Att hyra lokaler till exempelvis butik innebär att man letar efter en lämplig fastighet och sluter ett skriftligt avtal. Det är nödvändigt att inte bara fylla i alla dess avsnitt korrekt, utan också att följa den exakta sekvensen av åtgärder. Hur hyr man ut lokaler på rätt sätt ur juridisk synpunkt?
Lagstiftning
Frågor om uthyrning av icke-bostadsfastigheter regleras av den federala lagen "om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den" och den ryska federationens civillag. Enligt lagen omfattar objekt som inte är bostäder sådana som ingår i byggnader, men som inte är lämpliga att bo.
Ägaren kan självständigt hyra ut lokaler som inte är bostäder på avtalsbasis. Det kan bara vara skriftligt. Om hyresavtalet är på upp till 12 månader behöver avtalet inte registreras. Om arrendet utfärdas för längre tid än 1 år bör avtalet registreras på föreskrivet sätt hos Rosreestr. Hyresvärdar förbinder sig att betala skatt på hyresintäkter inom de tidsfrister som fastställs i lag.
Sekvensering
Ägaren har rätt att hyra ut lokaler i ett hyreshus, kontor eller köpcenter. Det är nödvändigt att känna till sekvensen av åtgärder som måste följas av båda parter i transaktionen.
Urval av fastigheter
Att hitta en lämplig fastighet är det svåraste steget. Hyresgästen väljer lokaler utifrån parametrar som transporttillgänglighet, infrastruktur och trafik. Sökningen kan utföras via fastighetsbyråer och specialiserade webbplatser. Erfarna affärsmän ägnar mycket tid åt denna process.
Marknadsföra icke-bostadsfastigheterär uppdelad i lokaler för följande ändamål:
- Kontor;
- Handel;
- Produktion;
- Lager.
Det är nödvändigt att initialt besluta om typ av fastighet, läge, antal våningar och yta. Det är lättare att formulera en fråga när dessa uppgifter blir tydliga. Efter att ha valt flera alternativ inspekterar den framtida hyresgästen lokalen. Detta är ett nödvändigt steg. Hyresvärden ska presentera lokalen ur dess fördelaktiga perspektiv. Men du bör inte dölja befintliga brister, eftersom de kan dyka upp senare. Detta kan leda till att hyresavtalet sägs upp.
Om det inte finns tid att söka lokaler kan hyresgästen delegera detta arbete till en betrodd person eller mellanhand. Alla detaljer och nödvändiga parametrar tillhandahålls. Dessa är betaltjänster som betalas med 50 till 100 % av månadshyran. Ett avtal ska träffas med förmedlaren. Betalning måste göras efter val av lämplig lokal.
Ingående av ett avtal
Det är bättre att involvera en advokat i denna process. Han hjälper dig att upprätta kontraktet korrekt och förklara kontroversiella frågor, samt kontrollera transaktionens juridiska renhet. Du kan göra detta arbete själv. Innan du undertecknar kontraktet måste du begära följande dokument:
- egendomshandlingar;
- planlösning;
- ägarens stadgarhandlingar.
Efter att ha kontrollerat dokumenten bör du diskutera villkoren för hyresavtalet. De kan relatera till följande punkter:
- betalning av elräkningar;
- hyrans belopp;
- tidsfrist för leverans av lokalerna;
- tillgänglighet telefonkommunikation och tillgång till Internet;
- utföra reparationsarbeten;
- villkor för uppsägning av avtalet.
Det är viktigt att diskutera vilken part som tilldelas varje punkt och inom vilken tidsram förpliktelserna fullgörs. De överenskommelser som träffas framgår av kontraktet eller i form av tilläggsavtal till det.
Det är viktigt att inkludera en klausul i avtalet om åtgärder vid force majeure.
Det är bättre om hyresgästen och hyresvärden personligen undertecknar avtalet utan mellanhänder. I det här fallet är det lättare att lösa kontroversiella frågor. När man upprättar ett kontrakt är det viktigt att ta med information om fastigheten fullt ut. De måste inkludera hela adressen, våningen, området för lokalen. Avtalet bör åtföljas av en planlösning. Endast i detta fall kan avtalet anses giltigt.
Avtalet tecknas i 2 exemplar om hyresavtalet tillhandahålls för en tid på upp till 12 månader. Om ett långsiktigt hyresavtal på 1 år eller mer planeras tecknas 3 exemplar av avtalet. Ett exemplar vardera finns kvar hos hyresvärden och hyresgästen. Ytterligare ett exemplar finns kvar hos registratorn.
Överlåtelse av lokaler
Efter kontraktsskrivning upprättas en överlåtelsehandling från hyresvärden till hyresgästen. Den dag det undertecknas kommer att betraktas som början av hyresavtalet. Lagen undertecknas först efter att lokalen har genomgått en fullständig besiktning. Om ett fel upptäcks vid besiktning, antecknas det i rapporten. Detta gör att du slipper onödiga utgifter i framtiden.
Analysen gör att du kan kräva att hyresgästen eliminerar defekter och funktionsfel och sänker hyran. Därför är det bättre för ägaren att städa upp lokalerna och kommunikationen i förväg. Efter att ha undertecknat överlåtelsehandlingen kan hyresgästen fullt ut använda lokalen och bedriva näringsverksamhet.
Enligt gällande lagstiftning ska avtalet innehålla följande grundläggande villkor:
- Avtalsparter är hyresgästen och hyresvärden. I enlighet med art. 608 i den ryska federationens civillagstiftning, rätten att hyra ut lokaler för icke-bostäder tillhör ägaren.
- Avtalets föremål. Detaljerade egenskaper hos lokalerna anges. I enlighet med punkt 3 i art. 607 i Ryska federationens civillagstiftning, i avsaknad av dem anses avtalet vara ogiltigt.
- Användarvillkor för fastigheter. De kan registreras så detaljerat som möjligt. Det anges vem som är skyldig att utföra kosmetiska och större reparationer.
- Betalning. Betalningssumman är fast. Utan detta anses kontraktet vara vedertaget, och detta är inte tillåtet för hyresavtal.
- Giltighet. Det bestäms av parterna i samförstånd. Om det inte anges kommer avtalet att anses ingått på obestämd tid.
Ett avtal vars giltighetstid är kortare än 12 månader omfattas inte av obligatorisk registrering. Om ett annat avtal efter dess utgång ingås för en liknande period, krävs inte heller registrering. Ett avtal på 12 månader är föremål för obligatorisk registrering. Men det är viktigt att ta hänsyn till att, baserat på artiklarna 619 och 620 i den ryska federationens civillag, är tidig uppsägning av kontraktet möjligt.
Hyresgästen kan överlåta fastigheten enligt ett andrahandsavtal. Men detta är endast möjligt med samtycke från hyresvärden, som är ägare till fastigheten. Även andrahandsupplåtelseavtalet ska registreras i enlighet med det förfarande som fastställs i lag.
Men det är viktigt att tänka på att förtida uppsägning av hyresavtalet är möjligt. Både hyresvärden och hyresgästen har denna rätt. I själva verket har parterna i transaktionen fullständig handlingsfrihet. Men avtalet måste innehålla grunderna för förtida uppsägning.
Det finns följande funktioner i andrahandsuthyrning:
- Giltighetstiden är begränsad till varaktigheten av hyresavtalet med ägaren;
- Om hyresavtalet sägs upp har andrahandshyresgästen möjlighet att förnya avtalet med ägaren före utgången av andrahandsupplåtelsen på samma villkor;
- Om avtalet ingås för en period av 12 månader eller mer ska det registreras.
Följande rättigheter och skyldigheter för hyresgästen markeras:
- Övervakning av användningen av lokaler för deras avsedda ändamål.
- Tidig betalning av hyra.
- Utföra reparationer efter överenskommelse mellan parterna.
- Underhålla lokalerna i rätt ordning.
- Upprättande av överlåtelsehandling med andrahandshyresgästen.
I händelse av brott mot accepterade förpliktelser har varje part i transaktionen möjlighet att säga upp förpliktelsen innan kontraktet löper ut.
Nödvändiga dokument
För kontrakt som ingås för en period av 12 månader eller mer utförs statlig registrering. För att göra detta genereras följande dokumentpaket:
- tillämpning av den etablerade blanketten;
- hyresavtal med alla bilagor;
- matrikelpass;
- Ryska pass - för individer, titeldokument - för juridiska personer;
- fullmakt, om handlingarna lämnas av ombud;
- attesterat samtycke från maken, om föremålet ägs gemensamt eller förvärvades under äktenskapet;
- tillstånd från förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheten, om egendomen är registrerad i en handikappad eller minderårig medborgares namn;
- skriftligt tillstånd från panthavaren om egendomen är pantsatt;
- mottagande av betalning av statlig tull.
Skatter
Skatter tillkommer för uthyrning av lokaler som inte är bostäder. Det optimala skattesystemet är ett förenklat skattesystem. Särskilda skattesystem gör inte bara redovisningen enklare, utan har också en lägre skattebörda. Följande funktioner gäller:
- om matrikelvärdet bestäms och en särskild regional lag är i kraft, betalas skatt på kontors-, förvaltnings- och butiksfastigheter;
- lokalt är räntan 2 %.
Om en särskild lag inte har antagits på lokal nivå, fastställs följande skattesatser för företagare som använder det förenklade skattesystemet:
- förenklat skattesystem 6% - från den totala inkomsten;
- STS 15% - från inkomst minus kostnader.
Om organisationen är på det allmänna skattesystemet etableras ett högt skattetryck. I det här fallet är uthyrningsverksamheten inte lönsam. Traditionellt fastställs tre huvudskatter:
- på organisationens vinst och personlig inkomstskatt för enskilda företagare - 20% för juridiska personer och 13% för företagare;
- för fastighet - 2 % baserat på matrikelvärdet och 2,2 % vid beräkning av restvärdet;
- på mervärde - 18%, om kvartalsintäkterna är mer än 2 miljoner rubel.
Hur undviker man att betala skatt på inkomster från uthyrning av lokaler?Å ena sidan fastställer lagstiftningen skyldighet att betala skatt på alla hyresavtal. Om kontraktet är upprättat för en period av 1 år eller mer, registreras det i Rosreestr. Dessa uppgifter överförs till skatteverket i enlighet med informationsutbytesavtalet. Om avtalet upprättas för en period på upp till 1 år, måste skattetjänsten bevisa arrenden, vilket inte alltid är möjligt.
Nuvarande lagstiftning föreskriver administrativt och straffrättsligt ansvar för att bedriva illegal verksamhet. Straffansvar fastställs om olaglig affärsverksamhet bedrivs eller stora vinster görs till ett belopp av 1,5 miljoner rubel.
När en överträdelse konstateras tar domarna hänsyn till personens specifika omständigheter och många andra faktorer. Som regel är det inga problem när man hyr ut en lägenhet eller ett hus på landet. Om en lokal fastighet är uthyrd kan flera tecken på entreprenörsverksamhet identifieras. Om lokalen köps direkt för uthyrning kräver verksamheten registrering, eftersom den är erkänd som företagande.
Detsamma gäller långtidshyreskontrakt eller kontrakt som förnyas flera gånger. Detta tecken tolkas som ett faktum av systematisk och avsiktlig vinst från ägandet av en icke-bostadsfastighet. Om dessa tecken upptäcks rekommenderas medborgaren att registrera en enskild företagare. I detta fall är skatten 6 % av den totala inkomsten. Personskatten är 13%.
Ägaren av lokalen ska lämna skattedeklaration årligen.
Att hyra lokaler har alltså sitt eget antal funktioner. Det är nödvändigt att upprätta ett juridiskt behörigt avtal, tillhandahålla alla detaljer i avtalet och betala skatt i tid. Detta kommer att tillåta dig att undvika problem i framtiden och göra en laglig vinst.
Processen att hyra ut lokaler till en juridisk person. ansikte eller fysiskt ansiktet har vissa nyanser och väcker ibland många frågor. För att utföra verksamheten i någon organisation krävs lämpliga lokaler, vilket inte alltid är möjligt att förvärva som egendom. Det är därför det är mer tillrådligt att hyra det nödvändiga utrymmet.
Förfarande för att hyra lokaler som inte är bostäder av en privatperson
Krävs en fysisk? individregistrering av enskilda företagare
I den ryska federationens civillag, artiklarna 130 och 213, punkt 1, stadgar rätten för alla individer och juridiska personer att äga icke-bostadsegendom.
En medborgare som är ägare till ett visst område, enligt lagen, kan äga denna egendom, förfoga över den och använda den efter eget gottfinnande. Denna rätt anges i artikel 209 i den ryska federationens civillag. Att hyra lokaler för icke-bostäder är ett privilegium för alla medborgare, inskrivet i artikel 608 i den ryska federationens civillag.
Av ovanstående data följer det enskild får utöva sin rätt att förfoga över fast egendom som ägs av honom. Samtidigt är han inte skyldig att bli en enskild företagare (dvs. öppna en enskild företagare), eftersom rysk lagstiftning inte innehåller ett sådant villkor.
Undantaget är enskildas utövande av affärsverksamhet. person genom att hyra ut utrymme. I det här fallet är det nödvändigt att öppna en enskild företagare.
I vilka fall är det nödvändigt att få status som individuell företagare?
Individer kan ägna sig åt entreprenörsverksamhet endast efter att ha slutfört det lämpliga registreringsförfarandet och erhållit status som enskild företagare. En medborgare är dock inte skyldig att bli en juridisk person (artikel 23, punkt 1 i Ryska federationens civillag).
Entreprenörsaktivitet kännetecknas av flera karakteristiska egenskaper:
- regelbundet mottagande av kontanta intäkter som ett resultat av användningen av egendom (artikel 2, del 1 i den ryska federationens civillag);
- upprätthålla register över operationer och transaktioner;
- närvaron av stabila förbindelser med hyresgäster;
- förvärv av fastigheter för att göra vinst under dess försäljning eller under användning;
- regelbundet utförande av transaktioner under en viss period;
- köp av flera lokaler för liknande ändamål.
Nyckelfaktorn för erkännande av entreprenörskap är uthyrning av fysiska enheter. Fastighetspersonen ska styrka att de transaktioner som genomförs avser verksamhet i syfte att skaffa permanent inkomst.
Till exempel kan en sådan bekräftelse vara undertecknandet av ett hyresavtal för ett år eller mer, upprepade transaktioner med samma juridiska personer etc. I det här fallet är medborgaren skyldig att registrera en enskild företagare.
Konsekvenser för att begå illegal affärsverksamhet
När man bedriver verksamhet genom att hyra fysiskt utrymme. av en person som inte har genomgått lämplig registrering av en enskild företagare, inleds rättsliga förfaranden mot honom.
Gärningsmannen är föremål för en av två typer av ansvar:
- brottsling (insamling av upp till 300 tusen rubel, tilldelning av tvångsarbete i mängden upp till 480 timmar, böter i inkomstbeloppet i 2 år eller arrestering i upp till sex månader enligt artikel 171 i den ryska strafflagen Federation);
- administrativ (insamling från 500 till 2 tusen rubel enligt artikel 14.1 i Ryska federationens första kod för administrativa brott).
Regler för ingående av hyresavtal
Den ryska lagstiftningen har inga särskilda regler för att reglera överföringen av lokaler för uthyrning av icke-bostäder, därför är det, när man upprättar ett avtal, nödvändigt att fokusera på kapitel 34 i den ryska federationens civillag, som inkluderar allmän information om hyran.
Baserat på artikel 606 i Rysslands civillagstiftning åtar sig hyresvärden, som i detta fall inte är en juridisk person, att överföra det hyrda utrymmet till hyresgästen för tillfällig användning eller innehav efter att ha gjort en viss betalning.
Själva avtalet upprättas i enlighet med artiklarna 434, del 2 och 609, del 1 i den ryska federationens civillagstiftning skriftligen och med undertecknande av papper av båda deltagarna.
Avtalet måste ange följande villkor, utan vilka dokumentet kommer att anses ogiltigt:
- detaljer om båda parter som ingår avtalet;
- egenskaper hos den hyrda egendomen (enligt artikel 607, del 3 i den ryska federationens civillagstiftning, är det omöjligt att dra en slutsats utan att ange dessa uppgifter);
- villkor för att använda anläggningen;
- hyresbeloppet.
Giltighetsperioden kanske inte anges i dokumentet, då ingås avtalet på obestämd tid (artikel 610, del två av den ryska federationens civillag).
Också i texten måste det finnas en kod enligt OKVED (den allmänna klassificeraren för Rysslands territorium olika typer ekonomisk aktivitet). För uthyrning av lokaler används OKVED nummer 70.20.2.
Objektets egenskaper inkluderar:
- lagernummer;
- exakt adress (inklusive våning och plats på våningen);
- funktionellt syfte (till exempel kontor, lager, etc.);
- Namn;
- fyrkant.
Ett avtal kallas officiellt ingås först efter det att det registrerats hos staten. Rosreestrs organ (artikel 609 i den ryska federationens civillag). Vid upprättande med enskilda eller juridiska personer under en period på upp till ett kalenderår kräver kontrakt inte lämplig registrering och kan ingås i vilken form som helst (detsamma gäller för förlängning av avtalet för samma period).
För regeringen För registrering krävs följande dokument:
- ansökan (tillhandahålls av en notarie eller en specialist som accepterar nödvändiga papper);
- överenskommelse med alla tillgängliga bilagor;
- ID-kort (pass);
- mottagande av betalning av statlig tull (1 000 rubel);
- ytterligare dokumentation vid behov (makas samtycke, tillstånd från förmynderskapsmyndigheterna etc.).
Hyresvärdsbeskattning
Alla lokaler som genererar inkomst är skattepliktiga. Tidpunkten för betalningen och förfarandet för dess beräkning beror direkt på skattebetalarens status:
- 6 % av hyresbeloppet enligt det förenklade skattesystemet med ytterligare försäkringsavgifter (för enskilda företagare);
- 13% personlig inkomstskatt med engångsbetalning (för individer, art. 208, klausul 1, klausul 4 i Ryska federationens skattelag).
Skatteflykt leder till straffansvar eller administrativa böter.
Förfarandet för att hyra ut lokaler till en juridisk person. ansikte
En juridisk person (till exempel en fastighetsförmedling) kan också fungera som uthyrare. Baserat på artiklarna 213, punkt 1, 209, punkterna 1–2, 608 i civillagen har juridiska personer samma rättigheter att äga, förfoga över och använda fastigheter som enskilda.
Det finns ingen gräns för antalet tillgängliga eller hyrda lokaler för icke-bostäder, vilket är inskrivet i del 2 i artikel 213 i den ryska federationens civillag.
Funktioner för att hyra juridiska lokaler. personer
Ingåendet av ett hyresavtal och regleringen av de relationer som uppstår efter detta utförs i enlighet med artiklarna i den ryska federationens civillag från 606 till 670.
Koden för juridiska personers verksamhet enligt OKVED anges 70.20.2. Dokumentet måste upprättas uteslutande skriftligt, oavsett tidsperioden för vilken lokalerna hyrs, om en av deltagarna har status som juridisk person (artikel 609, del 1 i Ryska federationens civillag). .
Alla kontrakt måste också innehålla följande uppgifter, utan vilka dokumentet inte anses giltigt:
- egenskaper hos den lokal som hyrs ut;
- detaljer om deltagarna som ingick avtalet (artiklarna 432 och 606 i Ryska federationens civillag);
- belopp för hyresbetalningar;
- nyanser av att använda lokalerna och dess reparation;
- underskrifter från båda parter;
- om det inte finns någon villkor för att ingå avtalet i dokumentets text, erkänns det som ingåtts på obestämd tid (artikel 610, del två av den ryska federationens civillag).
Avtalet och alla bilagor till det är föremål för registrering hos staten. registrera sig vid undertecknande för en period av mer än ett kalenderår. Först efter detta anses det vara officiellt avslutat (artikel 609 i den ryska federationens civillag). Att registrera sig hos staten. myndigheter kommer en juridisk person att kräva följande dokumentation:
- registreringsansökan;
- ett undertecknat avtal med alla bilagor;
- fastighetspass för lokalen;
- bekräftelse av en juridisk persons juridiska status (intyg om statlig registrering, ingående dokument, etc.);
- papper som bekräftar betalningen av statens tull (15 000 rubel);
- ytterligare dokument, om så krävs (till exempel dokument som bekräftar befogenheterna för företrädare för hyresgästen eller juridisk person, etc.).
Uthyrning av lokaler av en privatperson
När du ingår ett hyresavtal med en hyresvärd som inte är en juridisk person måste du vara uppmärksam på följande nyanser:
- dokumentet måste ange objektets adress och egenskaper;
- Hyresbetalningar är inte momspliktiga på grund av att avtalet ingås med en privatperson. ansikte;
- Hyresbetalningarna kan även inkludera elräkningar;
- Betalningar görs på flera sätt - icke-kontant till en individs bankkonto. personer eller kontanter;
- ändringar i avgiftsbeloppet kan inte ske mer än en gång per år (artikel 614, del 3 i den ryska federationens civillag);
- när du anger en hyresperiod på mer än ett år är det nödvändigt att registrera avtalet med Rosreestrs territoriella organ.
Har du fortfarande frågor?
Skriv din fråga i formuläret nedan och få detaljerad juridisk rådgivning:
Att hyra bostäder (lägenheter) och icke-bostäder (kontor) innebär alltid frågan om att betala skatt på hyran. Lokalägare undrar om de behöver betala skatt, i så fall med vilket belopp, om de behöver registrera sig som enskild företagare osv. Därefter kommer vi att prata om dessa och andra finesser med att hyra ut lokaler. Låt oss omedelbart reservera att vi bara kommer att prata om situationer där lokalerna hyrs av en individ och inte av en organisation, eftersom i det senare fallet kommer alla regler att vara väldigt olika.
Behöver jag betala skatt vid uthyrning av lägenhet eller kontor?
När enskild hyr ut lokal erhåller han hyra för detta, vilket enligt mom. 4 styckena 1 art. 208 i Ryska federationens skattelag erkänns som inkomst, och på denna inkomst är det nödvändigt att betala personlig inkomstskatt (NDFL) till ett belopp av 13%. Således kräver skattelagstiftningen betalning till statsbudgeten 13 % av alla hyresbelopp.
Ofta undrar fastighetsägare (hyresvärdar): hur vet skatteverket att jag får denna inkomst? De informationskällor som skatteinspektionen skaffar sig kan vara olika. Om hyran är tillräckligt stor (cirka 50-100 tusen rubel) och överförs varje månad till ett bankkort (och till och med med indikationen "hyra"), kan den relevanta informationen överföras till skattekontoret av banken själv.
Om hyran inte är så stor eller betalas kontant, får skatteverket som regel kännedom om mottagandet från hyresgästen själv. I regel sker detta på grund av försämrade relationer med hyresgästen av en eller annan anledning (dröjsmål med betalning av hyra, skador på egendom i lägenhet eller kontor etc.) och ett meddelande till skattekontor om hyran som betalas används ofta som hävstång på hyresvärden.
För att inte hållas fången av hyresgästens hot bör alltså lagstadgade skatter betalas.
Viktig: vid upptäckt av utebliven skatt, kan ägaren av lägenheten eller kontoret debiteras inte bara de belopp som måste betalas tidigare, utan även straffavgifter (cirka 8 % per år) och böter (20 % av det obetalda) belopp)
Behöver jag registrera mig som enskild företagare?
Artikel 171 i den ryska federationens strafflag fastställer straffrättsligt ansvar för att utföra affärsverksamhet utan registrering om det är förknippat med mottagandet av inkomster till ett belopp av minst 1 500 000 rubel. Om den mottagna inkomsten understiger det angivna beloppet, är det i enlighet med art. 14.1 i den administrativa koden kommer ansvar inte att vara brottsligt, utan administrativt (böter på 500 till 2 000 rubel).
Det är alltså nödvändigt att avgöra om uthyrning av kontor eller lägenhet är en näringsverksamhet. Tyvärr är det omöjligt att ge ett definitivt svar på denna fråga, eftersom domstolar när de överväger relevanta fall tar hänsyn till många faktorer och inte följer någon enskild position och fattar ett beslut beroende på de specifika omständigheterna i fallet. Följande tecken kan identifieras, vars närvaro indikerar att uthyrning av fastighet kan betraktas som en affärsverksamhet:
- Att hyra ett kontor, inte en lägenhet. I sådana fall utgår domstolarna som regel från det faktum att kontoret, eftersom det är en lokal lokal, inte kan användas för att tillgodose en medborgares familje- eller hushållsbehov, utan snarare används i vinstsyfte.
- Upprepad omingående av ett hyresavtal eller ingående av ett hyresavtal under mycket lång tid långsiktigt. I en sådan situation konstaterar domstolarna förekomsten av ovan nämnda tecken på systematisk vinstdrivning.
- Uthyrning av lokaler till juridisk person.
- Inköp av lokal speciellt för uthyrning.
I situationer då en lägenhet hyrs ut på grund av att den saknas behov av att använda den för egen bostad är uthyrningsverksamheten inte entreprenöriell.
Om de ovan angivna tecknen finns, är ägaren av lokalen ur lagens synvinkel skyldig att registrera sig som enskild företagare. Vi betonar att i det här fallet, efter att ha valt en förenklad form som skattesystem, kommer en enskild företagare att betala endast 6 % skatt, istället för de 13 % som fastställts för personlig inkomstskatt. Dessutom innebär inte statusen för en enskild företagare betydande kostnader för att lämna in skattedeklarationer.
Den mest lönsamma juridiska formen av att hyra fastigheter är alltså att hyra ut den som enskild företagare med ett förenklat skattesystem. Detta kommer att minska skattekostnaderna med upp till 6 %.
Individer i Ryssland kan vara ägare till inte bara bostadslokaler, utan även icke-bostäder - de som inte är registrerade i bostadsbeståndet lösning eller stad (Ryska federationens civillag). Därför kan ägare av denna typ av fastighet förfoga över den efter eget gottfinnande, inklusive uthyrning av den (Ryska federationens civillag).
Kära läsare! Artikeln talar om typiska sätt att lösa juridiska frågor, men varje fall är individuellt. Om du vill veta hur lösa exakt ditt problem- kontakta en konsult:
ANSÖKNINGAR OCH SAMTAL ACCEPTERAS 24/7 och 7 dagar i veckan.
Det är snabbt och GRATIS!
Transaktioner för uthyrning av lokaler som inte är bostäder, där deltagarna är civila, sluts enligt vissa regler, på många sätt liknande transaktioner med juridiska personer eller enskilda företagare.
Regler
Det finns generella regler, efter vilka du effektivt och snabbt kan hyra ut fastigheter som inte ingår i bostadsbeståndet.
Till exempel, om något företag eller företag, organisation eller institution vill hyra lokaler av en privatperson, vad måste då göras för att göra detta för att inte bryta mot lagen.
Dessutom finns det specifika funktioner när man hyr ut icke-bostadsfastigheter utan kostnad, eller vice versa, till en privatperson, etc.
Låt oss som exempel betrakta flera varianter av situationer där det är möjligt att hyra lokaler som inte är bostäder enligt dina egna förutsättningar.
Kan en privatperson hyra ut lokaler?
Baserat på den ryska federationens civillagstiftning, såväl som andra juridiska standarder, kan ägaren, som en individ, hyra ut fastigheter som inte ingår i bostadsbeståndet.
Och för detta behöver han inte bli en enskild företagare (nedan kallad enskild företagare) för att lagligen få inkomster från att hyra ut lokaler eller en lokal byggnad eller struktur.
Det räcker för honom att helt enkelt betala 13% skatt på inkomst i tid och lämna in en personlig inkomstdeklaration till skattekontoret (och Ryska federationens skattelag) senast den 30 april året som följer rapporteringskalendern år.
Om ägaren av fastigheten inte använder vanlig hyrd arbetskraft, tillåter lagen att inte bli en enskild företagare (Ryska federationens civillag).
Samtidigt kommer alla avtal som ingås av enskilda under sådana hyrestransaktioner juridiskt sett att betraktas som GPC-avtal - av civilrättslig karaktär.
Detta gör att hyran ganska enkelt kan fastställas i enlighet med det avtalsenliga ingåendet av hyresavtalet.
Här är det oerhört viktigt att parterna själva kommer överens och diskuterar avgiftens storlek och kommer överens med varandra. Efter detta intygas samtycke av en notarie när en transaktion sluts.
Några fler ord behöver sägas om fallet när en enskild hyr ut lokaler till en juridisk person.
Här är det viktigt att ta hänsyn till följande punkter i kontraktstexten, som kommer att påverka redovisningsavdelningen för det anställande företaget:
- Uppgifter om objektet ska anges - exakt adress, plats, registreringsnummer, drifts- och teknisk information (till exempel yta, antal våningar, bekvämligheter för arbete etc.).
- Ingen moms ska betalas av juridiska personer. personen krävs inte eftersom avtalet inte ingås med ett annat företag, utan med en medborgare.
- Hyran kan inkludera betalningar för verktyg. Detta är bekvämt för korrekt redovisning av utgifter för företaget.
- Betalningsformen ska anges i kontraktet - icke-kontant eller med betalning Pengar i kontanter.
- Rättslig personen som betalar betalning till en person för tillfällig användning av hans egendom är också en skattebetalare enligt personlig inkomstskatt (Rysska federationens skattelag). Därför kan ett företag självständigt överföra 13 % till en skatteorganisation för denna transaktion.
Tack vare det moderna betalningssystemet kan juridiska personer betala med privatpersoner som använder icke-kontanta betalningar.
Du behöver bara ange i avtalet bankuppgifterna för kontona, individens plastkort, där hyresgästen kommer att överföra avgiften för användningen av medborgarens uthyrares fastighet.
Om parterna har valt kontantbetalningsalternativet i detta fall måste företaget formalisera denna operation med hjälp av en kontantorder.
Notera! Om en juridisk person har ingått ett hyresavtal för lokaler som ägs av en privatperson och om denne blir en enskild företagare mitt under ett sådant avtals giltighetstid, då den juridiska personen. personen kommer inte att behöva betala 13 % skatt på transaktionen. Där kommer skattesystemet att implementeras enligt ett annat system.
Är det möjligt att ta fysiskt? ansikte
En juridisk person eller enskild företagare som är ägare till lokaler har all rätt hyra ut till en privatperson. Det finns inga lagliga förbud i detta avseende. I det här fallet är det bäst att fokusera på Art. 606-670 civillagen i Ryska federationen.
Hyresavtalet måste ange:
- OKVED juridisk kod personer (70.20.2);
- avtalets varaktighet;
- personlig information om individer ansikten;
- fullständiga egenskaper hos lokalerna;
- objektets matrikelnummer;
- hyresbelopp;
- förfarandet för hyresgästen (enskild person) att betala avgifter för användningen av lokalen till hyresvärden (juridisk person);
- ange detaljer och speciella aspekter av hyran (regler, driftsrutiner, möjlighet till reparationer etc.).
I princip händer samma sak när man genomför en transaktion med en enskild företagare och en individ. Endast i stället för ett charter och ett certifikat från Unified State Register of Legal Entities, lämnar en enskild affärsman ett Unified State Register of Entrepreneurs-certifikat till en notarie för att slutföra en transaktion.
Är det möjligt gratis
I rysk lagstiftning finns det inget tvång för ägare av lokaler som inte är bostäder att hyra ut sin fastighet utan att misslyckas mot en avgift. Detta är ägarens rätt och inte hans skyldighet inför lagen.
Hela transaktionen regleras strikt av ett avtal, som upprättas med ömsesidigt samtycke av parterna och återspeglar deras överenskomna viljeyttrande angående villkoren i avtalet, inklusive betalning för användningen av uthyrarens egendom.
Därför är en vederlagsfri transaktion lika möjlig som en betald, trots den ryska federationens civillag, som säger att hyresgästen åtar sig att betala hyrestjänsten till ägaren av fastigheten.
Hur man passerar
Med mäklare kan du hyra ut din fastighet mycket snabbare och mer effektivt. De hittar en köpare för uthyrning snabbare än det var på modet att göra på egen hand.
Dessutom övervakar dessa specialister ständigt alla krångligheter på fastighetsmarknaden och eventuella förändringar i priser och andra detaljer.
Dokumentation
Hela förfarandet för registrering av uthyrning av lokaler för icke-bostäder sker endast genom ingående av ett särskilt avtal med dess attestering. Därför bör du registrera dig för en transaktion med en notarie i förväg om du redan har hittat en köpare för tjänsterna.
När hyresvärden ska förbereda ett paket med papper på egen hand för att slutföra en transaktion, kommer han att behöva följande dokument:
- civilt pass, om han är en individ;
- registreringsbevis för en juridisk person, om det är ett företag;
- titeldokumentation för en icke-bostadsfastighetsfastighet - ett certifikat från Unified State Register of Real Estate, ett köp- och försäljningsavtal etc.;
- teknisk dokumentation för fastigheten;
- fullmakt, om det finns representanter för de parter som är involverade i transaktionen;
- samtycke från maken, om uthyraren är en enskild person. personen och egendomen ägs gemensamt under äktenskapet;
- tillstånd från banken om egendomen är utmätt enligt panträtt eller annat avtal.
Utöver ovanstående papper som tillhör juridiska personer finns även krav på att de ska lämna ett antal andra handlingar. Detta bokslut, konstituerande dokumentation, fullmakt för ombud m.m.
I det fall HOA hyr lokaler som inte är bostäder talar vi också om en juridisk person.
Eftersom alla TSN eller HOA är registrerade som juridiska personer, har egen beskattning och är föremål för redovisningsregler enligt ett förenklat system.
Sådana partnerskap är baserade på deras ingående dokumentation, upprättad med deltagande av invånaren i huset (husen). Sådana föreningar har rätt att förfoga över icke-bostadsområden som ägs av partnerskapet.
Det finns inget behov av att registrera det ingångna hyresavtalet i registreringskammaren (Rosreestr, EGRN - Unified State Register of Real Estate) om:
- avtalsperioden är satt att vara mindre än 12 månader;
- Det finns ingen tidsfrist alls angiven i kontraktet.
Annars, när avtalets giltighetstid är satt till mer än 12 månader, är registrering av ett sådant avtal i Unified State Register of Real Estate obligatorisk.
På egen hand
Innan du genomför en transaktion för att hyra ut icke-bostadsfastigheter bör du först förstå vad den kommer att användas av hyresgästen (hyresgästen) och för vilket ändamål den kommer att användas.
Möjliga alternativ för det avsedda ändamålet vid uthyrning av lokaler:
- för ett lager;
- som produktionsverkstad;
- använda lokalerna som kontor;
- shoppingområde (punkt);
- för tillhandahållande av tjänster (handel med tjänster);
- som ett garage;
- för att hålla djur, fåglar, växande växter;
- för personligt bruk (till exempel som förråd för förvaring av olika saker, verktyg, utrustning) med mera.
Utöver det avsedda ändamålet uppmärksammas lokalernas yta, storlek och utformning. Bildandet av kostnaden för hyran påverkas i hög grad av den ytor som hyrs ut till hyresgästen.
Placeringen av anläggningen påverkar bekvämligheten med produktionsbeslut, planer, scheman med mera. Därför bör du leta efter en framtida hyresgäst efter fastighetens typ och syfte.
Om detta till exempel är ett garage, är det osannolikt att produktionsarbetare går med på att använda ett sådant rum.
I allmänhet består förfarandet för att självständigt hyra en lokal eller byggnad eller struktur för icke-bostäder av följande algoritm av åtgärder:
- Förberedelse och iordningställande av ägarens handlingar och papper för själva fastigheten.
- Preliminär beräkning av hyreskostnad.
- Skapande av en reklamkampanj.
- Lägg upp annonser på Internet eller själv på anslagstavlor runt om i staden.
- Ta emot samtal från potentiella hyresgäster.
- Ställa in möten och muntlig överenskommelse om affären.
- Boka tid hos en notarie.
- Göra en affär.
- Registrering av avtalet i Registreringskammaren (om detta föreskrivs i lag i ett specifikt enskilt fall).
- Utfärdande av nycklar till lokaler för icke-bostäder till hyresgästen och tillhörande dokumentation (till exempel en handling om godkännande och överföring av egendom i lokalen).
För att beräkna kostnaden för hyran kan du bjuda in en speciell expert värderingsman som kan beräkna allt med hänsyn till rådande marknadsförhållanden och även med hänsyn till prognoser för det kommande året.
Sådana tjänster är naturligtvis inte gratis, så det är inte alla fastighetsägare som kan besluta om dem. Men en sådan bedömning gör att fastighetsägaren kan ha till hands rapporter om sakkunniga beräkningar.
Hyresrelationer har trängt in i livets alla sfärer: att hyra en lägenhet eller lokal fastighet ett tag är vanligt idag. Den senare används främst för kommersiella ändamål, vid placering av kontor eller verkstad. Hyr ut lokaler – det finns gott om sådana annonser. För att göra detta är det viktigt att veta hur man gör det på rätt sätt.
På det här ögonblicket Det finns ingen specifik definition i lagen av vad lokaler som inte är bostäder är, men det finns tecken på vilka det kan identifieras, de beskrivs i civillagen.
Viktig! Ytlokaler är fastigheter, som inte alltid är en separat byggnad, utan alltid har separata och tydligt definierade delar. Den kan under inga omständigheter användas för bostadsändamål.
Således kan ett hus där levnadsvillkor inte skapas omvandlas för att organisera en matsal eller kafé. Samtidigt ska det finnas ytor (rum) som kan anpassas efter verksamhetens behov. Det finns krav på lokaler för sjukvårdsinrättningar, kontor, apotek, gym mm och de avser både sanitets- och sanitetsanläggningar.
Innan du hyr ut någon lokal bör dess avsedda användning tydligt definieras, eftersom hyresgästen söker utrymme för ett specifikt ändamål.
Det är värt att komma ihåg, utan bevis, att till exempel ett bostadshus har ett icke-bostadsändamål, det är förbjudet att använda området för företag, inklusive att hyra det.
Lokala objekt med ett specifikt syfte
Ibland anges det avsedda ändamålet för användningen av ett sådant föremål i de papper som ägaren upprättar vid registrering av det i fastighetsregistret. Det är värt att förstå att det ibland är ganska svårt att överföra till en annan målkategori.
Icke-bostadsområden i ett flerbostadshus, särskilt dess första våning, kan ha ett liknande syfte. Dessutom fastställs hur ytorna kan användas i projektet, till exempel:
- Apotek.
- Affär.
- Kontor.
- Tandläkarmottagning.
- Bibliotek.
- Nöjescentra.
Objektet får ett specifikt syfte, och begränsningarna härrör från de normer som fastställs i lag.
Fri användning
I lokalbeståndet ingår även fria användningsområden. Kärnan i dessa är universalitet, det vill säga personer som är engagerade i en mängd olika aktiviteter kan hyra dem, enligt civillagen. Deras yta kan vara olika, dessutom kan den enkelt delas upp för att passa olika hyresgästers behov på grund av snabbt uppsatta skiljeväggar.
Det är mycket enkelt att hyra ut eller hyra sådana områden, men deras kostnad är mycket högre på grund av bristen på ytterligare godkännanden.
Varför är det bättre att hyra än att köpa
Ofta funderar ägare av fastigheter som inte är bostäder på att sälja fastigheten, men att hyra den kan ge mycket mer inkomst. Dessutom kommer det att vara stabilt, men det beror till stor del på platsen.
Bland fördelarna som noteras av hyresgäster:
- Tillgänglighet. Finansiella kostnader hyrespriserna är lägre än inköpspriserna.
- Förenklat registreringsförfarande - .
- Möjlighet att byta hyresvärd. Naturligtvis, för någon som hyr ut det är detta inte särskilt bra, men allt beror till stor del på ägarens aptit och fastighetens läge.
Viktig! Så länge verksamheten blomstrar i vårt land kommer dess deltagare att behöva plats för kontor, lager, butiker, skönhetssalonger etc. Det gör att ägare av kommersiella lokaler kan räkna med stabila passiva inkomster.
Specifikt för uthyrning av lokaler
Enligt lagen kan privatpersoner och juridiska personer hyra ut lokaler som inte är avsedda för bostad, som helägare, utan att registrera sig som enskild företagare och till ett belopp av 13 %.
Det finns ett undantag när registrering av en enskild företagare fortfarande är nödvändig - detta är en verksamhet som utförs genom att hyra ut lokaler, med mottagande av en konstant och stabil inkomst. Ägaren är skyldig att föra register och ha stabila relationer med hyresgäster, med förbehåll för att ett hyresavtal ingås för en period av 1 år eller mer.
Om villkoren för sådan verksamhet överträds och en individ inte registrerar en enskild företagare, kan han få följande konsekvenser:
- för en period på upp till 6 månader eller böter på 300 tusen rubel, eller samhällstjänst i upp till 480 timmar.
- Administrativt ansvar. Samling i mängden 500 till 2 tusen rubel.
Uthyrningsstadier: steg för steg
Det verkar som att det skulle vara lättare att annonsera fastigheten för uthyrning och vänta på en skara intresserade. Men om du gör allt enligt algoritmen som presenteras nedan kommer du att kunna undvika problem och problem. Det spelar ingen roll vad som kommer att hyras ut: ett lager, ett kontor eller en butikslokal.
Fastighetsmäklare: behövs de eller inte?
Naturligtvis blir det snabbare och mer tillförlitligt att genomföra transaktionen via mäklare, men det är inte gratis. I det här fallet bör du vara uppmärksam på riktiga proffs som har följande egenskaper:
- Erfarenhet av kommersiella fastigheter.
- Rykte.
- Tillgänglighet för en databas.
Hyra
Hur framgångsrik hyresavtalet blir, eller närmare bestämt hur snabbt det kommer att vara möjligt att ordna ett hyresavtal, beror till stor del på avgiftens storlek. Återigen, det finns två sätt:
- Ta hjälp av en mäklare, låt honom bestämma kostnaden.
- Utforska liknande erbjudanden i staden själv.
Hyran beror på följande indikatorer:
- Från torget.
- Syfte.
- Närhet till trafikplatser.
- Marknadssituationer kommersiella fastigheter.
Råd! Om du snabbt vill hyra ut din fastighet och börja tjäna intäkter rekommenderar vi att hyra ut den lite billigare än de erbjudanden som finns på marknaden.
Sök efter en hyresgäst
Om du litar på en fastighetsmäklare, överförs dessa problem till hans axlar. Samtidigt får han en viss provision vid framgångsrikt slutförande av en transaktion. Efter att ha beslutat att agera på egen hand är alternativen för att hitta de som är villiga som följer:
- Om lokalerna är små (för 1 hyresgäst) kan du placera en annons på speciella internetplattformar i staden. Du kan också placera en annons i din lokala tidning. . Ett effektivt alternativ är en banderoll på fönstret på en hyresfastighet.
- Om rummet är stort, är den bästa lösningen att skapa en tematisk webbplats. Naturligtvis måste du marknadsföra det med hjälp av moderna internetmarknadsföringsverktyg. Det är osannolikt att någon kommer att kunna hyra hela området på en gång, så du måste ha tålamod.
Hyresavtal: regler för upprättande
Ryska federationens lagar har inga tydliga regler för att reglera hyresförhållanden. När du upprättar ett dokument bör du vägledas av de allmänna reglerna för upprättande av kontrakt, där kärnan i transaktionen är att ägaren överlåter det avtalade området för tillfälligt bruk till hyresgästen mot en viss avgift.
Avtalet ska upprättas skriftligt i två exemplar. Texten måste ange följande väsentliga villkor:
- Uppgifter om parterna - ämnen.
- Egenskaper för föremålet för kontraktet. Dessutom måste de vara sådana att de gör det möjligt att entydigt identifiera den. Bland de viktiga punkterna: lagernummer, exakt adress, avsett ändamål, namn, område.
- Villkor för användning av hyresutrymme.
- Mängden betalningar enligt avtalet.
Om hyrestiden för lokalen överstiger 1 år, ska följande dokument lämnas till Rossreestr:
- Påstående.
- Teknisk plan upprättad av en fastighetsingenjör.
- Avtal med bilagor.
- Pass.
- Kvitto för betalning av statlig tull.
- Ytterligare dokumentation, om tillgänglig.
Denna algoritm och regler fungerar lika för både individer och juridiska personer. I det andra fallet är kontraktets egenhet närvaron av detaljer och beloppet av den statliga tullen.
Risker för hyresvärden
Naturligtvis medför alla relationer angående fastigheter vissa risker, bland de viktigaste:
- Olämplig användning. Även om hyresavtalet tydligt anger för vilka ändamål lokalen ska användas, kan hyresgäster bryta mot dessa klausuler för sin vinsts skull. Om detta händer har ägaren all rätt.
- Skador på lokaler och utrustning. Det händer att en till synes anständig hyresgäst beter sig på ett olämpligt sätt: han gör utrustningen och själva lokalen oanvändbara. I detta fall har uthyraren all rätt att kräva ersättning för förluster av honom, och rättslig regress är tillåten.
- Inte göra en betalning. Vem som helst kan stöta på ett sådant problem, men det är bäst att förhindra detta genom att först specificera ansvar för sena betalningar en sådan del av kontraktet gör att du kan känna dig säker. Om avtalet inte innehåller en klausul om tidpunkten för betalning av hyra, så finns det inget att klaga på.
Kommunala anläggningar
Det hyrs ofta ut lokaler som... De är i allmänhet billigare än privat egendom. Genom att registrera hyrestransaktioner är det möjligt att fylla på stadens budget. Mestadels sluts kontrakt som avser byggnader och lokaler, mer sällan kommunala företag.
Viktig! Det största problemet som hyresgästerna står inför är det otillfredsställande skicket på fastigheten de måste spendera pengar på att reparera och föra den till ett acceptabelt skick.
En annan egenskap är att sådana lokaler kan överlåtas till hyresgästen först efter en auktion. I övrigt finns inga detaljer kring ingåendet av kontraktet. Den är upprättad enligt en standardmall i två exemplar under en period på upp till 5 år, plus en för Rosreestr. Mycket viktig poäng, vid erhållande av fastigheter för uthyrning av kommunen för längre tid än 3 år, erhåller hyresgästen förtur.
Slutsats
En mängd olika fastigheter som inte är bostäder finns att hyra. Transaktioner för att få dem för tillfälligt bruk blir allt vanligare. Det presenterade provkontraktet hjälper dig att rita upp det korrekt, utan att missa viktiga punkter.
