antecedência e todos os detalhes.