23.08.18 73 313 76
Hotellägare erfarenhet
Jag har en gratis ettrumslägenhet i St. Petersburg, och den hyr jag ut.
Marina Smetanina
hyrde ut en lägenhet dagligen
Tidigare hyrde jag länge, och då bestämde jag mig för att kolla hur mycket jag skulle tjäna om jag hyrde för en dag eller en vecka. Det var det som kom ut ur det.
Hur jag hyrde ut en lägenhet
Förbereder lägenheten
Det som oroade mig mest var att lägenheten skulle stå stilla. När den hyrs i ett eller två år är det färre problem med kunderna: lämna över det och glöm det. Men när det är uthyrt för en dag eller en vecka bör det finnas många kunder. När den ena går ska den andra redan knacka på dörren. Så jag försökte göra mitt erbjudande mer attraktivt.
Initial data för lägenheten
| Minus | fördelar |
|---|---|
| Lägenheten ligger inte i centrum, utan i ett vanligt bostadsområde. | Lägenhet nära tunnelbanan. 20 minuter med tunnelbana till centrum. |
| Renoveringen är enkel och föråldrad. | Moderna möbler. |
| Det finns ingen kaffebryggare - de tidigare invånarna behövde det inte. | Det finns plasma, Wi-Fi, mikrovågsugn, tvättmaskin. |
| Det finns inga sängkläder eller handdukar - för långtidsuthyrning använder invånarna sina egna. | Det finns många stormarknader och köpcentra runt omkring. |
| Lägenheten är liten, 35 m². | Hus enligt ett enskilt projekt. |
| Vacker utsikt över staden från balkongen på 24:e våningen. | |
| Grönområde, inte överbelastat med transporter. |
Fördelar:
- Lägenhet nära tunnelbanan. 20 minuter med tunnelbana till centrum.
- Det finns många stormarknader och köpcentra runt omkring.
- Grönområde, inte överbelastat med transporter.
- Hus enligt ett enskilt projekt.
- Moderna möbler.
- Det finns plasma, Wi-Fi, mikrovågsugn, tvättmaskin.
- Vacker utsikt över staden från balkongen på 24:e våningen.
Minus:
- Lägenheten ligger inte i centrum, utan i ett vanligt bostadsområde.
- Renoveringen är enkel och föråldrad.
- Lägenheten är liten, 35 m².
- Det finns inga sängkläder eller handdukar - för långtidsuthyrning använder invånarna sina egna.
- Det finns ingen kaffebryggare - de tidigare invånarna behövde det inte.
Vad köpte jag?
För långtidsuthyrning är huvudsaken att lägenheten har stor utrustning och internet. Resten köper invånarna oftast själva.
Personer som hyr en lägenhet under några dagar är vanligtvis på semester eller affärsresa. På sådana resor tar de sällan något för att leva med dem - man tror att allt detta redan är på plats. Därför var det första jag gjorde att kontrollera att lägenheten hade all utrustning, disk, sängkläder, handdukar och toalettartiklar. Jag var tvungen att köpa en kaffebryggare och lite rätter.
Det kommer inte att finnas tid att tvätta kläder mellan vistelserna, så jag köpte direkt 4 uppsättningar bra sängkläder och handdukar. Samtidigt hittade jag ett vackert överkast för att få rummet att se mer elegant ut i annonsen.
30 000 RUB
Jag spenderade på ytterligare inköp
Jag köpte också förnödenheter för månaden i förväg: städning och tvättmedel, hushållspapper, tvål, toalettpapper, en mopp och andra användbara småsaker för städning.
Lägenheten ligger inte i centrum - denna nackdel kan inte korrigeras. Men det är på 24:e våningen, med en underbar utsikt från balkongen. Jag köpte barstolar och blommor till balkongen – det visade sig vara en improviserad lobbybar med utsikt över staden.
Lägenhetens yta är 35 m², rummet har en stor dubbelsäng. Detta räcker för ett par som kom för att se staden på Neva, men om de har ett barn, så kommer det att vara bekvämare för henne med mina konkurrenter. Det här arrangemanget passade inte mig så jag köpte en stolsäng och skrev i annonsen att jag hade tre sovplatser.
Sedan visade det sig att det var bekvämt för små grupper av turister. För den tredje gästen bad jag om bara 300 rubel per dag, och att dela kostnaderna mellan tre är mer lönsamt än att dela med två.
Alla köp kostar cirka 30 000 RUR.
width="1000" height="750" class="outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Jag köpte barstolar på Maxidom för 1500 RUR per styck, blommor - i "Lenta" för 350 R Registrering på sajter
Jag lade ut annonser för att hyra en lägenhet på Booking, Air BBC och flera mindre kända sajter. Totalt fanns det 6 platser för bokning av boende.
Bokning har de mest obekväma villkoren. Registrering av annonsen tog en och en halv vecka, plattformen tar 15% i provision från varje transaktion och lägger sedan till 18% moms på den, om du inte är en enskild företagare. Dessutom betalar Booking pengar endast den 15:e i månaden efter gästens utcheckningsdatum. Det betyder att om en gäst anlände i slutet av april och lämnade den första maj, så får jag pengarna först 15 juni - 40 dagar efter ankomst.
Som jämförelse, Air BBC betalar pengar efter 3 dagar, dess provision är bara 3%. Men vi måste stå ut med alla besvär, eftersom 80-90 % av kunderna kommer via Booking.
På andra webbplatser börjar annonser visas direkt efter registrering. Så att de inger mer förtroende potentiella klienter, kan du tjäna märken som "verifierad annons" och "riktig ägare" - de är olika på alla webbplatser. För att göra detta brukar de be dig bekräfta att du är ägare till lägenheten.
På alla webbplatser kan du ange en deposition för säkerheten för egendom, som gästerna betalar vid incheckningen. Jag bestämde mig för att jag skulle ta 2000 RUR, och det motiverade sig självt: en gång höll jag tillbaka pengar från depositionen för en trasig nyckel, en annan gång fick jag böter för rökning i lägenheten. Men jag lämnade nästan alltid tillbaka pengarna. Kanske var kunderna disciplinerade av själva säkerheten, även om beloppet var litet. Å andra sidan arbetar mina främsta konkurrenter utan säkerhet.
2000 R
Jag tar från kunder som säkerhet
Var lade jag upp annonserna?
| Hemsida | Provision | Ytterligare villkor |
|---|---|---|
| Bokning | 15% | Du kan självständigt öka provisionen i inställningarna, sedan kommer webbplatsen att marknadsföra dig och rekommendera dig i sökningar. |
| Daglig-ru | 15% | Provisionen finns kvar i din virtuella plånbok på webbplatsen, och du kan använda dessa pengar för att marknadsföra din annons. |
| Air BBC | 3% | De första pengarna kan frysas tills de är övertygade om att du inte är en bedragare. De kan också själva höja priset för lägenheten - det är obekvämt när bostaden står på tomgång och du vill hitta kunder snabbare. |
| Cyanogen | 0% | Om du betalar för placering visas annonsen ovanför andra och markerad i färg. Annonsen måste höjas minst en gång varannan vecka, annars tas den bort från sökningen. |
| Lägenhet | 0% | |
| Yandex fastigheter | 0% | Du kan marknadsföra din annons för pengar. |
Bokning
Provision
Ytterligare villkor
Du kan självständigt öka provisionen i inställningarna, sedan kommer webbplatsen att marknadsföra dig och rekommendera dig i sökningar.
Daglig-ru
Provision
Ytterligare villkor
Provisionen finns kvar i din virtuella plånbok på webbplatsen, och du kan använda dessa pengar för att marknadsföra din annons.
Air BBC
Provision
Ytterligare villkor
De första pengarna kan frysas tills de är övertygade om att du inte är en bedragare. De kan också själva höja priset för lägenheten - det är obekvämt när bostaden står på tomgång och du vill hitta kunder snabbare. Du kan marknadsföra din annons för pengar.
Cyanogen
Provision
Ytterligare villkor
Om du betalar för placering visas annonsen ovanför andra och markerad i färg. Annonsen måste höjas minst en gång varannan vecka, annars tas den bort från sökningen.
Lägenhet
Provision
Ytterligare villkor
Du kan marknadsföra din annons för pengar.
Yandex fastigheter
Provision
Ytterligare villkor
Du kan marknadsföra din annons för pengar.
Uthyrningsannons
När jag funderade på att hyra ut en lägenhet dagligen tittade jag på hur många konkurrenter jag skulle ha. Enbart bokning visar nästan 7 tusen annonser som min. Tittar man bara på stadskärnan får man känslan av att alla bostäder är uthyrda. I bostadsområden går det lite bättre, men att hyra lägenhet där är billigare.
Jag var rädd att det inte skulle finnas tillräckligt med kunder för alla, och ingen skulle komma till mig - trots allt hade jag inga betyg eller recensioner ännu. Därför försökte jag i annonsen ange allt som kunde locka turister.
Till att börja med bestämde jag mig för att inte sänka priset mycket - jag satte det 100 rubel mindre än en konkurrent två kvarter senare med sin nästan designade renovering, fem års daglig hyreserfarenhet, ett betyg på nästan 10 stjärnor och 40 recensioner. Men jag är två kvarter närmare tunnelbanan, jag har en nästan designad balkong på 24:e våningen med utsikt över staden!
Den första kunden kom från Booking. Innan jag ens fick min bokningsavisering ringde någon kille mig och sa att han precis hade bokat min lägenhet. Han gjorde detta från ett kafé mittemot huset och var redo att komma på 5 minuter.
Detta var oväntat för mig: vid den tiden visste jag ännu inte hur omedelbara bokningar såg ut i praktiken. Jag var tvungen att återvända halvvägs till gymmet och träffa gästen.
Betyg och recensioner
Jag hade tur med min första kund: efterfrågan på en lägenhet beror starkt på betyg och recensioner från gäster. Långt senare, när jag redan hade ett stabilt betyg på 9,8 av 10, gav ett par det plötsligt 5,8 utan någon uppenbar anledning eller förklaring. Mitt betyg sjönk direkt till 8,2 - färre kunder kom under en tid.
Gradvis ökade betyget igen, allt återgick till det normala, men jag insåg att det inte bara är siffror. Därför försökte jag hålla gästerna nöjda: min plats är alltid ren och jag förblir vänlig, även om jag inte känner för det alls.
Säsongsvariationer
Efterfrågan påverkas mycket av årstiden. I St Petersburg är säsongen för dagliga lägenhetsuthyrningar sommar, maj och nyårshelger. Det händer att efterfrågan ökar på andra helgdagar: 8 mars, "Museernas natt", City Day, " Scarlet Sails" Men det här är utbrott under ett par dagar, och inte alltid.
Resten av tiden är lågsäsong. För att lägenheten inte ska stå stilla måste du ta dig ur den: sänka priserna, marknadsföra en annons, komma med kampanjer och rabatter.
Perioden som en lägenhet hyrs för beror också på säsong. Under säsongen kommer människor länge: de hyr ofta lägenheter i 5, 10 eller till och med 20 dagar. Under lågsäsong stannar de ofta ett par dagar - för att se staden, ha ett romantiskt möte eller i affärer.
Det gör att du måste arbeta hårdare än med ett långtidshyresavtal.
Gästservice
När jag hyrde ut en lägenhet under en längre tid var det passiv inkomst: jag behövde nästan ingenting. Jag ringde agenten och pratade med kandidaterna och kollade sedan då och då för att se till att allt var okej.
Med korttidsuthyrning fann jag mig själv bunden till platsen. Innan gästerna anländer ska allt vara rent, linne tvättat och struket och all utrustning ska fungera. Det svåraste är under lågsäsong, då lägenheten ofta är bokad för bara en dag. Jag har turen att gymmet, lägenheten och huvudbostaden ligger i närheten.
Med säkerheten i lägenheten visade sig allt vara enklare än jag trodde. När folk hyr en lägenhet under en längre tid går det i alla fall något sönder, blir smutsigt, repas. Inte ens de mest försiktiga behandlar sin hyreslägenhet med samma omsorg som sin egen. Och den som hyr en lägenhet en kort tid hinner helt enkelt inte bryta eller bryta något. Deras huvudsakliga syfte är att tillbringa natten. Detta märks särskilt för turister som tillbringar hela dagen med att gå någonstans i staden.
3 gånger
Jag hyrde ut lägenheten på en dag. Det här är mitt rekord
Om du vill minska belastningen kan du ordna så att gästerna hyr en lägenhet under en längre period - du behöver inte byta sängkläder, städa och stryka varje dag. Alla sajter låter dig ange ett minsta antal nätter. Men under lågsäsong är bokningar för en dag ungefär 30 % av inkomsten.
Jag har ett intressant rekord: på en dag hyrde jag ut en lägenhet 3 gånger. Se upp dina händer:
- Mannen bokade och betalade för en dag genom Booking, men kunde sedan inte komma. Enligt sajtens regler, om du avbokar mindre än 24 timmar i förväg, går pengarna för bokningen till hyresvärden som en straffavgift.
- Efter att ha pratat med mannen samma morgon ringde vanliga kunder till mig och jag hyrde ut lägenheten till dem. De hade redan åkt under dagen.
- På kvällen kom andra gäster som hade bokat lägenheten under dagen.
Naturligtvis är detta mycket krångel. Men också mycket pengar. En annan sak är att detta bara hände en gång - vanligtvis är det inte mer än en klient per dag.
Inkomst
Med ett långsiktigt hyresavtal fick jag 21 000 RUR per månad, kostnaderna betalades av hyresgästerna - detta sparade ytterligare 4 500 RUR. Jag började hyra ut en lägenhet dagligen i mars, under lågsäsong. Under den första månaden, minus webbplatsprovisioner, tjänade jag 21 300 RUR. Men nu betalade jag för verktyg själv, så till slut blev jag kvar på minus med 4000 RUR.
Sedan blev det bättre, under lågsäsong tjänade jag från 20 till 40 tusen i månaden. Efterfrågan var starkt beroende av reklam och rabatter. Om du till exempel gör en rabatt på 30-50% kommer det alltid att finnas kunder. Men du kommer att behöva arbeta nästan varje dag.
Dessutom visade sig priset vara ett slags adekvansfilter. De som betalade mycket lägre än vanligt gav mig ofta problem: till exempel vägrade de att gå för att de inte fick tillräckligt med sömn, eller så försökte de flytta in utan en deposition. Efter flera liknande situationer slutade jag sänka mina priser.
50 000 R
Jag tjänar en månad på sommaren och på semestern
Under säsongen gick det ännu bättre: på sommaren och på semestern kunde jag tjäna 50-60 tusen i månaden. Under denna period glömmer du vad reklam är.
De huvudsakliga utgifterna är sängkläder och handdukar. De måste tvättas och strykas ofta, så de blir snabbt oanvändbara. Den ungefärliga livslängden för bra linne är 8 månader. Lägger man här till kostnaderna för städning och tvättmedel och toalettartiklar visar det sig vara cirka 10-15 tusen per år. Med ett långsiktigt hyresavtal är alla dessa köp på hyresgästernas samvete.
Vad är resultatet?
Det är mer lönsamt att hyra en lägenhet dagligen än på lång sikt, särskilt på sommaren och på semestern. Men samtidigt måste man jobba mycket.
Jag skulle inte kunna kombinera den här verksamheten med ett heltidsjobb, så för tillfället bestämde jag mig för att hyra ut en lägenhet dagligen under säsongen, och under lång tid under lågsäsong. På grund av elräkningar visar sig detta vara ännu mer lönsamt än året runt hyr en lägenhet dagligen.
Jag kommer att tappa stamkunder, men hyr du ut lägenheten bara under säsongen så kommer det redan finnas tillräckligt med kunder. Men betyget och recensionerna försvinner inte: annonser kan helt enkelt pausas och sedan öppnas igen. På vissa sajter kan du göra detta själv, på andra måste du ringa support.
I Bokning kan du stänga en bokning på obestämd tid, men annonsen fortsätter att visas i sök och på kartan. För att ta bort annonsen från sökningen måste du ringa dem. Och i "Cyan" måste annonsen höjas varannan vecka, annars blir den inaktiv. Under lågsäsong kan du helt enkelt inte göra detta.
Uthyrningsverksamheten har varit och förblir populär i många år, eftersom många inte har möjlighet att köpa bostad och företag försöker minska nivån på engångsinvesteringar i utvecklingsverksamhet. Utbudet av fastigheter som kan hyras växer ständigt: det här ögonblicket Du kan till och med hyra ut sådant som rullskridskor, skidor etc. - allt som inte är ständigt efterfrågat, utan är föremål för säsongsanvändning.
Det vanligaste alternativet är dock fortfarande att hyra en fastighet. För att få en viss inkomst från tillhandahållandet av en viss lokal för uthyrning är det nödvändigt att ta hänsyn till ett antal nyanser som kommer att diskuteras i den här artikeln.
Det är nödvändigt att förstå att fastigheter vanligtvis klassificeras i 3 grupper - mark, bostäder och lokaler som inte är bostäder
. De vanligaste typerna av tjänster på denna marknad är tillhandahållande av hyresbostäder och lokaler.
Bland lokaler hyrs vanligtvis kommersiella fastigheter ut. Samtidigt identifierar alla välrenommerade analytiska byråer följande typer av det:
- kontorsrum;
- handel;
- lager;
- industriell.
Dessutom hyr vissa organisationer en separat typ av lokaler - kategorin "för speciella ändamål". Här avsätts byggnader för dagis, skolor, sjukhus, kyrkor m.m.
Förutom fastigheter kan du hyra ut mark, lusthus, utrustning, bilar, specialutrustning, inventarier och mycket mer. Detta är dock en sällsyntare och mer komplex affärsform.
Vad är det bästa erbjudandet?
Om vi pratar om bostadsfastigheter kommer den genomsnittliga kostnaden för en enrumslägenhet 10-15 minuter från tunnelbanan i ett bostadsområde i Moskva att kosta 5-6,5 miljoner rubel. Samtidigt är den genomsnittliga hyran för sådana rum cirka 25-30 tusen rubel. Som ett resultat, vid beräkning, kan det erhållas att den minsta återbetalningstiden för en ettrumslägenhet kommer att vara ca 15 år.
Följaktligen kan detta alternativ inte kallas mycket lönsamt ur investeringssynpunkt: det enda fallet där detta verkligen kan löna sig är när bostaden ärvs.
Om vi pratar om kontorslokaler är de något dyrare än bostäder, eftersom deras placering bör vara på mer tillgängliga platser och deras yta är större. I Moskva kommer en liten kontorsyta att kosta 6,5-7,5 miljoner rubel, förutsatt att området är cirka 60-70 kvadratmeter. I detta fall kommer hyran att beräknas per 1 kvadratmeter.
Enligt Knight Frank-byrån, i slutet av 2015, var hyran för klass A-kontor cirka 25 tusen rubel och för kontorslokaler i klass B - cirka 15 tusen rubel per år. Följaktligen kommer den maximala återbetalningstiden att vara ca 8 år.
Butikslokaler är ännu mer lönsamma att hyra ut än kontorslokaler – det är deras återbetalningstid 5-6 år. Men det finns en viktig begränsning: för sådana fastigheter är läget en av nyckelfaktorerna. Lokalen ska ligga i centrala regionen, på en plats med hög trafiknivå. Slutligen måste det vara väl genomfört.
I allmänhet är kommersiella fastigheter sämre än bostadsfastigheter i endast en parameter: risknivån, eftersom det beror på den ekonomiska situationen i landet och en viss stad.
För att lära dig var du ska börja och hur du utvecklar sådana aktiviteter, titta på följande video:
Hur organiserar man ett sådant företag från grunden?
- Först och främst måste du hitta en lämplig lokal att hyra. När det gäller att ärva bostadsyta kommer förfarandet att börja med att utarbeta dokument som bekräftar att företagaren är ägare till fastigheten.
- I en situation där man letar efter en färdig lokal är det bäst att vända sig till tjänsterna från professionella byråer som hjälper till att bedöma de verkliga kostnaderna för bostäder eller kommersiella fastigheter: en oerfaren affärsman kan lätt räkna fel.
- Därefter måste du fylla i nödvändig dokumentation för fastigheten. Om detta är kommersiella fastigheter och du planerar att hyra ut det till särskilda organisationer (till exempel de som arbetar inom cateringbranschen) måste du se till att få ytterligare tillstånd och slutsatser från vissa tjänster.
- Efter att ha slutfört den första dokumentationen är det nödvändigt att utföra ombyggnad och reparationer: när det gäller bostadsfastigheter är det viktigt att köpa en viss uppsättning möbler och hushållsapparater, eftersom lägenheter där du kan bo direkt efter inflyttning kan erbjudas till en högre kostnad. I fall att kommersiella fastigheter Det är viktigt att fokusera på att öka utrymmet och möjligheten till efterföljande ombyggnad för att passa kundens behov.
I rysk praktik hyr många människor ut bostadsfastigheter utan att ingå ett kontrakt - detta gör att de kan bli av med den personliga inkomstskatten på 13% och minska återbetalningstiden. Detta är dock förknippat med vissa risker - i synnerhet de som är förknippade med kundernas opålitlighet. Därför är det nödvändigt att formalisera förhållandet med hyresgästen både när det gäller lokal- och bostadsfastigheter.
Var ska man leta efter kunder?
Att hitta kunder genom vanliga annonseringsalternativ (placera annonser på offentliga platser eller tryckta medier) är inte effektivt inom uthyrningsverksamheten. Annonsering kan utföras genom sociala media(detta gäller särskilt för situationen att hyra ut bostadsfastigheter) – här kommer "mun till mun"-effekten att fungera.
Dessutom är inlägg på tematiska webbplatser och forum lämpligt. För butikslokaler, särskilt de som ligger i köpcentrum, det är möjligt att lägga upp en "till hyra" annons med ägarens telefonnummer. Detta kommer att utöka kretsen av potentiella kunder till alla besökare till köpcentret.
Slutligen finns det ytterligare två ganska effektiva sätt att hitta kunder - att underhålla en tematisk webbplats eller blogg med diskreta annonsering av tjänster som hyresvärd, samt distribuera broschyrer och visitkort.
Nödvändiga kostnader
Om en företagare ska engagera sig i en sådan verksamhet måste han förstå att bland de viktigaste kostnadsposterna är det nödvändigt att inkludera ombyggnadskostnader: i det här fallet är kunderna redo att ingå hyresavtal till mycket högre priser (skillnaden kan vara upp till en och en halv gång). Detta beror på att efter ombyggnad ökar andelen användbar yta oftast, dessutom kan rummet ändras för att passa dina egna behov.
Bland kostnaderna är det också nödvändigt att markera:
- Utgifter för uppförande eller förvärv av lokaler.
- Kostnaden för tjänster från en specialist som kan uppskatta marknadspriset på fastigheter.
- Utgifter för underhåll och säkerhet i lokalerna.
- Kostnader för el, vattenförsörjning m.m.
Undervattensstenar
En av fallgroparna är att bestämma den optimala investeringen av pengar. Ofta bedömer oerfarna entreprenörer felaktigt värdet av en viss lokal, och investerar därigenom i illikvida föremål och förlorar en stor summa pengar.
Dessutom är det viktigt att uppmärksamma verksamhetens laglighet, förändringar i lagstiftningen och pappersarbetet (i första hand gäller detta kommersiella fastigheter).
Observera att skattelagstiftningen inom uthyrningsverksamheten ständigt förändras.
Vid beräkning av kostnader och återbetalningsnivån är det nödvändigt att bestämma flera utvecklingsalternativ - optimistiska, mest realistiska och pessimistiska för att bestämma objektets ungefärliga återbetalningsperiod, såväl som hur man diversifierar riskerna. Det är absolut nödvändigt att ha andra inkomstkällor för att försäkra sig mot en situation med brist på pengar.
För- och nackdelar med detta område
Denna typ av verksamhet, liksom andra, har ett antal fördelar och nackdelar som uppstår från dess egenskaper. Bland nackdelarna kan den främsta lyftas fram - sökandet efter en hyresgäst kan ta många månader (främst gäller detta industrianläggningar och butiksfastigheter på oframkomliga platser). Som ett resultat kommer inte ens ett högt hyrespris att kunna kompensera för dessa finansiella kostnader, som uthyraren får stå för under hela stilleståndsperioden.
Bland nackdelarna är också:
- en ganska lång återbetalningstid;
- Inte bra hög nivå lönsamhet;
- höga initiala kostnader.
I denna situation är det enda rationella alternativet att köpa likvid egendom (en som det alltid finns en viss efterfrågan på). För att göra detta är det viktigt att ha en god förståelse för detta område eller söka hjälp av en specialist.
Bland fördelarna med affärer är:
- långtidskontrakt för en period av ett år eller mer;
- stabil vinstnivå;
- inkomsten kommer att erhållas av uthyraren ständigt;
- passiv karaktär av att göra en vinst (hyresvärden behöver inte anstränga sig efter att ha undertecknat ett avtal med hyresgästen);
- möjligheten att organisera en verksamhet utan att registrera sig som juridisk person.
Därmed är uthyrningsverksamheten ett ganska attraktivt område för att tjäna pengar. Det är dock bäst att kombinera det med andra inkomstkällor för att försäkra sig mot eventuella risker.
Tre entreprenörer från Moskvas utkanter tjänar cirka 400 tusen rubel. per månad på att snygga lägenheter hyrs ut till ett pris som är dubbelt så högt som enrumslägenheter kostar
Mama Ro-grundarna Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev och Anatoly Smirnov (Foto: Oleg Yakovlev / RBC)
Grundarna av Mama Ro, Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev och Anatoly Smirnov, drömde alltid om att bo i centrala Moskva. "Jag ville absorbera andan av Moskvas nattäventyr i Kitay-Gorod", säger Smirnov i en intervju med RBC. "Dessutom ville vi inte slösa bort en och en halv timme av vårt liv varje dag på att ta oss till centrum från huvudstadens trista bostadsområden." Kozlov var först med att riskera att flytta till centrum och hyrde 2010 18 kvm. m på bottenvåningen i Maly Ivanovsky Lane. Han gjorde renoveringen på egen hand, och det visade sig vara en "själfull plats", dit vänner snabbt började strömma till. Från denna lilla framgång kom killarna på en affärsidé – att skapa budgetboende i centrum av huvudstaden för människor som dem. "Så att en natt är jämförbar med kostnaden för en taxiresa", säger Anton. Enligt killarnas uppskattningar var den potentiella marknadsvolymen för sådana pendlarmigranter cirka 700 tusen människor varje dag, vilket betyder att produkten borde vara efterfrågad.
Lycka till med dina egna händer
Vi satte oss ner för att göra upp en affärsplan och insåg: för att skapa ett "vandrarhem för hipsters" på 600 kvm. m, du behöver minst 10 miljoner rubel. investeringar. "Vi hade inte den typen av pengar", säger Nizovtsev. "Jag var frilansande videofotograf, Anton var hotellreceptionist och Tolya organiserade tv-sändningar." Som ett resultat beslutade grundarna av Mama Ro att prova ett mindre kapitalprojekt, och i maj 2012 log lyckan mot dem. ”En morgon gick jag till www.cian.ru och såg att ett rum var att hyra i källaren på Spiridonovka: 80 kvm. m för endast 67 tusen rubel. per månad, säger Smirnov. – Det var mest huvudpoäng hela projektet: vi insåg att om vi vill göra något måste vi börja redan nu.” Killarna skrapade ihop 30 tusen rubel. för en deposition och påbörjade reparationer.
Först ville man dela upp hela utrymmet i flera rum på 12-15 kvadratmeter. m. "Men sedan insåg vi att vi inte skulle skilja oss från vanliga hotellrum", förklarar Kozlov. ”Vi insåg att vi själva inte skulle vilja bo i sådana celler. Det var så vi kom på idén att inte bara skapa en interiör för tillfälligt boende, utan även fullfjädrade studior, lägenheter och bostadsyta.” För 2,5 månader och 800 tusen rubel. killarna gjorde reparationerna. "Först applicerade vi gipset med händerna, men sedan lärde vi oss att använda en spatel", säger Smirnov. — Pengar samlades in från vänner: cirka 50 tusen rubel. Någon gav 100 tusen och tog 350 tusen från en kapitalistisk vän mot ränta.” I mitten av juli var två studior på Spiridonovka redo att ta emot sina första gäster. En annons lades ut på samma CIAN och den 19 juli kom den första kunden. "Paret hyrde en lägenhet i två dagar för 8 tusen rubel," säger Nizovtsev med ett leende. "Det verkade för oss att precis det vi fruktade mest hade hänt: våra kunder skulle vara de som brukar hyra lägenheter på dagarna." Men nybörjarföretagarna hade fel: den första, som alla efterföljande kunder, visade sig vara från en annan publik - de var vanliga eller affärsturister som ville vara i en främmande stad i en bekväm miljö, annorlunda än små och identiska hotellrum .
TalMamma Ro
14 lägenheter tillgänglig från Mama Ro
7 tusen rubel.— Genomsnittligt hyrespris för lägenhet per dag
RUB 18,8 miljoner— Totala investeringar
20 tusen lägenheter för daglig hyra i Moskva
3,5 tusen rubel.— Genomsnittspriset för en lägenhet med god service per dag
Källa: Mama Ro, "Miel", projekt "Daily"
Efter en relativt "ruttet" augusti (75 % beläggning) har det sedan september varit bokningar varje dag. "Från september 2012 till februari 2014 hade vi inte en enda stilleståndstid på Spiridonovka," är entreprenörerna stolta. Under de första fem månaderna av arbetet återbetalade de alla skulder (cirka 800 tusen rubel). Under denna tid, liksom under reparationer, gick de till Metro och köpte schampon och handdukar själva och reparerade haverier. "En gång var tredje dag var var och en av oss i tjänst för att städa och tvätta toaletter", säger Smirnov. "Vi insåg att principen är enkel: antingen drunknar du och det är bara din sak, eller så kämpar du och vinner."
Efter att verksamheten tog fart började killarna fundera på att expandera. De började intensivt övervaka annonser på CIAN, men till en början hade de ingen tur. "Antingen stöter du på en mormor med en trerumslägenhet eller ägaren som permanent bor i Emiraten och erbjuder sig att skriva på ett avtal via Skype", minns Kozlov. Och av en slump, genom bekanta, stötte vi på en representant för en man som köpte ett helt hus på Chistye Prudy, i Gusyatnikov Lane. I början av 2013 hyrde grundarna av Mama Ro 300 kvm. m på tredje våningen och började leta efter pengar för reparationer. Totalt samlade de in 1,5 miljoner rubel. och ytterligare 2,5 miljoner rubel. tog ett lån på 20 % per år från en av Moskvas banker. Och i januari 2013 började vi bygga. ”Vi hade var och en vår egen vision om hur studiorna skulle se ut. Jag avgudar Suprematism, så jag gjorde en suprematiststudio, Anton är besatt av bysantinsk mosaik”, säger Nizovtsev. "Var och en av oss utgick från våra egna drömmar." De hyr för närvarande två av de tre våningarna i huset. Grundarna av Mama Ro investerade totalt 18 miljoner rubel i lanseringen av 12 lägenheter på Gusyatnikov Lane. De var faktiskt tvungna att göra en större översyn av byggnaden, byta ut rör och elektriska ledningar, förstärka golv och byta ut väggar och tak.
Vladimir Nizovtsev: "Hyresavtalet för lokalerna på Spiridonovka, naturligtvis, hade vi en släkting (underuthyrning från staden), och i själva verket kunde vi bli ombedd när som helst, det vill säga att ta bort verksamheten. Här är det som är viktigt att förstå att alla företag är gjorda av en doer. Utan en doer är ett företag värdelöst. Och tack och lov, vår affärsmiljö börjar förstå att utan killar som är redo att städa toaletten med sina egna händer, ursäkta mig, det kommer inte att finnas den här belastningen, det kommer inte att finnas dessa människor som kommer hit, allt kommer att misslyckas, ingenting kommer att fungera alls.” .
Anatolij Smirnov: "Jazzstudion har alla mina psykologiska drag. Till exempel har jag sedan barnsben inte haft någon egen arbetsplats, jag bodde med mina föräldrar i vardagsrummet. Därför skapade jag i studion en chic arbetsyta med utsikt från fönstret. Jag vill ha en känsla av psykologisk trygghet, så jag gör golvet av massiv ask. Som skådespelare till yrket ersätter jag vanligt ljus med teatraliska strålkastare, som genomsyrar luften med känslan av teater. Och så är det i varje studio. Det är förmodligen det som lockar kunder till Mama Ro: alla interiörer är väldigt personliga.”
Anton Kozlov: "Ryssland är ett svårt land för att göra affärer, men det är lika lovande som det är komplext att man i princip kan välja vilket företag som helst och göra det med verkligt hög kvalitet, samvetsgrant. Detta kommer att bli en garanterad framgång, eftersom marknaden, särskilt tjänster, är mycket oavslutad, undervärderad, underfinansierad. Allt görs genom knäna för att göra en snabb vinst och fly utomlands. Vi har ingen lust att lämna, vi förstår att vi är förbundna med landet och vill utveckla det. Denna ärlighet är en av komponenterna i den här verksamheten.”
Lägenhetsekonomi
Standardlägenheten Mama Ro har plats för fyra gäster. De flesta av dem är implementerade på två nivåer: nedanför finns ett vardagsrum med en biograf och stereosystem, en bardisk och ett badrum, och ovanför finns ett sovrum. Varje studio har sitt eget unika inredningsprojekt. Till exempel är "Bauhaus" tillverkad i den lakoniska tyska designen från tidigt 1900-tal, med designmöbler gjorda av aska från Fjärran Östern. "Jazz"-lägenheterna hänvisar till amerikanska klubbar och teatrar från 30-talet med exponerade murverk, medan "Pine"-lägenheten med tallar installerade i interiören hänvisar till en barndomsdröm om en trädkoja.
För den individuella designen av varje rum, handgjorda möbler och utrustning från Apple måste du betala från 6,5 till 8,5 tusen per dag. Kostnaden bestäms av lägenhetens yta och popularitet. Entreprenörer hävdar att de under 2015 arbetade med 97,2 % kapacitet. "Det finns utländska kunder som flyttar från hotell och bor hos oss i en månad", säger Vladimir Nizovtsev. Enligt entreprenörer är cirka 60% av kunderna utlänningar, men med krisen började andelen turister från regioner i Ryska federationen och Kina att växa. Enligt dem finns det de som bor ensamma i lägenheter (ca 20 %) i flera veckor eller som par (också ca 20 %). Familjer och kompisgäng står för cirka 30 % av kunderna. Mest av kunder kommer via bokningssystem (booking.com, airbnb.com, etc.). Lägenheter hyrs ofta ut för fest eller inspelning, då hyrs de ut enligt en separat prislista, baserad på evenemanget. I genomsnitt tjänar Mama Ro cirka 2,8 miljoner rubel. per månad.
Mama Ros huvudsakliga utgifter är hyra (674 tusen rubel per månad) och betalningar på lån och skulder (räntor och återbetalning - 747 tusen rubel per månad) till banker och privatpersoner. Personalkostnaderna uppgår till cirka 420 tusen rubel. Entreprenörer betalar lön till sig själva och två assistenter. Utility räkningar, städning (utlagd), reklam och bokningssystem provisioner tar upp ytterligare 400 tusen rubel. I allmänhet uppgår utgifterna till 2,2 miljoner rubel per månad. Mama Ros verksamhet bedrivs genom den enskilde företagaren Anton Kozlov (USN, 6% av inkomsten).
Annan marknad
Yuri Kuznetsov, ägare till internetprojektet "Daily", uppskattar huvudstadens marknad för korttidsuthyrning av lägenheter och lägenheter till 20 tusen lokaler, de flesta av dem är standardlägenheter med ett rum. Det finns nu cirka 3,5 tusen erbjudanden på Sutochno-webbplatsen i priskategorin 2-5 tusen rubel. per dag.
Yulia Tselyakovskaya, utvecklingschef på LikeHome Apartaments, som förvaltar 76 lägenheter i Moskva, menar att efterfrågan på lägenheter och lägenheter kommer från olika kategorier av kunder. "Nästan alla våra fastigheter ligger inom trädgårdsringen och riktar sig till rika medborgare som ofta hyr dem i flera veckor och vill bo "som hemma", säger hon till RBC. — Folk vill ofta inte så mycket att spara på hotellrum hur mycket att ha bekvämligheter som hotell vanligtvis inte kan erbjuda." Enligt henne gäller detta särskilt för barnfamiljers resor, då det blir mer ekonomiskt lönsamt att hyra en lägenhet än att boka flera hotellrum. Hon uppskattar marknaden för sådana boendeanläggningar i huvudstaden till endast några hundra fastigheter.
För en familj eller en grupp på fyra personer i Moskva är det nu som regel billigare att bo i lägenhet än på hotell. Enligt booking.com kommer fyra nätter från 30 januari till 3 februari på Mama Ro att kosta 29,2 tusen, på LikeHome - 24 tusen rubel. Ett fyrbäddsrum på hotellet Aeropolis kostar 28,5 tusen, i Adagio lägenhetshotell – redan 42 tusen, i Novotel (två standard dubbelrum) – 51 tusen, och en lyxsvit med en king size-säng i Four Season – och överhuvudtaget 493 tusen rubel.
Före krisen förvaltade LikeHome Apartaments hundra lägenheter (alla fastigheter är privatägda, företaget tar över deras förvaltning), 60 % av kunderna var utlänningar och den genomsnittliga beläggningen för året var cirka 80 %. "Nu har situationen förändrats: mer än 60 % av kunderna är ryssar, belastningen har också minskat", medger Tselyakovskaya. Mama Ro säger att krisen inte påverkade deras verksamhet – lägenhetsbeläggningen 2015 var 97,2 %. Grundarna av Mama Ro planerar att ta över förvaltningen av en hel herrgård i centrala Moskva för att skapa ett riktigt lägenhetshotell i det, men än så länge har de inte hittat en lämplig fastighet och investerare för detta projekt.
Inredning och möbler till salu
Populariteten för Mama Ro lägenheter beror till stor del på deras unika interiörer, som grundarna designade och gjorde själva. Nizovtsev säger att vissa gäster till och med började göra förfrågningar om att förbereda liknande designprojekt för sina lägenheter. "Var femte person kommer in och säger: "Vad bra!" Jag vill detsamma, säger han. Teamet har redan genomfört fyra inredningsprojekt och arbetar för närvarande med att skapa designprojekt för tre hotell i Europa - Tjeckien, Lettland och Estland. Möblerna som killarna tillverkade efter sin egen design i studiorna Bauhaus och Sosnovaya är av liknande intresse. "Vi erbjöds att göra en hel kollektion och lägga ut den till försäljning på Tsvetnoy-varuhuset", säger Nizovtsev. Mama Ro arbetar just nu med två möbelbeställningar.
Daglig uthyrning av lägenheter blir allt mer populär bland hyresvärdar. Det beror på den ökade lönsamheten jämfört med långtidshyresbostäder. Service populärt bland affärsresenärer, deltidsstudenter, turister, par med barn, för vilka ett hotell kanske inte är överkomligt, och ett vandrarhem kan vara oacceptabelt av flera skäl.
Låt oss titta på detaljerna i denna verksamhet en efter en.
Kära läsare! Våra artiklar talar om typiska sätt att lösa juridiska problem, men varje fall är unikt.
Om du vill veta hur du löser just ditt problem - kontakta onlinekonsultformuläret till höger eller ring numren nedan. Det är snabbt och gratis!
Fastighetsalternativ att hyra
Det vanligaste alternativet är att hyra ut lediga bostäder. Till exempel lämnar anhöriga ett fritt bostadsutrymme. Om du varken har lust eller möjlighet att sälja den, är det ingen dålig idé att organisera ditt eget företag och hyra det lönsamt på daglig basis.
En lönsam investering av fritt kapital skulle vara köp av en separat lägenhet, specifikt för ytterligare uthyrning. Ett uppenbart plus är att fastigheter alltid stiger i pris. Dessutom får du, förutom att försäkra dina egna medel, en stabil och betydande inkomst.
Om du vill lära dig att pruta korrekt när du köper en lägenhet, kommer det att vara användbart för dig.
Andrahandsuthyrning – återuthyrning av uthyrarens fastighet. Om en hyresgäst till exempel hyr en tvårumslägenhet kan han dagligen hyra ut ett rum till andra människor och därmed spara och i vissa fall helt få tillbaka pengarna som lagts på hyran. Det är värt att notera att detta måste diskuteras med ägaren av fastigheten i förväg och i alla detaljer.
