Bir kira sözleşmesi yapmak ya da yapmamak. İş ve iş için belgeler

Rusya mevzuatına göre, herhangi bir gayrimenkul sahibi olan Rusya Federasyonu vatandaşları, onu kiralama veya kiralama hakkına sahiptir. İlgili anlaşmanın hazırlanması ve sonuçlandırılması prosedürü, işleme hangi kişilerin dahil olduğuna (bireyler veya tüzel kişiler) bağlıdır.

Bununla birlikte, yaşam alanı sahipleri çoğu zaman diğer tarafla (kiracı) bir daire kiralama sözleşmesi imzalamanın gerekli olduğunu düşünmezler, ancak bu belge onlara genellikle yalnızca mahkemede çözülebilen ve ev sahibi arasında kaçınılmaz olarak ortaya çıkan çeşitli çelişkilerden kaçınmalarına izin verecektir. ve kiracı.

Kira sözleşmesi imzalayarak çözülebilecek en acil sorun, kiralık bir dairede yaşayan kişi sayısıdır. Ayrıca bir daireyi kiralarken çeşitli acil durumlarda tarafların eylem ve sorumluluklarını önceden resmi olarak belirlemek çok önemlidir.

Ayrıca, bir daire kiralamayı planlıyorsanız, çoğu zaman ev sahibinin sizi istediği zaman "kontroller" için ziyaret edebileceği konusunda uyardığı durumlar vardır. Bu, kiracı olarak haklarınızın doğrudan ihlalidir!

Bir sonraki önemli nokta, taraflardan biri için aniden ortaya çıkabilecek öngörülemeyen durumlardır. Ev sahibinizle bir konutun altı aylığına kiralanması konusunda anlaştığınızı varsayalım. Aradan birkaç ay geçiyor ve aniden dairenin sahibinden, kızı evleneceği için iki gün içinde evi boşaltmanızı talep eden bir telefon alırsınız ve şimdi kocasıyla birlikte bu adreste yaşayacaktır. Böyle bir durumda ne yapmalı? Tesis için önceden bir kira sözleşmesi yapın!

Yasal açıdan daire kiralama sözleşmesi

Yasal terminolojiye aşina olmayan kişilerin apartman kiralama sözleşmesi olarak adlandırdığı konut kira sözleşmesi, konutun sahibi veya onun tarafından yetkilendirilen bir kişi (kiraya veren) ile mülkiyeti elde etmek isteyen kişi arasında yapılan karşılıklı tazminat ve rızaya dayalı bir sözleşmedir. ve bu konutun belirli bir süre ve ücret karşılığında kullanılması (bundan sonra kiracı olarak anılacaktır).

Böyle bir anlaşmanın amacı, daimi ikamet için uygun, izole edilmiş bir konut binasıdır. Bu tür tesisler şunları içerir: bir konut binası, bir daire, bir konut binasının veya dairenin bir kısmı.

Bir daire kiralama sözleşmesi tarafların karşılıklı yükümlülüklerini sağlar. Konut mülklerinin ev sahibine verilen ana sorumlulukları ele alalım:

1. Ev sahibi, belirli bir ücret karşılığında kiracıya mülkiyeti ve kullanımı için ücretsiz konut sağlamayı taahhüt eder ve kiralanan mülkün oturuma uygun durumda olması gerekir.
2. Kiraya veren, kiralanan yaşam alanının bulunduğu konut binasının ilgili şartlara uygun olarak işletilmesini taahhüt eder.
3. Ev sahibi, kiracıya gerekli hizmetleri sağlamayı taahhüt eder.
4. Ev sahibi, kamu hizmetlerinin tam olarak sağlanması için evin ve konutların ortak mülkünde onarımların yapılmasını sağlamayı taahhüt eder.

İkinci tarafa (işveren) gelince:

1. Yaşam alanı yalnızca yaşamak için kullanılmalıdır.
2. Konutun kiracısı güvenliğini sağlamakla yükümlüdür.
3. Kiracı, mülkün uygun durumda tutulmasını taahhüt eder.
4. Kiracı tarafından konut binalarının yeniden düzenlenmesi ve yeniden inşası, yalnızca ev sahibinin rızasıyla gerçekleştirilir.
5. Kiracı, konut binalarının kullanımı ve mülkiyeti için belirlenen ücreti derhal ödemeyi taahhüt eder.
6. Kiracı, konut kira sözleşmesinde aksi belirtilmediği sürece, aylık kamu hizmeti ödemelerini bağımsız olarak yapmayı taahhüt eder.

Bir daire kiralama sözleşmesi nasıl hazırlanır

Döneme bağlı olarak iki tür sözleşme vardır: kısa vadeli ve uzun vadeli. Kısa vadeli daire kiralama sözleşmesi 1 yıla kadar, uzun vadeli ise 5 yıla kadar yapılır. Sözleşmenin geçerlilik şartlarını belirtmemesi durumunda, sözleşmenin 5 yıl süreyle imzalandığı kabul edilir.

Bir örneği hazır formların resmi web sitesinde yayınlanan standart bir daire kiralama sözleşmesini buradan indirebilirsiniz:

1. Konutlar için uzun vadeli kira sözleşmesi - indir.
2. Konutlar için kısa süreli kira sözleşmesi - indir.

Tarafların karşılıklı mutabakatı ile sözleşme şartlarında değişiklik veya eklemeler yapılabilir.

Daire kira sözleşmesi imzalarken nelere dikkat etmelisiniz?

Bir daire kira sözleşmesi imzalamadan önce, potansiyel bir kiracının konut sahibinin yeterliliğini doğrulaması gerekir, yani ev sahibi, dairenin kendisine ait olduğu tapu belgelerini sağlamakla yükümlüdür. Bu, konut mülkiyeti belgesi, alım satım sözleşmesi, takas sözleşmesi, hediye sözleşmesi veya bu gayrimenkulün mülkiyetine ilişkin mahkeme kararı olabilir.

Taraflardan birinin temsilcisi tarafından konut kiralama sözleşmesi imzalanırsa, yetkili kişinin yeterliliğini teyit etmek için yazılı bir yetki (vekaletname) eklemesi gerekir. Böyle bir temsilcinin yeterliliğinin, kira sözleşmesi imzalama ve kira alma hakkını da içermesi önemlidir.

Ev sahibinin reşit olma yaşına ulaşmamış bir kişi olması durumunda, konutlar için kira sözleşmesi imzalanabilmesi için vesayet ve vesayet makamı adına uygun izin alınması gerekecektir.

Kural olarak, bir daire kira sözleşmesi 5 yıldan fazla olmamak üzere yapılır. Mevcut mevzuata göre, bir yıldan fazla bir süre için yapılan bir anlaşmanın mutlaka devlet tesciline tabi olması gerekmektedir.

“Güvenlik depozitosu kayıplara karşı koruma sağlar”

Çoğu durumda, depozito veya nakit depozito olmadan konut kiralamanın mümkün olmadığı unutulmamalıdır. Bu ne için? Bu miktar, yaşam alanının işletilmesi sırasında meydana gelebilecek olası hasarlara karşı benzersiz bir sigorta (tazminat) şeklidir. Ayrıca öngörülemeyen durumlarda avans tutarı harcanır. Örneğin kiracı, kiraladığı daireden ayrılmış ve bunu ev sahibine bilerek bildirmemiştir, bu durumda ev sahibi, kiranın son ayına doğru ödenen depozito bedelini alma hakkına sahiptir.

Depozito, ev sahibini maddi kayıplardan korur, tarafların sözleşmeye karşı sorumluluk düzeyinin artmasına ve işlem şartlarının güvenliğinin artmasına yardımcı olur. Kural olarak, depozito aylık kira miktarına eşittir, ancak miktarı doğrudan belirli koşullara bağlıdır. Katılıyorum, eğer "kaçaklar" sizi büyük telefon faturalarıyla karşı karşıya bırakırsa, o zaman bir aylık kira tutarındaki bir depozito açıkça yeterli olmayacak ve ödeme yapmayan bir kiracı bulup onu mahkemede adalete teslim etmek size bile mal olacak. Daha.

Depozito büyüklüğünün doğrudan sağladığı yükümlülüğe bağlı olduğunun farkına varmak gerekir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde depozito verme ve iade etme prosedürünün belirtilmesi zorunludur!

Bir daire kiralama sözleşmesinin imzalanmasından kim yararlanır?

Yukarıdakilere dayanarak, konut mülkleri için kira sözleşmesinin hem mülk sahibine (daire sahibi) hem de mülk kendisine ait olduğu için faydalı olduğu ve sözleşmenin mülke verilen zararın tazmininin garantörü olduğu sonucuna varabiliriz. ve kiracıya, çünkü apartman kira sözleşmesi, kiracının huzurlu bir yaşam sürmesini ve ev sahibinin belirlenen gereklilikleri ihlal etmesi durumunda haklarının korunmasını sağlar.

Bir daire kiralama sözleşmesinin tescili

Bir daire kiralama sözleşmesinin tescili, bu işlemin meşrulaştırılmasını amaçlayan bir prosedürdür. Sözleşmenin uygun şekilde yürütülmesi durumunda kira sözleşmesinin kaydedilmesinin gerekli olmadığı unutulmamalıdır. Ancak bazı koşullar “devlet onayı” almayı zorunlu kılmaktadır. Bu gibi durumlar şunları içerir:

1. Tesisler bir yıldan fazla bir süre için kiralanmaktadır.
2. Anlaşmanın tarafları tüzel kişilerdir (veya taraflardan en az biri tüzel kişilik olarak hareket eder).

Bir daire kiralama sözleşmesinin tesciline, Birleşik Devlet Haklar Siciline karşılık gelen bir giriş yapılması eşlik eder ve ardından belge yasal güç kazanır. Sözleşmenin kaydedilmesi haklarınızı ve çıkarlarınızı korur ve aynı zamanda işlemin meşruiyetini de teyit eder.

Basit bir daire kiralama sözleşmesi kaydetmek için, taraflardan birinin ilgili bir başvuruda bulunması, kayıt ödemesi için bir makbuz, bina kiralama sözleşmesinin iki nüshası (veya sözleşmenin taraf sayısına bağlı olarak daha fazla) eklemesi gerekir. ve teknik envanter bürosundan ücret karşılığında sipariş edilebilecek tesisin açıklaması.

Aşağıdaki durumlarda böyle bir anlaşmanın kaydedilmesi arzu edilir:

1. Kiracılarınıza çok fazla güvenmiyorsunuz.
2. Tesisinizi kiraladığınız şehri periyodik olarak terk etmeniz gerekir.
3. Kiralık mülkünüzün güvenliğini izlemek için yeterli zamanınız yok.
4. Kendinizi hoş olmayan sonuçlardan korumak istiyorsunuz.

Kiracılara gelince, onlardan istenen tek şey sözleşmeyi imzalamaktır ancak kiracı belgeyi kaydetmeyi reddederse bu zaten daire sahibinin bunu düşünmesi için bir nedendir.

Dikkatli olmaya değer

Konut binaları için bir kira sözleşmesi imzalarken aşağıdaki durumlarda dikkatli olun:

Yaşam alanının maliyeti piyasa değerinden çok daha düşüktür. Kural olarak, ucuz kiralık konutları yalnızca "bir tanıdık veya ilişki aracılığıyla" bulabilirsiniz; diğer durumlarda böyle bir teklif, ihtiyatlı olmanın başka bir nedenidir.

Konut sahibi, dairenin ayrıntılı bir incelemesinde ısrar etmeden, bir anlaşma yapma ve para aktarma sürecini aceleye getiriyor. Böyle bir durumda aceleci bir karar, işveren için feci sonuçlara yol açabilir. Aceleyle bir sözleşme imzalayarak, uygun olmayan yaşam koşulları nedeniyle mülk sahibine dava açma fırsatını kaçırırsınız. Sözleşmenin imzalanması ve paranın aktarılması, işlemin tamamlanmasının son aşamasıdır. Her şeyden önce, gaz ekipmanlarının, elektrik kablolarının, sıhhi tesisatın, kapı kilitlerinin, mobilyaların, elektrikli cihazların ve ev aletlerinin servis edilebilirliğinin yanı sıra dairenin genel durumuna da dikkat edin. Ek olarak, sözleşmede ev aletlerinin ve mobilyaların, aşınma derecelerinin, durumlarının ve işlevlerinin bir listesini yapabilirsiniz.

Makbuz kullanarak para transferi sertifikasını onaylayın. Finansal uzlaşmalar, tüm kiralık konut işlemlerinin ayrılmaz bir özelliğidir - fonların kiracıdan konut sahibine aktarılması. Mevcut mevzuata göre, asgari ücretin 10'u aşan ödemelerde makbuz verilmesi tavsiye ediliyor ancak uygulamada daha küçük tutarlar için de makbuzun bulunması arzu ediliyor. Katılıyorum, özellikle makbuzun yasal güce sahip olması ve aynı zamanda karşılıklı anlaşmaların reddedilemez kanıtı olması nedeniyle, belgelenmiş olmaları durumunda çıkarlarınızı savunmanın çok daha kolay ve daha etkili olacağı konusunda hemfikirsiniz.

Makbuzun hazırlanması çok basittir ve kural olarak noter onayı gerektirmez. Tarafların pasaport bilgilerini, kayıt ve fiili ikamet adreslerini, para miktarını ve ödeme konusunu belirtmeleri yeterlidir.

Dolandırıcılar dikkatsizliğinize güveniyor

Konutla ilgilenen müşterilerin acelesi ve dikkatsizliği, vicdansız ev sahiplerinin eline geçiyor, bu nedenle daire sahibinin kişisel belgelerini, dairenin sahibine ait olduğu tapu belgelerini, hukuki ilişkiyi incelemek için mümkün olduğunca fazla zaman ayırın " ev sahibi-kiracı” ve mali ödeme yapma kuralları.

Özetle

Konut binaları için kira sözleşmesi, tarafları - kiracı ve ev sahibi - arasındaki en önemli hukuki ilişkileri tam olarak düzenlemektedir. Konut kiralama sözleşmesinin uzunluğu, sonuçlandırılmasının formalitesini (kısa vadeli veya uzun vadeli) ve Birleşik Devlet Siciline kayıt ihtiyacını etkiler.

Ev sahibi ve kiracı, belgeleri kontrol ederek, bir daire kiralama sözleşmesi imzalayarak, Birleşik Devlet Siciline kaydolarak, depozito yatırarak ve yazılı olarak mali ödemeler yaparak kendilerini olumsuz sonuçlardan koruma hakkına sahiptir.

Daire kiralama sözleşmesi her iki tarafın çıkarına göre hareket eder, karşılıklı sorumluluk tesis eder ve gerekli tüm garantileri sağlar.

Sergey Prezhevalsky, rmnt.ru

Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak, kira sözleşmesinin imzalanması belirli kural ve prosedürlere uygun olarak gerçekleşmektedir. Yasaya göre, bu sözleşme uyarınca, kiraya veren, kiracıya, sözleşmede belirtilen ücret karşılığında, geçici mülkiyet ve (veya) geçici kullanım için belirli mülkleri sağlamayı taahhüt eder.

Kira sözleşmesi çeşitli koşullara tabidir ve ana noktalar şunlardır:

• Sözleşme, mülkün geçici mülkiyet için devredilmesine ve (veya) kiracıya kiralık bir nesne olarak kullanılmasına izin veren verileri içermelidir. Bu, kira sözleşmesinin temel şartlarından biridir;
• Kira sözleşmesinin süresi de önemli bir şarttır. Gayrimenkulün kira süresi bir yıldan fazla ise kira sözleşmesi devlet tesciline tabidir;
• sözleşmenin taraflarından en az birinin tüzel kişi olması durumunda, sözleşme yazılı olarak düzenlenir;
• mülk kira sözleşmesi bu mülkün mülkiyetinin daha sonra kiracıya devredilmesini sağlıyorsa (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 624. Maddesi), o zaman bu tür mülkün alım satım sözleşmesi için oluşturulan biçimde sonuçlandırılmalıdır ( Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 609. maddesi).

Bir kira sözleşmesi imzalamadan önce tüm şartları ve nüansları dikkatlice incelenmelidir. Kira sözleşmesinin konusu olan temel şartların hazırlanmasına ve koordinasyonuna özellikle dikkat edilmelidir. Doğru bir şekilde hazırlanması ve tarafların yükümlülüklerinin yanlış yorumlanmasını önlemek için aşağıdaki hususların metinde yer alması tavsiye edilir:

• anlaşmanın imzalanmasına katılan tarafların tam adını sağlayan önsöz;
• Sözleşme konusu. Hangi mülkün kiraya tabi olduğunu, temel özelliklerini açık ve ayrıntılı bir şekilde açıklamak gerekir;
• kiralama oranı - aylık ödemelerin yapılmasına ilişkin kiralama fiyatını, şartlarını ve prosedürünü belirtmek gerekir;
• kiralama süresi;
• tarafların hakları, görevleri ve sorumlulukları;
• koşulları ve kira sözleşmesinin feshi için öngörülen prosedür.

Gayrimenkulün bir kısmı kiralanmışsa, devletin hak tescili için sunulan binanın, yapının veya mülkün bir kısmı için kira sözleşmesine, kiralanan alanın büyüklüğünü gösteren nesnenin kadastro pasaportu eşlik etmelidir. Ancak kira sözleşmesinin konusunun mülkiyeti, 21 Temmuz 1997 tarih ve 122-FZ sayılı “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında” Federal Kanun'da kiraya veren için kayıtlıysa ve kira sözleşmesi aşağıdakileri içeriyorsa: Kiralanan mülkün, onu tanımlamanıza olanak tanıyan tam bir açıklaması, kadastro pasaportu sağlamaya gerek yoktur. Kira sözleşmesinin şekline uyulmaması, bu sözleşmenin geçersizliğini gerektirir.

Ev sahibi ne zaman kiracıyı reddedebilir?

Sanatın 1. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621'i, eski kiracının diğer ilgili taraflara göre bir avantajı var - yeni bir dönem için kira sözleşmesi yapma hakkı. Bunun için kiracının, kira sözleşmesini yenileme niyetini ev sahibine yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kiraya verenin yeni bir dönem için kira sözleşmesi yapmayı reddetmesi ancak sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde başka bir kişiyle kira sözleşmesi yapması durumunda, kiracı kendi takdirine bağlı olarak talep etme hakkına sahiptir. mahkemede, imzalanan kira sözleşmesi kapsamındaki hak ve yükümlülüklerin devri ve kendisiyle yapılan kira sözleşmesinin yenilenmesinin reddedilmesinden kaynaklanan zararların tazmin edilmesi veya yalnızca bu tür zararların tazmin edilmesi.

Bir kira sözleşmesi imzalarken, Sanat hükümlerinin önceden sağlanması mümkündür. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621'i (kiracının yeni dönem için rüçhan hakkı) uygulamaya tabi değildir.

Not!

Yalnızca iyi niyetli bir kiracı, yeni bir dönem için sözleşme yapma rüçhan hakkını kullanabilir.

Kiracı, imzalanan sözleşmenin temel şartlarını ihlal ederse iyi niyetli sayılmayacaktır. Bu tür ihlaller aşağıdaki koşulları içerir:

• kira oranlarının geç ödenmesi (Ural Bölgesi Federal Anti-Tekel Hizmetinin 31 Mart 2008 tarih ve F09-1986/08-C6 sayılı Kararı);
• yeniden geliştirme, yeniden yapılanma vb. üretimi. bu tür işler için kiraya verenin izni olmaksızın;
• kiralanan mülkün kötüye kullanılması (Onuncu Tahkim Temyiz Mahkemesinin 17 Mart 209 tarih ve 10AP-404/2009 sayılı Kararı);
• kiralayanın kira sözleşmesini feshetme niyetini bildirmesi durumunda, kira süresinin sona ermesi üzerine mülkün kiraya verene zamanından önce iadesi (Moskova Bölgesi Federal Antimonopol Hizmetinin 06.06.11 No. A40-114793/2010 tarihli Kararı);
• kiracının imzalanan sözleşmede belirlenen yükümlülüklerinin diğer ihlalleri.

Her durumda, kiraya veren, böyle bir reddin hukuki sonuçlarının risklerini üstlenerek, yeni bir dönem için kira sözleşmesini imzalamayı reddedebilir. Yani hiç kimsenin ev sahibini kiracıyla yeni bir dönem için sözleşme yapmaya zorlama ve mecbur bırakma hakkı yoktur. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 445'i, bir kişinin, yalnızca teklifin gönderildiği kişi için bir anlaşma yapılması zorunlu olduğunda, bir anlaşma yapma yükümlülüğü talebiyle mahkemeye gitme hakkına sahiptir. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 621'i, ev sahibinin kiracı ile yeni bir dönem için kira sözleşmesi yapma yükümlülüğünü belirlemez (30 Eylül 2004 tarih ve A56 tarihli Kuzey-Batı Bölgesi Federal Anti-Tekel Hizmetinin Kararı) -1450/04).

Gayrimenkul kiralamayla ilgili bir sorununuz varsa veya bir sözleşmenin hazırlanmasında yardıma ihtiyacınız varsa, uzman bir avukata güvenmek daha iyidir. Ancak örneğin Moskova şehrinde hukuki tavsiyenin maliyeti dışarıya göre birkaç kat daha yüksek olacaktır. Uzaktan danışma, kişisel temsilin yanı sıra birçok avantaja da sahiptir.

Kira sözleşmesinin yasal olarak hatalı yürütülmesinden kaynaklanan risklerden kaçınmak için uzmanlarımızla iletişime geçerek yardım isteyin. Ülkenin her bölgesinden nitelikli avukatlar sorularınızı anında yanıtlayacak, durumunuzu analiz edecek ve daha ileri adımlar için gerekli stratejiyi seçecektir.

Ev sahibi ve kiracı, her bir tarafın yaşam koşulları, ödeme ve sorumlulukları konusunda kendi aralarında anlaşabildiklerinde, tüm bu hususları yazılı bir sözleşmeye yansıtmaları gerekir. Yalnızca yazılı bir sözleşmeye itiraz edilebilir Kiralanan konutun ödemesi veya bütünlüğü konusunda tarafların birbirlerine karşı herhangi bir iddiası olması durumunda. Ancak bu ilişkilerin özü çok benzer olsa da işe alma ve kiralama arasındaki farkları bilmeniz gerekir.

Tipik olarak kira, konut binalarında uzun süreli ikamet anlamına gelirken, kiralama yalnızca belediye yetkilileriyle yapılabilir; buna aynı zamanda konut binalarının sosyal kiralanması da denir.

İlgili kişiler arasında yapılan sözleşme, malikin mevcut konutunu belirli bir süre ve ücret karşılığında başka bir kişiye sağladığı bir kira sözleşmesidir. Öte yandan kiracı, belirli yükümlülükleri de üstlenir: konaklama, kamu hizmetleri, elektrik ve telefon kullanımı için sözleşmede belirtilen parayı zamanında ödemek. Bütün bunlar kira sözleşmesinde belgelenmelidir.

Bu sözleşme ücretli niteliktedir, yani biri konutu kiraya verir ve karşılığında bir miktar para alır, diğeri ise kiraya verir ve kararlaştırılan tutarı sahibine öder.

Yasal çerçeve

Tüm kiralama ilişkileri Federal Mevzuatın normlarına göre düzenlenmektedir: Konut Kanunu, Medeni Kanun, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu.

Tüm ikamet sorunları Konut Kanunu ile çözülmektedir. Kira sözleşmesinin her iki tarafının hak ve yükümlülüklerini belirlemeye yönelik noktalar şunlardır: Konut kanununun 5. Bölümü, ikamet koşulları ve konut ödemesi. Madde 3, konutların yerel makamlar tarafından denetlenmesine ilişkin prosedürü tanımlar; belirli noktalar, Sanatta ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. 12-13.

Medeni Mevzuat, mal sahibi ile bireyler veya tüzel kişiler arasındaki kira ve kiralama ilişkileri kavramını kesin olarak tanımlar: bireyler arasındaki yasal anlaşma Bölüm 35'te ve mal sahibi ile tüzel kişiler arasındaki yasal anlaşma Bölüm 34'te açıklanmaktadır. Medeni Kanun, Kiralama ilişkilerinin kaydedilmesi, kişilerin hak ve sorumluluklarını sözleşmeye alması. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 680. Maddesi, sıhhi yaşam standardını düzenlemektedir, ancak konut kiralama kabiliyetine ilişkin standartları belirleyen Konut Mevzuatına yönlendirilmektedir.

Konut binalarının kiralanması bir yılı aşarsa, sözleşme zorunlu kayda tabidir, normlar 21 Temmuz 1997 tarihli ve 122 sayılı Rusya Federasyonu Federal Kanununda “Kayıt Kanunu…” ile belirlenir.

Bir konutu kiralarken sahibi gelir elde eder, ancak vatandaşların tüm gelirlerinin vergiye tabi olması gerekir.

Bir daire kiralama sözleşmesi doğru şekilde nasıl sonuçlandırılır

Kağıt üzerinde bir anlaşma yapmadan önce, öncelikle mülk sahibiyle her konuda anlaşmanız gerekir. Bu ne anlama gelir? Öncelikle sahibinin gerçekten sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekir: bir kopya kolayca taklit edilebileceğinden orijinal sahiplik belgesini görmeyi isteyin. Mülkün aynı anda birden fazla kişiye kayıtlı olması durumunda, o zaman anlaşmaları yararlı olacaktır: Birisi dairenin kiralanmasını onaylamıyorsa, o zaman kolayca sözleşmeye itiraz edebilir ve sizi binadan tahliye edebilir. Ve sonra peşin ödenen para sonsuza kadar kaybolabilir ki bu elbette size uymayacaktır.

Ve eğer dairenin tamamını aileniz için kiralamak istiyorsanız, o zaman ev sahibinin gereksiz bir anda aniden gelişi tüm planlarınızı mahvedebilir ve bunun olmasını önlemek için bunun sözleşmede ayrıca belirtilmesi gerekir.

Veya şu yaygın durum ortaya çıkabilir: 6 ay boyunca konaklama için para ödediniz ve aniden ev sahibi gelip sizden daireden taşınmanızı istiyor, iddiaya göre öngörülemeyen koşulları vardı ve konut kendisi için gerekli hale geldi. Ve yine sokakta kalmamak için tüm yaşam koşullarının ve sözleşmesel ilişkilerin sona ermesinin öngörülmesi gerekiyor.

Anlaşmanın bileşimi

1. Kiralayın veya kiralayın yalnızca girişi olan ayrı bir oda mümkündür ve sözleşme, kiraya verilen konutun ayrıntılı bir açıklamasını içermelidir.
2. Gerekiyor tarafların tüm haklarını belirlemek: kim neyi yapmalı ve yapmamalı, burada her şeyin ayrıntılı olarak belirlenmesi gerekiyor, örneğin mülke zarar vermemek ve kiracıya tam anlamıyla konut sağlamak.
3. Önemli bir nokta ödeme, şartları ve kira fiyatlarını ayrıntılı olarak açıklamanız, ödeme koşullarını ve ödemeyi reddetme durumunda kiracının neyle karşı karşıya kalacağını belirtmeniz gerekir. Kira bedelinin veya içerdiği hizmetlerin tam tutarını ve her yıl kira bedelini revize etme imkanını belirtin. Sonuçta, örneğin şu anda bir kriz sırasında insanların konut kiralamamaya çalıştığı gibi, kira maliyeti artabilir veya azalabilir.
4. Olasılığı tartışın Kira süresine ilişkin geçici kayıt, Böyle bir hakka sahip olabilecek kişiler, örneğin aile üyeleri;
5. Bazen müşteriler için konut buluyorlar emlak acenteleri ve eğer anlaşmayı imzalayacaksa, o zaman bir temsilci olasılığını ortaya koyacak bir vekaletname gereklidir.
6. Tartışmak işverenle depozito ödeme koşulları, Bazen bu önlem, kiracının faaliyetlerinden kaynaklanan önemli riskleri veya zararları telafi edebilir.

Temel olarak konut kiralayan bir vatandaşın çeşitli nedenlerle sözleşme yapması faydalıdır.

Hem dairenin hem de bulunduğu mülkün, durumunun yazılı açıklaması vardır. Ve her zaman kiracıdan zararınızı geri alabilirsiniz.

Talimatlar

1. Ev seçip, sahibiyle ön anlaşma yaptıktan sonra kimlik bilgilerini kontrol edin. Ayrıca, önceki kiracının konutu abartılı koşullarla kiraya vermesi durumunda, siz de devren kiraya katılımcı olabilirsiniz. Veya bu, sahibinin kendisi yerine daireyi elden çıkarma hakkına sahip olmayan bir aile üyesi tarafından yapılır; bu tür eylemler kanunen yasa dışı kabul edilir. Sahiplik kanıtını görmeyi isteyin. Orada her şey ayrıntılı olarak listelenmiştir. Ancak gayrimenkul hakları sicilinden de bir sertifika talep edebilirsiniz: bilgiler kamuya açıktır ve herkes tarafından kullanılabilir.
2. Tüm mülklerin ayrıntılı bir envanterini çıkarmayı isteyin: çizikler ve kusurlar nerede, duvar kağıdı soyulmuş mu, zemin çizilmiş mi? Bu, gelecekte daire sahibinin asılsız iddialarından kaçınmaya yardımcı olacaktır. Tüm mülkleri bir listede listeleyin ve yanına yorumlarınızı koyun, örneğin bir çamaşır makinesi - kasadaki falan bir yerde bir çip.
3. Ödeme maliyetini, para transferinin bitiş tarihini ve ödemeyi erteleme olasılığını tartışın.
4. Ailenizle birlikte yaşama fırsatının da tartışılması gerekiyor; ev sahibinden, dairede kaldıkları süre boyunca herkesi geçici olarak kaydettirmesini isteyin. Tıbbi yardıma veya işe ihtiyacınız varsa bu kullanışlı olabilir.

Tüm nüansları tanımlamak imkansızdır, mevcut duruma göre takip etmeniz gerekir, ancak önemlidir: sizin yokluğunuzda daireyi ne zaman ve kimin ziyaret edebileceği derhal açıklığa kavuşturulmalıdır.

Daire kiralama sözleşmesi nerede yapılır?

Birçok mülk sahibi kendine güvenmez ve emlak ofislerine yönelmez ve bu anlaşılabilir bir durumdur çünkü bu onların profilidir, konut kiralamanın tüm tuzaklarını ve özelliklerini biliyorlar. Bir yandan bu doğru ama hizmetler için bir komisyon ödemeniz gerekiyor, bazen bu miktar önemli olabiliyor. Ancak tüm yasal kurallara göre bir anlaşma hazırlayabilirler ve o zaman anlaşmadaki herhangi bir noktaya itiraz etmek neredeyse imkansız olacaktır.

Ancak paradan tasarruf etmeniz gerekiyorsa, kiralayacağınız dairede sözleşmeyi kendiniz hazırlayabilirsiniz.

Ancak burada önemli bir koşul var: Anlaşmanın hukuki önemi olmalı, yani tüm kurallara uygun olarak hazırlanıp sonuçlandırılmalıdır.

Sözleşmenin hazırlanması

Konut binalarının teslimi gerçeği ancak elle yazılan veya hazır formda doldurulan ve tüm taraflarca imzalanan bir sözleşme ile doğrulanabilir. Bu nedenlerden dolayı taslak hazırlarken dikkatli olmanız gerekir. Sözleşmenin tarafları kiracı ve kiraya veren olacaktır.

Ne yansıtılmalıdır:

1. Daireyi kim kiralıyor: pasaport bilgileri, daimi kayıt yeri, doğum tarihi, tarihi ve yeri.
2. Aynı bilgilerin kiracı hakkında da mevcut olması gerekmektedir.
3. Dairenin posta kodu ve tam adresi.
4. Dairenin tapu belgesini belirtin: devir belgesi, satış sözleşmesi, takas, bağış, verilen mülkiyet belgesinin kimlik numarası.
5. Son tarihi belirtin: bir yıl, üç yıl veya beş yıl. Lütfen unutmayın, ev sahipleri: 1 yıldan uzun bir süre için yapılan bir sözleşme zorunlu kayda tabidir ve elde edilen gelirin %13'ünü ödemeniz gerekecektir. Tavsiye: Vergi ödemekten kaçmaya çalışmayın, bunun için büyük bir para cezası var - 5 bin rubleye kadar.
6. Aylık kiralama bedeli: rakam ve yazıyla belirtilir. Sahibine depozito bırakırsanız bu tutarın sözleşmede sabitlenmesi gerekir. Bu şekilde anlaşmazlıklar ortaya çıktığında haklı olduğunuzu kanıtlayabilirsiniz.
7. Ödeme yöntemini ve transfer tarihini ayrıntılı olarak açıklayın, geç ödemelere faiz sağlayın;
8. Bir sonraki nokta her iki taraf için de çok önemlidir: Daire sahibinin ziyaret sıklığı: ne zaman ve kaç kez dairenin durumunu kontrol etme, elektrik faturalarının ve telefon faturalarının ödenmesini kontrol etme fırsatına sahip olacak.
9. Dairenin, mobilyaların, ev aletlerinin ve sıhhi tesisat ekipmanlarının durumunun ayrıntılı bir açıklaması. Hasarlı bir çamaşır makinesi veya buzdolabıyla ilgili olarak mal sahibinin size karşı iddiaları buna bağlı olacaktır.
10. Böyle bir fırsat gerekliyse, kira sözleşmesinin uzatılmasına ilişkin koşulları belirtin.
11. Sonuç tarihini ve imzanızı koyun.

Sözleşmede başka maddeler de olabilir, ancak bunlar her iki tarafın anlaşmasıyla eklenebilir.

Sözleşme yükümlülükleri tescil işlemlerinin tamamlanmasıyla yürürlüğe girecek ancak kiracı zaten bu dairede yaşayabilir.

Bir sözleşme imzalamanın temeli her iki tarafın arzusudur Hakların net sınırlarını oluşturmak belirli bir yaşam alanıyla ve birbirleriyle ilişkili olarak.

Daire kiralama sözleşmesi nasıl yapılır? Sözleşme ne kadar kapsamlı olursa ve olası standart dışı durumları ve faillerin sorumluluk şeklini açıklayan maddelerin sayısı da o kadar fazla olur. kayıplar için adil tazminat istemek daha kolaydır yaralı tarafa.

Gerekli belgeler

Kira sözleşmesi imzalamak için hangi belgelere ihtiyaç vardır?

Her bir tarafın kimliği, onaylayan belgeler kiralık konut mülkiyet hakkı Kiraya veren adına (satın alma senedi, miras belgesi, bağış, takas, mahkeme kararına dayalı devir,).

Konut binaları için kira sözleşmesi nerede yapılır? Uygun olan herhangi bir yerde, sözleşme metnini elle hazırlayarak veya daktilo veya bilgisayarda yazarak.

Kendinizi sigortalamak istiyorsanız bir belge hazırlayabilirsiniz. noter veya avukattan– bir uzman daha ayrıntılı bir sözleşme hazırlamanıza yardımcı olacak ve hangi maddelerin eklenmesi gerekebileceğini size söyleyecektir.

Garanti etmek belge gerekli değildir. Bu, makaleye hukuki bir güç katmayacaktır.

Kira sözleşmesi ne kadar sürüyor? Kira sözleşmeleri şu şekilde sınıflandırılır: kısa ve uzun vadeli: sırasıyla bir yıla kadar ve beş yıla kadar.

Varsayılan olarak sözleşmenin süresi dikkate alınır beş yıl Sözleşmenin süresine ilişkin bir madde içermiyorsa. Sözleşmenin hazırlanmasına noter veya avukat dahil edildiğinde masraflar gerekecektir.

Vergi ödemeleri konutu kiraya veren kişi, geçici olarak konut kullanma hakkını alan kişinin hukuki durumuna bakılmaksızın bunu yapmakla yükümlüdür.

Hangi durumlarda bir kira sözleşmesi taslağı hazırlamanız gerekeceğini makalemizden öğrenin.

Özellikler

Kira sözleşmesine ek olarak, tesisin sıhhi tesisat, kablolama, ekipman ve mobilyalarının durumunu listeleyen bir belge hazırlanması tavsiye edilir. Böyle bir belgenin işveren ve kiracı tarafından imzalanması gerekir.

Web sitemizde ana kira sözleşmesinin gereklilikleri hakkında daha fazla bilgi edinin.

Konutu uzun süreli kiraya verirken mülk sahibi, kiracının sayma hakkı var ilkinin sonunda. Mal sahibi, ancak gelecek yıl yaşam alanını tekrar kiralamayı düşünmüyorsa reddetme hakkına sahiptir.

Tek taraflı fesih Muhtemelen ödemelerin 6 ay boyunca alınmaması durumunda, kiracının elektrik faturalarını ödememesi nedeniyle yaşam alanı sahibi tarafından yapılan uzun vadeli sözleşme.

Kısa süreli sözleşme ile benzer bir durum söz konusu ise sözleşmeyi feshedebilirsiniz. 2 aylık borç.

Koşullar ve gerekçeler hakkında daha fazla bilgi

Çeşitli mülklerin kiralanması günümüzde çok yaygın bir iş uygulamasıdır. Ofisler, mağazalar, araçlar, ekipmanlar ve diğer mülkler kiralanır. Aynı zamanda baş muhasebeci, finans ve vergilerden sorumlu kişi olarak çoğu zaman ilgili anlaşmanın hazırlanmasında doğrudan rol alır. Bu yazımızda fazla ödeme yapmamak ve tam olarak beklediğinizi elde etmek için kira sözleşmesi imzalarken dikkat etmeniz gereken hususlardan bahsedeceğiz. Özellikle sözleşmenin gerekli şekline uymamanız veya sözleşmede şu veya bu koşulu şart koşmamanız durumunda ne gibi sonuçların doğabileceğinden bahsedeceğiz.

Kiralama ne zaman mümkündür?

Bir kira sözleşmesi hazırlamanın nüanslarına geçmeden önce, prensip olarak böyle bir sözleşmenin hangi durumlarda yapılabileceğini düşünelim. Leasing hakkında konuşurken hatırlamanız gereken ilk şey, leasing ilişkilerinin başkasının mülkünün ücretli kullanımını içerdiğidir. Bedava kira olamaz. Dolayısıyla, mülkün kullanımı için bir ücret ödemeyi planlamıyorsanız (örneğin, mülk kurucu tarafından veya birbirine bağlı şirketler arasında devredilmişse), o zaman bir kira sözleşmesi düzenlemenize gerek yoktur.

Ayrıca kiranın yalnızca kamu hizmetleri masraflarının ödenmesi olarak belirlenemeyeceğini unutmayın (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Bilgi Mektubu'nun 12. maddesi “Kira ile ilgili anlaşmazlıkların çözümü uygulamasının gözden geçirilmesi”). Mülkün kullanımı için ayrı bir ödeme yapılmazsa, taraflar arasındaki ilişkiler başka bir anlaşma - ücretsiz kullanım veya kredi (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 36. Bölümü) ile düzenlenir.

Bundan sonraki önemli nokta ise kiracının kullanımına girecek eşyanın belirlenmesidir. Kira sözleşmesi kapsamında yalnızca sarf malzemesi olmayan şeyleri, yani kullanım sürecinde özelliklerini kaybetmeyen şeyleri devredebilirsiniz. Buna göre, örneğin yakıtları ve madeni yağları, arabaları çalıştırırken “kiracı” tarafından tüketileceği için kiralayamazsınız.

Ayrıca kiralık nesnenin ayrı ayrı tanımlanması gerekir. Yani hangi mülkün kiralandığının doğru bir şekilde belirlenmesini mümkün kılacak özelliklere sahip olması gerekir. Bu, bir kira sözleşmesi kapsamında, örneğin mal sevkiyatı gibi kişisel olmayan şeyleri devredemeyeceğiniz anlamına gelir. Bunun nedeni, kiracının, kullanım için aldığı mülkün aynısını değil, aynısını ev sahibine iade etmek zorunda olmasıdır.

Yani sarf malzemelerinin yanı sıra kişisel olmayan şeylerin de devri amaçlanıyorsa, kira sözleşmesi yapılmaz. Bu tür ilişkiler bir kredi sözleşmesiyle düzenlenir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 42. Bölümü). Kredi sözleşmesi hakkında daha fazla bilgi için bkz. "" ve "".

Sözleşme formu

İkinci kural şudur: Bir mülk bir kira sözleşmesi kapsamında devredilirse, sözleşmenin her iki tarafça imzalanan tek bir belge şeklinde yazılı olarak hazırlanması gerekir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. Maddesi). Bu gereklilik, anlaşmanın taraflarının kim olduğuna bakılmaksızın zorunludur - kuruluşlar, bireysel girişimciler veya "sıradan" bireyler.

Yukarıdaki kuralları ihlal etmenin farklı sonuçları vardır. Bu nedenle, çoğu mülk türünü kiralarken (gayrimenkul hariç), sözleşmenin yazılı şekline (yani, tarafların herhangi bir şekilde yazılı olarak resmileştirilmemiş sözlü anlaşması) uymamak, kendi başına, sözleşmenin sözleşme yapılmadı veya geçersiz. Bu durumda, bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, taraflar mahkemede tanık ifadesine başvuramayacaklardır. Ancak bu durumda, hem kira sözleşmesinin imzalandığını hem de şartlarını doğrulayan herhangi bir yazılı delilin kullanılması mümkün olacaktır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesinin 1. fıkrası).

Ancak gayrimenkul kiralarken "biçimsiz" bir anlaşma yapmanın sonuçları çok daha ciddidir. Böyle bir anlaşma, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. maddesinin 1. paragrafının doğrudan belirtilmesi nedeniyle geçersiz ilan edilmiştir. Ayrıca bu durumda hem sözlü hem de yazılı, ancak taraflarca imzalanmış tek bir belge şeklinde düzenlenmemiş olan anlaşma geçersiz olacaktır. Geçersiz bir sözleşmenin, akdedildiği andan itibaren bu şekilde kabul edildiğini ve geçersizliği ile ilgili olanlar dışında herhangi bir hukuki sonuç doğurmadığını hatırlayalım (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167. maddesinin 1. fıkrası ve 1. fıkrası). ). Sonuç olarak, ev sahibinin kira tahsilatı için herhangi bir sözleşme temeli olmayacak ve kiracının kiralanan mülkün kullanımını elinde tutma hakkı olmayacaktır.

Sözleşmede neler olmalı

Bu, kira sözleşmesindeki zorunlu hükümlerin listesini tamamlıyor. Buna göre, kira ödemesinin usulü ve zamanlamasına ilişkin şart ile kira süresine ilişkin şart zorunlu değildir. Kira ödemelerinin transferinin ayrıntıları sözleşmede belirtilmemişse, ödemenin, benzer koşullar altında benzer nesneleri kiralarken genellikle kullanılan şekilde ve şartlarda yapılması gerekecektir (Rusya Medeni Kanunu'nun 1. Maddesi). Federasyon). Kira süresini belirtmezseniz, sözleşmenin belirsiz bir süre için yapıldığı kabul edilecektir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesinin 2. fıkrası).

Kiralama süresi

Şimdi kiralama süresinin durumuna daha yakından bakalım. Sözleşmenin bu maddesini formüle ederken aşağıdakileri hatırlamanız gerekir. Bir arsa, bina veya yapı (ve bunların içindeki mülkler) için en az bir yıl süreyle imzalanan bir kira sözleşmesi devlet tesciline tabidir ve yalnızca bu tescil anından itibaren imzalanmış sayılır (madde 2). Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun maddesi ve 2. maddesi, RF Arazi Kanunu'nun 2. maddesi). Bu durumda, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Bilgilendirme Mektubu'nun 3. paragrafının “Kirayla ilgili anlaşmazlıkların çözümü uygulamasının gözden geçirilmesi” hükmünün akılda tutulması gerekir. Bu fıkrada, cari yılın herhangi bir ayının 1'inci gününden bir sonraki yılın bir önceki ayının 30'uncu (31'inci) gününe kadar tanımlanan kira sözleşmesinin geçerlilik süresinin bir yıla eşit kabul edildiği belirtilmektedir.

Yani gayrimenkul kiralama sözleşmesinde 1 Şubat 2018 tarihinden 31 Ocak 2019 tarihine kadar geçerli olduğu belirtiliyorsa bu durumda böyle bir sözleşmenin tescil edilmesi gerekecektir. Bu mantıkla hareket edersek, bu durumda kiralama süresi tam olarak bir yıl olacağından, 1 Ocak 2018 – 31 Aralık 2018 tarihleri ​​arasında geçerli olan sözleşmeyi tescil ettirmek gerekecektir.

Ancak belirsiz bir süre için imzalanan bir kira sözleşmesi devlet tescili gerektirmez (Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Bilgi Mektubu'nun 11. maddesi “Federal Kanunun uygulanmasıyla ilgili anlaşmazlıkların çözümü uygulamasının gözden geçirilmesi” Devletin Gayrimenkul Haklarının Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında”). Bu ifade aynı zamanda geçerlilik süresinin açıkça belirtilmediği sözleşmeler için de geçerlidir, çünkü yukarıda belirtildiği gibi bu tür sözleşmeler belirsiz bir süre için imzalanmış olarak kabul edilir.

Yukarıdakilerden pratik bir sonuç çıkar. Gayrimenkul kiralamak için uzun vadeli bir ilişki planlıyorsanız ve taraflar sözleşmeyi tescil ettirmek istemiyorsa, devlet tescili şartını atlayabilirsiniz. Bunu yapmak için, ya kira sözleşmesinin süresinin bir yıldan kısa (örneğin 11 ay) olduğunu belirlemeniz ve aynı zamanda aynı süre ve aynı koşullarla otomatik olarak uzatılma olasılığını güvence altına almanız gerekir. veya sözleşmeye kiralama süresine ilişkin bir madde eklemeyin.

Ancak ikinci durumda, taraflardan her birinin süresiz olarak akdedilen bir sözleşmeden herhangi bir zamanda çekilebileceği dikkate alınmalıdır. Bunun için karşı tarafa üç ay önceden bildirimde bulunmak yeterlidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesinin 2. fıkrası). Ayrıca, sözleşmenin reddedilmesi motivasyonsuz olabilir. Dolayısıyla kiraya verenin sözleşmeyi reddetme hakkı hiçbir şekilde kiracının herhangi bir ihlalde bulunup bulunmadığına bağlı değildir ve bu hak sözleşmeyle sınırlandırılamaz (Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi'nin 25 Eylül 2017 tarihli kararı) 305-ES17-5424).

Taraflar bir mülk için 11 ay süreyle kira sözleşmesi yapmışlarsa, ancak otomatik yenileme hükmünü buna dahil etmemişlerse ve aynı zamanda sözleşmeyi zamanında "uzatmayı" unutmuşlarsa ne olacak? Medeni Kanun kurallarına göre, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesinden sonra kiracı, kiraya verenin itirazı olmaksızın mülkü kullanmaya devam ederse, böyle bir sözleşme aynı koşullarla bir süre daha yenilenmiş sayılır. belirsiz süre (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. maddesinin 2. fıkrası). Yani kiracı, mülkü kullanmaya devam edebilecek ve sözleşmede öngörülen kira bedelini ödemesi gerekecektir. Ancak aynı zamanda, daha önce de belirtildiği gibi, her iki taraf da böyle bir anlaşmayı herhangi bir zamanda reddetme hakkına sahip olacaktır.

Başka nelere dikkat edilmeli

Sonuç olarak, kira sözleşmesi hazırlarken dikkat etmeniz gereken birkaç önemli noktaya daha dikkat çekiyoruz.

Sahiplik kompozisyonunda değişiklik

Kiraya veren tarafında birden fazla malik varsa kiracı, kirayı bunların her birine uygun oranda devretmelidir. Bu kural, yalnızca kiralık mülkün başlangıçta birden fazla mal sahibine ait olduğu durumlarda değil, aynı zamanda mülk sahiplerinin bileşiminin kiralama süresi boyunca değiştiği durumlarda da geçerlidir.

Burada, yalnızca mülk sahiplerinin bileşimindeki bir değişikliğin kira sözleşmesi üzerinde herhangi bir etkisi olmadığını unutmamalıyız: önceden kararlaştırılan şartlara göre faaliyet göstermeye devam eder. Aynı zamanda, yeni ortak malik, mülkün mülkiyetindeki payına eşit olarak mülkün kiralanmasından elde edilen gelirden pay alma hakkına sahiptir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Maddesi). Ve bu hakkın sözleşmede uygun değişikliklerin yapılıp yapılmamasıyla hiçbir ilgisi yoktur. Bu nedenle, kiralık mülkün yeni ortak sahibi, kiranın kendi hesabına aktarılmasını talep ettiği anda, kiracının ödemeyi parçalara bölerek her bir malike ayrı ayrı devretmesi gerekecektir. Bu kuralın ihlali ceza gerektirecektir ve kira sözleşmesinin feshi için gerekçe teşkil edebilir (Batı Sibirya Bölgesi Tahkim Mahkemesinin 24 Nisan 2018 tarih ve F04-4219/2017 tarihli kararı).

Sözleşmeden tek taraflı çekilme

Bir sonraki nokta, kira sözleşmesinden tek taraflı olarak cayma hakkının şartı ile ilgilidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun maddesinde yer alan genel kurala göre, anlaşmanın her iki tarafı da girişimci faaliyetlerde bulunuyorsa, belirli durumlarda anlaşmanın tek taraflı olarak reddedilmesine ilişkin bir maddeyi anlaşmaya dahil etme hakkına sahiptirler. koşullar oluşur. Ve eğer taraflardan sadece biri bu tür faaliyetlerde bulunuyorsa, bu durumda ona tek taraflı olarak reddetme hakkı tanınmazken, diğer taraf sözleşmeyi tek taraflı olarak reddettiğini beyan edebilir.

Buna göre, mülk bireysel girişimci olmayan bir kişiden kiralanıyorsa, sözleşme kiracının (kuruluş veya girişimci) böyle bir sözleşmeyi tek taraflı olarak reddetme hakkını öngöremez.

Devlet veya belediye mülkünün kiralanması durumunda, yalnızca girişimci faaliyetlerde bulunan kişilerin sözleşmenin tek taraflı olarak reddedilmesi koşulları üzerinde anlaşmaya varma hakkına sahip olması nedeniyle böyle bir koşulun sözleşmeye dahil edilemeyeceğini belirtelim. Ve devlet mülkünü kiralarken, kiraya veren, tanımı gereği girişimcilik faaliyetleri yürütmeyen bir devlet kurumudur (Uzak Doğu Bölgesi Tahkim Mahkemesinin 24 Nisan 2018 tarih ve F03-1250/2018 sayılı kararı).

Kiraya verenin yeniden kiralamaya rızası

Ve son olarak mevcut kira sözleşmesinin “geri alımı” konusu üzerinde duralım. Kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki hak ve yükümlülüklerini başka bir kişiye devretme (serbest bırakma) olasılığı Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2. fıkrasında öngörülmüştür. Yeniden kiralamayı planlıyorsanız (doğrudan bir kira sözleşmesi yapmak yerine), kiraya verenin onayını kontrol etmelisiniz. Farklı şekillerde ifade edilebilir. Örneğin, ev sahibinin kiralık mülkün yeniden kiraya verilmesine itiraz etmediğini bildirdiği ayrı bir mektup şeklinde. Kiraya veren ayrıca kira sözleşmesine buna karşılık gelen bir yazı koyabilir. Önemli olan, kira sözleşmesinde hangi yeniden kiralamaya izin verildiğinin açık bir şekilde ortaya konmasıdır. Sözleşme yoksa kira sözleşmesi geçersiz olacaktır. Böyle bir işlem hukuki sonuç doğurmayacak ve tamamlandığı andan itibaren geçersiz sayılacaktır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 1. Maddesi). Bu, kira sözleşmesi kapsamında yükümlü olan kişinin önceki kiracı olarak kalacağı anlamına gelir. Ve hiçbir koşul (orijinal kiracının tasfiyesi, mülkün yeni kiracı tarafından fiilen kullanılması, kiranın zamanında ödenmesi) durumu düzeltmeyecektir (Volga-Vyatka Bölgesi Tahkim Mahkemesinin kararı).